前言

隨之我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,，房價(jià)持續(xù)上漲，越來越多的人將買賣房屋變?yōu)橐环N投資方式,。政府為遏制房價(jià)的攀升以及解決低收入家庭的居住問題,，實(shí)施了限購政策以及推出了經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。這些措施必定使得希望能夠買房的部分人喪失購房資格,。

在此情況下,，喪失購房資格的購房人采用借名買房的方式，即以父母,、子女或者其他信賴的人的名義購房,，購房款項(xiàng)由其支付。

由于借名買房行為的產(chǎn)生,，導(dǎo)致房屋實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致,，致使房屋權(quán)屬糾紛亦日益增多。本文筆者將淺析借名買房的原因,，進(jìn)而分析借名買房行為效力,。

一、借名買房原因

借名買房行為風(fēng)險(xiǎn)高,、成本大,，甚至直接導(dǎo)致借名人無法實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，因此,，理應(yīng)不應(yīng)該出現(xiàn)借名買房之事,。

但是，目前借名買房的行為卻大量存在,，且因借名買房行為而導(dǎo)致的確權(quán)糾紛亦日益增多,。究其原因，筆者歸納了以下四種原因：

第一,，規(guī)避法律,、政策的限制性規(guī)定

近些年,，房產(chǎn)是人們熱點(diǎn)關(guān)注問題,。政府為遏制房價(jià)過快上漲政府出臺了一系列限購政策；政府為解決中低收入家庭的居住問題,，推出了經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房等政策性保障住房。

限購政策以及政策性保障住房設(shè)置了購房門檻,，很多喪失購房資格的人為了獲得購房資格,，采取了借名買房的方式，規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定,。

2013年浙江省高級人民法院發(fā)布的宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判十大典型案例之案例四即為規(guī)避限購政策借名買房,。

第二，轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),、逃避債務(wù)

部分債務(wù)人為逃避債務(wù),，以其他人名義購房，從而使得其并無可強(qiáng)制執(zhí)行財(cái)產(chǎn)之假象,，從而采用借名買房方式,。

第三，其他原因

部分房地產(chǎn)公司為獲得更多的流動(dòng)資金,，并解決員工住房問題,，公司低于市場價(jià)出售于本公司員工的福利房產(chǎn)；只針對本單位員工出售的單位集資建房等,。借名人為了獲得上述優(yōu)惠而采取了借名買房行為,。

二、借名買房效力

民法奉行意思自治原則,，當(dāng)事人雙方只要是在意思表示真實(shí),，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下達(dá)成的合意則應(yīng)當(dāng)合法有效,。

司法實(shí)踐中絕大多數(shù)借名買房行為是以規(guī)避法律,、政策的限制性規(guī)定為前提，筆者結(jié)合司法審判觀點(diǎn)對兩種常見的借名買房行為予以分析：

（一）違反限購政策借名買房行為的效力

對于違反限購政策借名買房行為實(shí)踐中有兩種觀點(diǎn),。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同限購政策既非法律亦非行政法規(guī),，且根據(jù)《合同法司法解釋一》第4條之規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效,，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù),?！币虼耍`反限購政策借名買房行為應(yīng)當(dāng)有效,。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題,，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題,。房價(jià)過高、上漲過快,，加大了居民通過市場解決住房問題的難度,，增加了金融風(fēng)險(xiǎn),，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。房產(chǎn)限購,、限貸令作為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房,，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了社會(huì)公共利益,，實(shí)際購房人借名買房的行為擾亂了房地產(chǎn)市場交易秩序,，損害了社會(huì)公共利益，違反《合同法》第52條之規(guī)定,，因此,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定違反限購政策借名買房行為無效。<（2014）粵高法民申字第1692號>,。

筆者同意第一種觀點(diǎn),，即違反限購政策借名買房行為有效。理由如下：

第一,，依據(jù)《合同法司法解釋一》第4條之規(guī)定,，認(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。限購政策并非法律和行政法規(guī),，且我國關(guān)于限購政策并無法律上的規(guī)定,，僅有的是國務(wù)院出臺的國發(fā)【2010】10號文件，而行政法規(guī)的表現(xiàn)形式通常是“條例,、規(guī)定,、辦法”，國發(fā)【2010】10號文件并不是真正意義上的行政法規(guī),，即使為行政法規(guī),，該文件中并未規(guī)定違反的法律后果，其是管理性行政法法規(guī),。因此,，不能因國家政策來認(rèn)定合同效力。

第二,，司法實(shí)踐中,，對于違反限購政策借名買房行為，大多數(shù)法院持肯定態(tài)度,。

《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》第9條規(guī)定：“因住房限購政策的限制,，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下,，借名人以其系實(shí)際買受人為由,，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的,，不予支持,；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的,，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?strong> <（2014）高民申字第2882號>

《浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購,、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后,，以其系實(shí)際買受人為由,，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持,，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外”,。<2013年浙江省高級人民法院發(fā)布宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判十大典型案例之案例四>

上述規(guī)定雖然規(guī)定違反限購政策借名買房請求確認(rèn)，僅是不予支持而已,，并未表示借名買房行為無效,，而且從其但書條款亦可以看出并未對借名買房行為的效力予以否定。

二,、違反國家政策借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房的效力

經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠,，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，是一種政策性保障住房,，具有極強(qiáng)的社會(huì)公益性,。若允許借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房，則違背了經(jīng)濟(jì)適用住房政策保障中低收入家庭住房的本旨,。最終導(dǎo)致低收入家庭失去購買機(jī)會(huì),，明顯損害了社會(huì)公共利益。

因此,，大多數(shù)法院對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房的行為效力不予認(rèn)可,。但是，對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房的行為效力涉及到時(shí)間上的問題,，下文以北京法院為例,，分析如下：

第一，<京高法發(fā)〔2010〕458號>第6條第2款規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂,，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的,，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

<(2015)三中民終字第15126號 >,、<（2015）三中民終字第01683號>審判觀點(diǎn)：涉案房屋為經(jīng)濟(jì)適用房是國家為保障中低收入城鎮(zhèn)居民家庭住房困難提供的政策性住房。借名購買行為損害了廣大符合購買該類房屋資格家庭的合法權(quán)益,；但是,，作為政策性保障住房的經(jīng)濟(jì)適用房其和國家的相關(guān)政策是密不可分的；北京市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策以2008年4月11日為界,，在政策適用上,，前后有著明顯差異,，原購房合同是2008年4月11日（含）之前簽訂的，屬于“老房”,，適用“老政策”,。

本案中，涉案房屋的購房合同簽訂在2008年4月11日之前,，且購房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年,，具備上市交易條件，亦不存在其他合同無效之情形,，對雙方之間借名買房合同關(guān)系的效力予以認(rèn)定,。

第二，因借名買房行為發(fā)生在2008年4月11日之后,，則借名買房行為因損害公共利益而被認(rèn)定為無效,。

<（2015）一中民終字第00236號>、<（2017）京02民終7264號>認(rèn)為;經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠,，具有保障性質(zhì)的政策性住房,，國家對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件,，購買資格具有專屬性,。

本案中，實(shí)際購房人因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件,，而借用出名人的名義購買經(jīng)濟(jì)適用住房,，雙方之間形成合同關(guān)系。因雙方借名買房合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定,，應(yīng)屬無效,。

綜上所述，一般情況下借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房的行為因損害公共利益而被認(rèn)定為無效,，但是由于特殊背景原因,，根據(jù)北京法院的審判觀點(diǎn)可以得出，認(rèn)定借名買房效力仍需依據(jù)借名買房行為的發(fā)生時(shí)間予以判定,。

總結(jié)

房價(jià)持續(xù)上漲,，政府會(huì)繼續(xù)采取限購、政策性保障住房等方面的宏觀調(diào)控政策,。隨之而來,，借名買房行為必然持續(xù)存在。借名買房行為本身即存在較大法律風(fēng)險(xiǎn),，其亦必然導(dǎo)致大量訴訟糾紛,。

目前對于借名買房行為的規(guī)定僅見于北京、浙江等地方性司法解釋,，法律以及行政法規(guī)并無明確規(guī)定,，直接導(dǎo)致司法審判中出現(xiàn)裁判不統(tǒng)一現(xiàn)象,。對此，一方面可以參照北京,、浙江等地方性司法解釋制定法律以及行政法規(guī),；一方面在目前法律不能很好解決借名買房行為時(shí),，法官應(yīng)嚴(yán)格審查證據(jù),，分析其包含的法律關(guān)系，考慮其是否違反《合同法》第52條之無效規(guī)定,，在公平和效率兼顧之下處理借名買房法律問題,。

作者簡介：李輝律師 良律人 工學(xué)學(xué)士  法律碩士 專利代理人資格 13678046811