近期,，遠(yuǎn)洋資本通過境外股權(quán)交易方式,，收購(gòu)了中銀資產(chǎn)包項(xiàng)目,，并完成相關(guān)交割，資產(chǎn)包內(nèi)各項(xiàng)目均為成熟經(jīng)營(yíng)狀態(tài),，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,。相較于股權(quán)收購(gòu)，雖然資產(chǎn)收購(gòu)更為復(fù)雜,，但潛力巨大,，還可以減少風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是,，資產(chǎn)收購(gòu)存在利弊,，但沒有好壞，因?yàn)橘Y產(chǎn)收購(gòu)不能簡(jiǎn)單地用“好”與“壞”來評(píng)判,，而應(yīng)該根據(jù)并購(gòu)案的具體情況取舍采用,，綜合分析利大于弊的,，才是合適的方式。

遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)中銀資產(chǎn)包 加速擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)投資

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，各大房企攻城略地,、沖殺商業(yè)地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)也日趨白熱化,。遠(yuǎn)洋資本近期通過境外股權(quán)交易方式收購(gòu)中銀資產(chǎn)包項(xiàng)目,，完成交割，為其商業(yè)地產(chǎn)投資再下一城,。

收購(gòu)資產(chǎn)包 復(fù)雜且潛力巨大

據(jù)了解,，此次收購(gòu)的中銀資產(chǎn)包是中銀集團(tuán)投資有限公司旗下的6個(gè)子項(xiàng)目的統(tǒng)稱，即北京硅谷亮城4號(hào)樓,、北京鉆石大廈,、上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)、上海海興廣場(chǎng),、成都華敏翰尊大廈,、沈陽(yáng)百利保大廈。

該資產(chǎn)包所含項(xiàng)目總建筑面積約20萬平方米,，平均出租率接近80%,，資產(chǎn)包內(nèi)各項(xiàng)目均為成熟經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,。

作為收購(gòu)中銀資產(chǎn)包項(xiàng)目“操盤手”,，遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理周岳認(rèn)為,，這個(gè)項(xiàng)目的最大特點(diǎn)就是復(fù)雜。

首先,，是跨區(qū)域,、跨城市。六個(gè)項(xiàng)目分別位于北京,、上海,、成都及沈陽(yáng)，地處華北,、華東,、西南和東北四個(gè)區(qū)域。6個(gè)項(xiàng)目都處于各自城市的商業(yè)中心,，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯,。其次，跨業(yè)態(tài),、跨階段,。6個(gè)項(xiàng)目既囊括了寫字樓，又包括商場(chǎng),，還有極少量公寓,，其中寫字樓建筑面積占比65%，商業(yè)建筑面積占比35%,，幾乎囊括了持有型物業(yè)所有形態(tài)。6個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展情況等迥然有異,。其中有穩(wěn)定運(yùn)營(yíng),，出租率100%的寫字樓項(xiàng)目，如北京硅谷亮城4號(hào)樓和北京鉆石大廈,，也有處于業(yè)態(tài)調(diào)整過程中,、具備二次定位及改造潛力的商業(yè)項(xiàng)目，如上海海興廣場(chǎng)及成都華敏項(xiàng)目,。

周岳同時(shí)指出,，資產(chǎn)包的第二大特點(diǎn)為“潛力巨大”。他認(rèn)為,，6個(gè)項(xiàng)目均處于4個(gè)城市商業(yè)聚集區(qū),，客流量大、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,，項(xiàng)目在商業(yè)定位,、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、更新改造,、營(yíng)銷策劃,、租金提升等方面都還可以有較多作為,，潛在價(jià)值還有較大的激發(fā)和提升的空間。

資產(chǎn)收購(gòu)是指一家公司以有償對(duì)價(jià)取得另外一家公司的全部或者部分資產(chǎn)的民事法律行為,。資產(chǎn)收購(gòu),，首先要與目標(biāo)公司進(jìn)行洽談，了解基本情況,，達(dá)成收購(gòu)意向,，簽訂收購(gòu)意向書，然后再進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等,。不過,，任何公司在進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)之初就應(yīng)該權(quán)衡好利弊，謹(jǐn)防收購(gòu)進(jìn)行到一半時(shí),，才發(fā)現(xiàn)弊大于利,。此外，資產(chǎn)收購(gòu)都不能簡(jiǎn)單地用“好”與“壞”來評(píng)判,，而是需要根據(jù)并購(gòu)案的具體情況取舍采用,，綜合分析利大于弊的，才是合適的方式,。（新華網(wǎng)）

資產(chǎn)收購(gòu)的流程及利弊分析

遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)的中銀資產(chǎn)包,，是中銀集團(tuán)投資有限公司旗下的6個(gè)子項(xiàng)目的統(tǒng)稱，即北京硅谷亮城4號(hào)樓,、北京鉆石大廈,、上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)、上海海興廣場(chǎng),、成都華敏翰尊大廈,、沈陽(yáng)百利保大廈。另外,，關(guān)于資產(chǎn)收購(gòu)的流程,，首先要與目標(biāo)公司進(jìn)行洽談，了解基本情況,，達(dá)成收購(gòu)意向,，簽訂收購(gòu)意向書，然后再進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等,。

一,、資產(chǎn)收購(gòu)的流程

資產(chǎn)收購(gòu)流程相對(duì)來說，是較為復(fù)雜的,，一般包括從雙方洽談磋商到合同生效八個(gè)步驟,，具體包括以下內(nèi)容：

1、收購(gòu)方與目標(biāo)公司或其股東進(jìn)行洽談,，初步了解情況,，進(jìn)而達(dá)成收購(gòu)意向,，簽訂收購(gòu)意向書。

2,、收購(gòu)方在目標(biāo)公司的協(xié)助下對(duì)擬收購(gòu)的目標(biāo)公司資產(chǎn)及其上權(quán)利進(jìn)行清理,，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，對(duì)目標(biāo)公司的管理構(gòu)架進(jìn)行詳盡調(diào)查,，對(duì)職工情況進(jìn)行造冊(cè)統(tǒng)計(jì),。

3、收購(gòu)雙方及目標(biāo)公司債權(quán)人代表組成小組,，草擬并通過收購(gòu)實(shí)施預(yù)案,。

4、債權(quán)人與被收購(gòu)方達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議,，約定收購(gòu)后的債務(wù)償還事宜,。

5、收購(gòu)雙方正式談判,，協(xié)商簽訂收購(gòu)合同,。

6、雙方根據(jù)公司章程或公司法及相關(guān)配套法規(guī)的規(guī)定,，提交各自的權(quán)力機(jī)構(gòu)如股東會(huì)就收購(gòu)事宜進(jìn)行審議表決,。

7、雙方根據(jù)法律,、法規(guī)的要求,，將收購(gòu)合同交有關(guān)部門批準(zhǔn)或備案。

8,、收購(gòu)合同生效后,，雙方按照合同約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),。

二,、資產(chǎn)收購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)

選擇資產(chǎn)收購(gòu)方式之前，要權(quán)衡利弊,，謹(jǐn)防收購(gòu)進(jìn)行到一半時(shí),，才發(fā)現(xiàn)弊大于利，那么,，資產(chǎn)收購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要有以下五個(gè)方面：

1,、可以避開目標(biāo)公司股東間的爭(zhēng)端，直接與目標(biāo)公司簽約

如果目標(biāo)公司股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜,，特別是整體收購(gòu)時(shí),，必須要取得全體股東書面一致同意,。因此，收購(gòu)股權(quán)的談判難度大,，進(jìn)度慢,。由于任何股東對(duì)其他股東對(duì)外轉(zhuǎn)讓的股權(quán)均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)股權(quán)收購(gòu)遇到少數(shù)股東阻撓時(shí),，則收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增大,。資產(chǎn)收購(gòu)則可有效避開上述限制。

2,、可以避免承擔(dān)被購(gòu)方的“或有負(fù)債”,，降低并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于：對(duì)外擔(dān)保、稅務(wù)征收與處罰,、侵權(quán)行為,、違規(guī)行為處罰等。如果目標(biāo)公司有存續(xù)年限較長(zhǎng),、歷史沿革復(fù)雜,、經(jīng)營(yíng)管理者變更頻繁，長(zhǎng)期虧損等情況,，則或有負(fù)債產(chǎn)生的存在可能性會(huì)增大,。而在會(huì)計(jì)師事務(wù)所所作的評(píng)估報(bào)告、審計(jì)報(bào)告中一般也不會(huì)反映,，除非是目標(biāo)公司明確告知,。資產(chǎn)收購(gòu)中，上述或有負(fù)債則可有效避免,。

3,、調(diào)整資產(chǎn)賬務(wù)數(shù)值，減少企業(yè)所得稅或再次轉(zhuǎn)讓交易成本

目標(biāo)公司擁有的固定資產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）價(jià)值在會(huì)計(jì)帳薄上以折舊后的歷史成本入賬（即入賬價(jià)值較?。?。資產(chǎn)收購(gòu)后收購(gòu)價(jià)即為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，可提折舊的基數(shù)相應(yīng)調(diào)高,，取得較高的折舊費(fèi)用,，相應(yīng)減少應(yīng)納稅所得額。而股權(quán)收購(gòu)不會(huì)影響資產(chǎn)的賬面價(jià)值,，資產(chǎn)價(jià)值保留為原始賬面價(jià)值,，如以后再次出售，出售取得的收入與賬面成本相差大,，所需繳納轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)增大,。而這一部分在賬面低做的資產(chǎn)價(jià)值所產(chǎn)生的稅費(fèi)本應(yīng)是現(xiàn)出讓股東承擔(dān)的，最后卻以股權(quán)收購(gòu)方式轉(zhuǎn)價(jià)給了收購(gòu)方。

4,、資產(chǎn)收購(gòu)所需調(diào)查的信息相對(duì)較少,，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小

資產(chǎn)收購(gòu)只需要考慮資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值、權(quán)屬,、他項(xiàng)權(quán),、過戶稅費(fèi)、未來增值空間等,。而股權(quán)收購(gòu)則要對(duì)企業(yè)作相對(duì)全面的調(diào)查,，如：企業(yè)歷史沿革、人事關(guān)系,、股權(quán)結(jié)構(gòu),、股東意愿、債務(wù),、或有債務(wù),、稅務(wù)、資產(chǎn)狀況,，稍有遺漏都有可能使實(shí)際收購(gòu)成本增加,。

5、無需承擔(dān)原企業(yè)員工處置的成本和風(fēng)險(xiǎn)

老企業(yè)的員工大都工齡很長(zhǎng),，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購(gòu)公司后,，未經(jīng)員工本人同意公司是不能辭退的，否則須支付雙倍補(bǔ)償,。資產(chǎn)收購(gòu)方式則無需承擔(dān)原企業(yè)員工的處置成本和風(fēng)險(xiǎn),。

資產(chǎn)收購(gòu)相較于股權(quán)收購(gòu)所存在的弊端

三、整體并購(gòu)時(shí)資產(chǎn)收購(gòu)的缺點(diǎn)

如果資產(chǎn)收購(gòu)方式弊大于利,，則不應(yīng)選擇此種方式并購(gòu),，資產(chǎn)收購(gòu)的缺點(diǎn)主要有以下三個(gè)方面：

1、稅務(wù)成本相對(duì)較高

不能享受目標(biāo)公司因虧損而帶來的所得稅的減免,。交易時(shí)的稅收成本也相對(duì)較大,，房地產(chǎn)過戶時(shí)的土地增值稅、契稅,、營(yíng)業(yè)稅,、企業(yè)所得稅等過戶稅費(fèi)、設(shè)備轉(zhuǎn)讓時(shí)的營(yíng)業(yè)稅,，目標(biāo)公司清算后所得稅，股東清算所得的所得稅等,。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,，交易發(fā)生在目標(biāo)公司的股東之間，收購(gòu)股權(quán)系受讓方對(duì)外投資，既不會(huì)對(duì)受讓方產(chǎn)生稅費(fèi),，對(duì)目標(biāo)公司的稅務(wù)也不會(huì)產(chǎn)生影響,。

2、資產(chǎn)收購(gòu)改變管理者影響經(jīng)營(yíng)

而資產(chǎn)收購(gòu)后需要逐步建立與員工的關(guān)系,，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能會(huì)受到短期影響,。目標(biāo)公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)而建立的品牌知名度在讓渡到新企業(yè)時(shí)不能確保100%被認(rèn)可或順利對(duì)接。

3,、特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目存在不確定性

對(duì)于那些行業(yè)準(zhǔn)入門檻較高的項(xiàng)目,，如：環(huán)保審批嚴(yán)格的項(xiàng)目（排污指標(biāo)、區(qū)域限制）,、國(guó)家限制發(fā)展的項(xiàng)目（行業(yè)飽和,、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制、布局限制）,，生產(chǎn)許可證是否能夠順利取得,、審批所需化費(fèi)的時(shí)間、精力乃至于財(cái)務(wù)成本都是受讓方必須要綜合考慮的,。除此之外,，資產(chǎn)收購(gòu)的同時(shí)須辦理商標(biāo)、生產(chǎn)技術(shù)等的權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，辦理手續(xù)相對(duì)復(fù)雜一些,。

在資產(chǎn)收購(gòu)交易中，收購(gòu)流程首先是與目標(biāo)公司進(jìn)行洽談,，了解基本情況,，達(dá)成收購(gòu)意向并簽訂收購(gòu)意向書，然后再進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,，簽訂收購(gòu)合同,，進(jìn)行審議表決，最后辦理變更手續(xù),。需要注意的是,，投資人應(yīng)明確資產(chǎn)收購(gòu)方式的利弊，雖然在公司并購(gòu)實(shí)踐中,，大型公司為確保收購(gòu)的成功,，對(duì)收購(gòu)方式的選擇往往謹(jǐn)慎權(quán)衡，不惜花費(fèi)大量的時(shí)間,、精力和費(fèi)用,，但仍有些涉足并購(gòu)不深的投資者，僅憑自己對(duì)目標(biāo)公司的感覺,，就倉(cāng)促做出最終的決定,，最終事與愿違,、得不償失。