房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動,。依據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,，不得瞞報或者作不實的申報。房地產(chǎn)交易主要涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)租賃三種類型,。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為,。依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定,，房地產(chǎn)交易應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；而因土地的取得方式不同,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件也不相同,。

其一，以劃撥方式取得土地使用權(quán),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，應當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批,，有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務(wù)院規(guī)定,，將房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

其二,，以出讓方式獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，需滿足以下條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書,；（2）按照合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的,，還應當持有房屋所有權(quán)證書,。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。若轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重現(xiàn)簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

但是,，依據(jù)我國房地產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定,，以出讓方式取得土地使用權(quán)，也存在禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情形,，涉及到以下內(nèi)容：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，但是不符合上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需滿足的條件；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他行使限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的,；（6）未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,。

房地產(chǎn)抵押與房屋租賃

所謂房地產(chǎn)抵押，則是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為,。當債務(wù)人不履行到期債務(wù)時,，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

依據(jù)我國物權(quán)法等相關(guān)法律的規(guī)定,，房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,，房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán),。若以出讓方式取得的土地使用權(quán),，則可以單獨設(shè)定抵押權(quán)；當該土地上有房屋時,，應當將該房屋連同土地使用權(quán)一并抵押,；但是若以劃撥方式取得土地使用權(quán),，該土地使用權(quán)不得單獨抵押，若土地上存有房產(chǎn),，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時必須同時抵押房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán),。

以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，依法拍賣該房地產(chǎn)后,，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；若以出讓方式取得使用權(quán)的土地設(shè)定抵押的,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn),。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價款,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

在涉及到房屋租賃時,，依據(jù)我國房地產(chǎn)法的規(guī)定,，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家,；出租合同依法有效的,，租金將歸出租方，但是對于租金中所含的土地收益,，需上繳給國家,。

近些年，房地產(chǎn)市場一度引發(fā)火熱局面,，住房問題與人們的生活息息相關(guān),，作為取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)人，在從事房地產(chǎn)開發(fā),、房地產(chǎn)時,，應嚴格遵守房地產(chǎn)管理法等相關(guān)規(guī)定，依照法定的程序與要求,，辦理相關(guān)手續(xù),。