作為房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，今年各地密集出臺(tái)各種措施,，以抑制房?jī)r(jià)過快上漲,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。大半年來(lái),，樓市關(guān)鍵詞交替重疊出現(xiàn),，監(jiān)管、新政,、限購(gòu),、去杠桿、去庫(kù)存,、轉(zhuǎn)型,、改革、供給側(cè)……在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上,，與會(huì)嘉賓認(rèn)為,，當(dāng)前調(diào)控效果初顯，接下來(lái)應(yīng)鞏固成效,，調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松,，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)分化加劇,，新的挑戰(zhàn)也開始出現(xiàn),。

市場(chǎng)進(jìn)入下行通道

目前，國(guó)內(nèi)樓市正發(fā)生較大的變化,。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在論壇上表示,，今年以來(lái)中央政府堅(jiān)持了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位,，加大了分類調(diào)控的力度,；地方政府推行“因城因市施策”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了初步的成效,。

朱中一指出,，下半年按照中央提出的要加大對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性,，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制的要求,，控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)的力度不會(huì)放松,，房地產(chǎn)信貸政策估計(jì)也會(huì)放緩,，有些房?jī)r(jià)上漲較快的三四線城市也可能會(huì)出臺(tái)一些限購(gòu)、限貸等措施,。再加上去年第三季度全國(guó)商品房的交易量處于高位,，因此，下半年全國(guó)商品房的銷售額,、銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將會(huì)下調(diào),，但全年的這些指標(biāo)肯定還會(huì)超過去年的最高水平。

專家表示,，今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降,、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時(shí)期。

“中國(guó)以蓋房子為核心的地產(chǎn)已經(jīng)到了巔峰,，未來(lái)將會(huì)走下坡路,。”國(guó)泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜表示,，“下半年貨幣政策還會(huì)繼續(xù)收緊,。”林采宜預(yù)測(cè),，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見頂,，但是不會(huì)崩潰，政府和社會(huì)各界都不希望看到地產(chǎn)行業(yè)崩盤,，也不希望泡沫會(huì)被刺破,，而是需要一個(gè)“軟著陸”。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為,，今年上半年,，一二線城市樓市特點(diǎn)主要表現(xiàn)在交易量下行上，量的下行都會(huì)導(dǎo)致價(jià)的下行,。三四線城市中,，量?jī)r(jià)雖有提升，但上升速度有所放緩,。去年中國(guó)迎來(lái)了第二個(gè)交易高峰,，今年目前看來(lái)下行趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。越是漲得快的地方,，價(jià)格越容易下降,；泡沫吹得越大,，價(jià)格下行越快。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大概三年多一個(gè)周期,，因此,，今年下半年可能下行的一二線城市不多，但2018年樓市可能出現(xiàn)總體下行,。

市場(chǎng)分化持續(xù)加劇

隨著調(diào)控進(jìn)一步深入,，國(guó)內(nèi)樓市內(nèi)部分化越來(lái)越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大,，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)了分化,。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，隨著調(diào)控加劇,，一二線城市成交量出現(xiàn)了20%的下降，這意味著一二線城市很難再創(chuàng)新高,。相反,，三四線城市出現(xiàn)了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價(jià)跌,，供應(yīng)逐年遞減,，需求受限，所以未來(lái)的增長(zhǎng)也會(huì)很少,。非都市圈熱點(diǎn)城市在去年5月份出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長(zhǎng),，得益于一線城市人口回到家鄉(xiāng)，購(gòu)房置業(yè),、就業(yè),、創(chuàng)業(yè)。但這種情況不太可能持久,，“因?yàn)槟芑厝サ幕厝チ?，不回去的以后也不?huì)回去了?！?/p>

顧云昌表示,，中國(guó)房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快,、利潤(rùn)減薄的發(fā)展趨勢(shì),。

即使當(dāng)前調(diào)控趨嚴(yán)，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情,，可謂“餓死膽小的,，撐死膽大的”。今年以來(lái),，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在市場(chǎng)上積極拿地,，董事局主席李明表示：“拿地將堅(jiān)持財(cái)務(wù)指標(biāo)第一位,，地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，發(fā)展布局集中在一二線城市,，主要業(yè)態(tài)傾向于具備一定規(guī)模的綜合體項(xiàng)目,。”

針對(duì)北京等一線城市對(duì)高端住宅項(xiàng)目實(shí)施限價(jià)等調(diào)控政策,，李明表示：“限價(jià)是臨時(shí)性的,，總體來(lái)說是階段性調(diào)控的舉措，不用過多擔(dān)心,?！?/p>

一位房企負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前嚴(yán)控下,，很多大房企都在加緊拿地,。如果用現(xiàn)有的計(jì)算庫(kù)存的方式來(lái)看，加上限購(gòu),、限貸,、限賣等政策的影響，繼續(xù)加大住宅供地的話,，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫(kù)存壓力,，導(dǎo)致市場(chǎng)管理調(diào)控波動(dòng)較大?！?016年就是很好的體現(xiàn),，上半年還在去庫(kù)存，下半年就開始調(diào)控,，現(xiàn)在控房?jī)r(jià)與去庫(kù)存就像天平的兩端,。”

不僅企業(yè),，部分地方政府內(nèi)部意見也出現(xiàn)了分化,。多地地方政府人士私下表示，從大環(huán)境及發(fā)展前景而言,，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)并不算高,。南方某地級(jí)市一住建系統(tǒng)負(fù)責(zé)人坦言，按照當(dāng)前發(fā)展速度,，該地區(qū)四五年之后房?jī)r(jià)翻番不是沒有可能,。

市場(chǎng)存在多個(gè)挑戰(zhàn)

地產(chǎn)行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點(diǎn)。

朱中一在論壇上指出,，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)面臨四個(gè)方面的挑戰(zhàn),。一是金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)信貸分類調(diào)控力度的加大，住房供應(yīng)體系中租賃市場(chǎng)比例的提高,，土地條件和成本的提高,，這些都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賣地,、貸款、開發(fā),、銷售等環(huán)節(jié)帶來(lái)了一些困難,，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉(zhuǎn)型問題。

二是在市場(chǎng)分化,、變化及因城施策的前提下,，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)不同區(qū)域、不同城市的差異和變化,，來(lái)調(diào)整自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù),。

三是企業(yè)如何應(yīng)對(duì)優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。

四是如何順應(yīng)綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化,、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求,，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。朱中一認(rèn)為,，海南在此方面表現(xiàn)優(yōu)秀,。從今年7月1號(hào)起，海南新建商品房都要全裝修,，以確保項(xiàng)目的品質(zhì)。

朱中一認(rèn)為,，面對(duì)上述挑戰(zhàn),，所有企業(yè)都面臨著如何轉(zhuǎn)型、優(yōu)化結(jié)構(gòu),、做好區(qū)域布局和選擇業(yè)態(tài)等問題,，企業(yè)要根據(jù)自己的情況做出安排。

“信貸規(guī)模持續(xù)收緊,，地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過得差不多了,，苦日子要來(lái)了?！绷植梢吮硎?，“上市房企的平均負(fù)債目前已經(jīng)達(dá)到78%，實(shí)際負(fù)債可能超過80%,?！睆馁Y產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)78%的負(fù)債率客觀上已經(jīng)形成地產(chǎn)“綁架”金融的共生效應(yīng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和去產(chǎn)能導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn),，有可能造成銀行業(yè)不良資產(chǎn)的擴(kuò)大，消除房地產(chǎn)泡沫和控制銀行不良資產(chǎn)之間形成了政策的兩難,。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平提到,，房地產(chǎn)在這一年多來(lái)成交比較活躍,，必然會(huì)對(duì)未來(lái)一段時(shí)間的消費(fèi)帶來(lái)許多拉動(dòng)，但由此來(lái)得出房地產(chǎn)是否會(huì)引爆危機(jī)的邏輯還需商榷,。連平表示,，房地產(chǎn)離不開金融，房地產(chǎn)是屬于資本和金融屬性非常高的一個(gè)行業(yè),，因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運(yùn)作問題的出現(xiàn),。

“我們很有必要從金融角度去看當(dāng)前的房地產(chǎn)，到底是風(fēng)險(xiǎn)很大還是處在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn),、良性的狀況,，我們要給它有一個(gè)基本的判斷，而不是人云亦云,，似乎這個(gè)泡沫明天就要破滅了,。”連平說道,。