原標(biāo)題：“購租同權(quán)”下多方搶灘長租市場

 

短短不到兩個(gè)月的時(shí)間，廣州,、成都,、鄭州、北京,、南京等多地陸續(xù)出臺(tái)租賃住房改革新政,，“購租同權(quán)”成為一個(gè)新的方向，一個(gè)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制,，全新的租賃住房時(shí)代悄然到來,。然而，一切都在變得美好的同時(shí),，包括租房客在內(nèi)的許多市民都想到這樣一個(gè)問題：“租購?fù)瑱?quán)”會(huì)不會(huì)大幅提高房屋租金,？

 

兩個(gè)月以來，各地密集出臺(tái)租賃住房改革新政,。在這些新政中,，“購租同權(quán)”成為關(guān)鍵詞。而在市場方面,，“長租公寓”開始受到租客的歡迎,。一些房東也紛紛將房子租給“自如”這樣的長租公寓平臺(tái)。借著政策和市場的東風(fēng),，長租公寓站到了風(fēng)口之上,。租賃市場正在發(fā)生什么樣的變化？政府,、國企,、開發(fā)商、中介如何角逐住房租賃市場,？是否會(huì)導(dǎo)致租金的大幅波動(dòng),？

 

政策

 

多地出臺(tái)租房新政劍指“購租同權(quán)”

 

從《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》公開征求意見,，到7月20日，住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場,，并把深圳,、廣州、南京等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn),。作為第一個(gè)出臺(tái)新政的廣州一鳴驚人,，其提出的“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”在全國范圍引發(fā)了熱議,。

 

8月17日,，北京出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，其中規(guī)定北京戶籍承租公共租賃住房和直管公房的,，可根據(jù)備案信息申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù),。京籍無房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)。

 

在北京市住建委召開的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》座談會(huì)上,，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示,，雖然北京的方案沒有像廣州一樣把“購租同權(quán)”作為一個(gè)主要的宣傳點(diǎn)。但實(shí)際上,，北京的方案一點(diǎn)不比廣州的方案弱,。北京的方案無處不體現(xiàn)著把“購租同權(quán)”作為改革的一個(gè)方向，但這是一個(gè)過程,，不可能一蹴而就,。

 

8月18日，南京發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》,，提出適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施,，建立承租人權(quán)利清單，逐步實(shí)現(xiàn)購租同權(quán),。

 

伴隨著廣州,、成都、鄭州,、北京,、南京等多地試點(diǎn)方案的陸續(xù)出臺(tái)，一時(shí)間,，關(guān)于租賃住房的政策在七八月份密集出臺(tái),。短短不到兩個(gè)月的時(shí)間，中國的房地產(chǎn)市場正在悄然發(fā)生根本性的變化,，“購租同權(quán)”成為一個(gè)新的方向,，一個(gè)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，全新的租賃住房時(shí)代悄然到來,。

 

關(guān)注

 

國企“組團(tuán)”殺入租房市場

 

南京的試點(diǎn)方案明確提出,，扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。2017年國有規(guī)?；赓U企業(yè)不少于14家,。安居集團(tuán)和東南集團(tuán)作為市級(jí)平臺(tái)參與試點(diǎn)。各區(qū)政府,、江北新區(qū)管委會(huì)各明確一家國有平臺(tái)參與試點(diǎn),，充分發(fā)揮國有企業(yè)發(fā)展住房租賃市場的引領(lǐng)作用。

 

此前,，住建部等9個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，也要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

 

2017年7月14日,，哈爾濱住房集團(tuán)出資成立的國有控股專業(yè)住房租賃平臺(tái)——悅居網(wǎng)正式上線運(yùn)營,。7月17日，廣州在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出,，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司,。8月4日，成都也提出,，到2017年年底，將組建或改建3至4家國有住房租賃公司,。更多的地方租賃平臺(tái)在搭建,。

 

沈陽市日前也明確提出今年12月底前將出臺(tái)城市房屋租賃管理辦法，并組建兩家國有住房租賃平臺(tái)公司,，通過建設(shè),、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運(yùn)營和管理,。預(yù)計(jì)到2020年,，沈陽市國有住房租賃平臺(tái)公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%,、總量的10%,。

 

而北京，則早在2011年,，就由北京市委,、市政府一次性注資100億元，成立北京市保障性住房建設(shè)投資中心,。6年以來,，該中心建設(shè)收購平臺(tái)累計(jì)持有保障房項(xiàng)目120個(gè)共計(jì)10.35萬套，住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目45個(gè)共計(jì)6.6萬套,。運(yùn)營管理平臺(tái)持公租房項(xiàng)目77個(gè)共計(jì)9.14萬套,，已配租公租房項(xiàng)目53個(gè),，實(shí)現(xiàn)公租房配租6.2萬套。公租房持有量已經(jīng)占到全市的半數(shù)以上,，成為全國同類最大的住房保障企業(yè),。

 

近期，上海兩宗“只租不售”用地出讓也引起了廣泛關(guān)注,，這兩宗地均由區(qū)屬國企以超低價(jià)獲得,。同時(shí)，深圳新組建的國有租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)開始運(yùn)營,，未來將籌建40萬套人才住房,，70%為公租房?？梢?，從國企入局到籌建國有住房租賃公司，國企帶頭和引領(lǐng)已成為培育規(guī)?；赓U的突破口,。

 

深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉表示，假如由國企發(fā)揮引領(lǐng)作用,，輔之以降低用地成本,、稅收補(bǔ)貼和優(yōu)惠、融資便利等政策優(yōu)惠,，能培育全社會(huì)機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序,；國企有很多區(qū)位優(yōu)越但閑置低效的存量土地和房屋,，國企引領(lǐng)和帶頭，能增加租賃產(chǎn)品有效供應(yīng),，豐富租賃市場供應(yīng)體系,，不僅能穩(wěn)定或降低租金水平，還能發(fā)揮國企配建教育,、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)勢,。

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相較于民營機(jī)構(gòu),，國有企業(yè)在獲得地方政府支持的同時(shí),，也可憑借自身的國有背景更好地獲取融資。同時(shí),，國有企業(yè)做租賃,，有利于盤活存量房屋。

 

一名地產(chǎn)觀察人士對(duì)北京青年報(bào)記者表示,，未來,，住房租賃市場可能成為部分國企轉(zhuǎn)型的新方向,，成為一個(gè)新的蛋糕。但未來國企如何參與,？什么樣的國企可以參與進(jìn)來,，還需要每個(gè)試點(diǎn)城市更多的細(xì)則出來。

 

聚焦

 

開發(fā)商,、中介搶灘“長租公寓”

 

盯上住房租賃市場這塊蛋糕的不只是國企,。在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的時(shí)候，開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型,，其中,，以“長租公寓”為代表的租賃市場成為地產(chǎn)巨頭們爭相布局的一個(gè)領(lǐng)域。實(shí)際上,，除了房地產(chǎn)開發(fā)商,，房地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)甚至擁有一兩棟房源的城中村房東們都紛紛“殺入”了長租公寓,。

 

在南京出臺(tái)的方案中,，除了提出打造國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)之外,，也提出鼓勵(lì)混合所有制和民營企業(yè)開展規(guī)?；赓U服務(wù)。2017年試點(diǎn)企業(yè)不少于4家,，到2020年年底不少于10家,。

 

最先在長租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當(dāng)屬萬科。去年5月,，萬科正式推出長租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”。泊寓,，是萬科旗下的長租公寓品牌,，取自英文PORT，致力于為城市青年提供一個(gè)漂泊中的港灣,，搭建年輕人的共享社區(qū),。作為開發(fā)商試水長租領(lǐng)域的先行者，萬科泊寓已初具規(guī)模,。據(jù)海通證券數(shù)據(jù),，截至7月26日，萬科泊寓已在全國22個(gè)城市擁有16000間公寓,。

 

除了萬科以外,，世聯(lián)行也推出了旗下的長租公寓品牌——紅璞公寓。龍湖也于去年正式開始試水長租公寓,，并推出“冠寓”品牌,。今年年初,，龍湖將冠寓品牌升級(jí)為集團(tuán)戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，成為繼房地產(chǎn)開發(fā),、商業(yè)運(yùn)營,、物業(yè)服務(wù)之后的又一個(gè)主渠道業(yè)務(wù)。目前冠寓已在成都,、重慶,、杭州、蘇州,、廈門,、西安、南京等城市成功運(yùn)營,，房間數(shù)達(dá)到4746間,。央企招商蛇口也在長租公寓領(lǐng)域推出了兩條產(chǎn)品線，分別是“精品公寓”和“服務(wù)式公寓”,。

 

這些長租公寓的房間有頗為精致的統(tǒng)一裝修,，設(shè)施較為完備，面積一般不大,，20多平方米為主流戶型,，但大堂有供休閑、娛樂的公共活動(dòng)區(qū)域,，并且提供標(biāo)準(zhǔn)化管理,。而公寓的租住者，大多從事IT,、金融,、設(shè)計(jì)等行業(yè)，普遍30歲以下,，大學(xué)以上學(xué)歷,。

 

案例

 

“長租公寓”不會(huì)無故叫你“搬家”

 

北青報(bào)記者在采訪中了解到，這些“長租公寓”在大學(xué)畢業(yè)生,、白領(lǐng)階層中頗受歡迎,。30歲出頭的劉先生是騰訊公司的一名產(chǎn)品經(jīng)理，3個(gè)月前剛剛在鏈家旗下的長租公寓品牌“自如”上租了一個(gè)兩居室,，租金在5000元左右,，這個(gè)租金價(jià)格要比一般房東出租的價(jià)格高500元到1000元左右，但劉先生在對(duì)比了一系列房源之后,，還是選擇了自如,。“主要是喜歡自如的裝修風(fēng)格。不算豪華裝修,，但是簡潔干凈,，給人很溫馨的感覺?！?/p>

 

劉先生對(duì)北青報(bào)記者表示,，“長租公寓”受房東的干擾因素較小，機(jī)構(gòu)應(yīng)該不會(huì)平白無故地叫你搬家,，一切都按合同來,，相對(duì)有保障。所以現(xiàn)在身邊很多同事都傾向于多花一點(diǎn)房租租這種房子,。

 

去年年初,，鐘女士以230萬元左右的價(jià)格在亦莊買了一套兩居室。隨即將房子租給了“自如”,，按照合同,，“自如”每個(gè)月14日向鐘女士支付4800元房租，一次簽5年,，租金從第二年開始每年上漲3%,。房子由鏈家“自如”負(fù)責(zé)裝修，“自如”提供幾種標(biāo)準(zhǔn)化裝修的模式,，可以由鐘女士自己選擇其中的一種裝修,，使用的家具都是宜家的。如果在合同期滿前收回房子的話,，則需要向“自如”支付折舊費(fèi)和相關(guān)的違約金,。

 

鐘女士稱，他們兩口子在華為上班,，經(jīng)常在海外出差,，平時(shí)沒有時(shí)間打理房子?！白约貉b修太費(fèi)時(shí)間和精力,，也不省錢，租金也差不了多少,。自己租還比較容易出現(xiàn)空置，還得隔三岔五去幫房客修東西,?！?/p>

 

發(fā)現(xiàn)

 

“長租公寓”已站上資本市場“風(fēng)口”

 

北青報(bào)記者在調(diào)查中了解到，像鐘女士這樣直接將房子租給“長租公寓”平臺(tái)的人士已經(jīng)越來越多,。

 

北青報(bào)記者了解到,，自如長租公寓收入來自三個(gè)方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租兩大產(chǎn)品,，從物業(yè)所有人手中承租下來進(jìn)行部分必要裝修和家具家電配置后,，對(duì)外出租獲取的收益。二,、自如服務(wù)費(fèi)用,。與普通租賃產(chǎn)品不同，自如在對(duì)外租賃過程中,，除了向租戶收取租金外,，還收取服務(wù)費(fèi)用，每月服務(wù)費(fèi)相當(dāng)于租金的8%左右,。三,、自如衍生服務(wù)費(fèi)用。自如在提供裝修,、家居,、家電配置等保證用戶拎包入住的同時(shí)，還提供維修,、保潔,、搬家等一系列衍生服務(wù)。

 

8月15日,，鏈家“自如”發(fā)行了“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,，該項(xiàng)ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，其中4.5億元優(yōu)先級(jí)票面利率為5.39%,，將于近期在上海證券交易所正式掛牌,。這標(biāo)志著“長租公寓” 在資產(chǎn)證券化道路上邁出了較大的一步。

 

北青報(bào)記者注意到,，在北京出臺(tái)的租賃住房改革方案中,，提出了加大住房租賃的金融支持。提出引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù),。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn),。

 

繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量,。主動(dòng)向中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目,，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券,、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券,，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策,，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與,，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

 

“在購租同權(quán)時(shí)代，長租公寓無疑站在了風(fēng)口之上,?！币幻〗ㄏ到y(tǒng)的專家表示。

 

創(chuàng)新

 

租房市場開始引入信用體系

 

信用體系的建設(shè)是未來租房市場一個(gè)新特點(diǎn),。據(jù)鏈家自如的一名租客介紹,，近期自如開始強(qiáng)制用戶綁定芝麻信用，否則合同期滿后不再續(xù)約,，一定程度顯示了自如在信用體系建設(shè)方面的努力,。信用體系的不完備一直是長租公寓在國內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行中的一大掣肘。據(jù)了解,，目前自如客戶信用主要通過關(guān)聯(lián)支付寶芝麻信用及自如自身建立起的客戶信用體系來確立,。

 

北京日前出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》提出要建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)未來一個(gè)很重要的角色就是提供信用信息服務(wù),。租賃雙方的信用關(guān)系屆時(shí)在這個(gè)平臺(tái)將有體現(xiàn),。

 

據(jù)市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，住房租賃監(jiān)管平臺(tái)以后將是開放性的,，它通過鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái),，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布,、住房租賃合同網(wǎng)上簽約,、住房租賃登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管,、市場主體信用信息查詢,、信用評(píng)價(jià)等對(duì)外服務(wù)。

 

8月9日,，杭州宣布將與阿里巴巴,、螞蟻金服聯(lián)手打造全國首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)，最快于9月底前上線,。

 

據(jù)悉,，該平臺(tái)有兩個(gè)體系：首先是評(píng)價(jià)體系，租賃主體可在租前,、租中,、租后，進(jìn)行多維度,、多階段互評(píng),，包括買賣雙方對(duì)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的評(píng)價(jià)、租客對(duì)房屋狀況和房東的評(píng)價(jià),、房東對(duì)租客收房以及繳費(fèi)行為的評(píng)價(jià)等；其次是信用體系，信用好的房東會(huì)獲得更多租客青睞,，信用好的租客不僅能免押金租房,，還有可能按月繳納房租。

 

據(jù)了解,，目前,，相寓、自如,、房天下等多家品牌公寓已經(jīng)引入芝麻信用,，符合一定芝麻分要求的用戶可享受押金減免、月付房租,、免傭租房等權(quán)益,。對(duì)此，專家表示,，在網(wǎng)上信用查詢體系建立后,，月租模式就能推進(jìn)，甚至可以免押金,。同時(shí),，承租人將能更靈活地選擇租金支付方式。

 

熱點(diǎn)

 

“購租同權(quán)”是否會(huì)引發(fā)房租波動(dòng),？

 

在購租并舉大背景下,，“租購?fù)瑱?quán)”既是目的也是手段。7月中旬,，廣州就承租人子女就近入學(xué)提出“租購?fù)瑱?quán)”,。隨后，無錫在戶籍相關(guān)規(guī)定中增設(shè)了租賃住宅落戶政策,，鄭州,、揚(yáng)州、濟(jì)南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措,。

 

一名地產(chǎn)觀察人士指出,，承租人的收益權(quán)，不僅體現(xiàn)在居住方面,，落戶,、入學(xué)、就近辦理簽證,、買車上牌照等都可以算作租房的收益,，都是需要兌現(xiàn)給承租人的收益權(quán)?！百徸馔瑱?quán)”就是要在這些方面逐步實(shí)現(xiàn)同權(quán)化,。

 

嚴(yán)躍進(jìn)表示,，要實(shí)現(xiàn)租購并舉，同權(quán),、平權(quán)的概念是最關(guān)鍵的,。這需要國家和地方政策真正剝離附著于房子、房價(jià)之上的各種資源,，賦予租房人享有和買房人同等的在這個(gè)城市生活,、享受當(dāng)?shù)毓卜?wù)的權(quán)利。

 

北京日前發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿,，也在租賃的賦權(quán)方面用了很大力度,，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益,，在逐步實(shí)現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步,。比如，北京戶籍租住公租房可以辦理戶籍遷入,，這使得很多集體戶口無房家庭看到了未來,。同時(shí)，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育的權(quán)利,。

 

一方面,，政府在逐步推進(jìn)“購租同權(quán)”的改革；另一方面,，類似于“長租公寓”這樣的租賃市場創(chuàng)新也解決了租房一族另外一個(gè)憂慮,。一名長期租房生活10余年的在京工作人士稱，租房子最怕遇到的是房東中途終止合約,，但現(xiàn)在公租房和長租公寓的出現(xiàn)正在解決這一困擾,。據(jù)了解，一些長租公寓合同時(shí)間最長可以達(dá)到十年以上,。種種跡象顯示,，“購租同權(quán)”正在讓租房一族進(jìn)入美好時(shí)代。

 

然而,，一切都在變得美好之后,，包括租房客在內(nèi)的許多市民都想到這樣一個(gè)問題：“租購?fù)瑱?quán)”會(huì)不會(huì)大幅提高房屋租金？比如,，北京的租房新政出臺(tái)以后,，就有市民提出疑問，這是否會(huì)引發(fā)具有優(yōu)質(zhì)教育資源的東城,、西城,、海淀房屋租金的上漲？

 

有業(yè)內(nèi)人士分析,，只要優(yōu)質(zhì)教育資源不平衡,，就會(huì)帶來優(yōu)質(zhì)學(xué)位房屋的高溢價(jià),。因此，如果“租購?fù)瑱?quán)”沒有相關(guān)的限制性政策,，可以預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房屋租金將出現(xiàn)不同程度的波動(dòng),。一名房地產(chǎn)專家甚至認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”推行的過程中,，租房人和房東如何理性看待房租是一個(gè)問題。

 

北青報(bào)記者注意到,，北京近日出臺(tái)的租房方案已經(jīng)考慮到了這方面的問題,。雖然規(guī)定北京戶籍滿足一定條件子女可在租住地上學(xué)。但首先要符合這個(gè)家庭是無房家庭,，即家庭名下在京無住房,；其次，夫妻要有一方在該區(qū)工作3年以上,，具體的標(biāo)準(zhǔn)由所在區(qū)制定,。除此之外，還要在該區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案,。

 

另外,，北京的租房新政還提出建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場實(shí)際成交租金水平等信息,。參與文件起草的住建系統(tǒng)專家介紹,，租金發(fā)布只是為市場提供一個(gè)參照，并不是強(qiáng)制性的條款,。但租金發(fā)布制度將為市場提供透明度,，并有利于監(jiān)管。