房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)。依據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定,，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào),。房地產(chǎn)交易主要涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)租賃三種類(lèi)型。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài),、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為,。依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同,；而因土地的取得方式不同,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件也不相同。

其一,，以劃撥方式取得土地使用權(quán),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，將房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理,。

其二,，以出讓方式獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，需滿(mǎn)足以下條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū),；（2）按照合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，房屋已經(jīng)建成的,，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限,。若轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市,、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重現(xiàn)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,。

但是,，依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán),，也存在禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情形,，涉及到以下內(nèi)容：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，但是不符合上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需滿(mǎn)足的條件,；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他行使限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的,；（4）共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的,；（6）未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。

房地產(chǎn)抵押與房屋租賃

所謂房地產(chǎn)抵押,，則是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償,。

依據(jù)我國(guó)物權(quán)法等相關(guān)法律的規(guī)定,，房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán),。若以出讓方式取得的土地使用權(quán),，則可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)；當(dāng)該土地上有房屋時(shí),，應(yīng)當(dāng)將該房屋連同土地使用權(quán)一并抵押,；但是若以劃撥方式取得土地使用權(quán)，該土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,，若土地上存有房產(chǎn),，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)必須同時(shí)抵押房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)。

以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán),，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后,，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償,；若以出讓方式取得使用權(quán)的土地設(shè)定抵押的,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償,。

在涉及到房屋租賃時(shí),，依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法的規(guī)定，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的,，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家,；出租合同依法有效的，租金將歸出租方,，但是對(duì)于租金中所含的土地收益,，需上繳給國(guó)家。

近些年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度引發(fā)火熱局面,，住房問(wèn)題與人們的生活息息相關(guān)，作為取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)人,，在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)管理法等相關(guān)規(guī)定,，依照法定的程序與要求,，辦理相關(guān)手續(xù)。