在日常生活中，因二手房買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的違約糾紛時(shí)有發(fā)生,，作為買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確自己的責(zé)任與義務(wù),，尤其是在簽訂協(xié)議時(shí)，切實(shí)保證每一項(xiàng)主要義務(wù)與責(zé)任的對(duì)應(yīng),，從而避免因違約給自己帶來(lái)的不利因素,。

二手房交易中的違約責(zé)任

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方一般為普通自然人,，由于法律知識(shí)的欠缺,，使得許多人并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到合同的效力，因此,，在買(mǎi)房賣(mài)房中就會(huì)出現(xiàn)很多違約現(xiàn)象,，而一旦違約勢(shì)必承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任，無(wú)論對(duì)于違約方還是守約方來(lái)說(shuō),，都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的損失,。

首先，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,，賣(mài)家通過(guò)各種渠道了解到，房?jī)r(jià)日益上漲,，以至于賣(mài)家承諾愿意承擔(dān)合同約定的違約金,，從而來(lái)解除合同，在這個(gè)情況下,，能否解除合同,，要看買(mǎi)家的意思表示了，買(mǎi)家若愿意接受賣(mài)方提出的請(qǐng)求,，皆大歡喜,。然而，在實(shí)踐中,，即使買(mǎi)家拿到賣(mài)家的違約金后,，也不足以在市場(chǎng)上買(mǎi)到同樣的一套房屋。即便訴至法院,，法院經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的,，一般會(huì)判決雙方繼續(xù)履行合同,，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,，賣(mài)方未依約交付房屋的,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式,，買(mǎi)方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門(mén)公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來(lái)確定逾期交付違約金或賠償損失的,，人民法院會(huì)予以支持,；還應(yīng)注意的是，對(duì)于善意受讓人來(lái)說(shuō),，若賣(mài)房者并無(wú)房屋的處分權(quán),，擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，但是第三人以合理價(jià)格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的,，在該情況下,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

其次,，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,，買(mǎi)方有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)違約情形，此時(shí),，因買(mǎi)方違約而承擔(dān)責(zé)任的情形有以下幾項(xiàng)：即二手房買(mǎi)受人逾期付款,，合同中已約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理,。合同中既未約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)模瑧?yīng)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計(jì)算損失,。違約造成的損失超過(guò)上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額,，當(dāng)事人對(duì)超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)。

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,，買(mǎi)方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定,，又無(wú)合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任,；　　二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的,，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求,。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕對(duì)方相應(yīng)的履行要求。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確的法律點(diǎn)

對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài),，首先應(yīng)明確雙方的責(zé)任,，尤其是對(duì)于違約責(zé)任的約定，無(wú)論是作為買(mǎi)方還是作為賣(mài)方,，要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任,，從而保障二手房買(mǎi)賣(mài)合同的順利履行。尤其是對(duì)于合同中約定的主要義務(wù),，應(yīng)有相應(yīng)的責(zé)任來(lái)一一對(duì)應(yīng),；違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失,，但以不超過(guò)總房款的20％為宜,，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài),。

其次是合同中涉及到雙方義務(wù)履行時(shí)限時(shí),，應(yīng)盡量采取簡(jiǎn)單易定明確的日期，避免使用某日之前,，某日之后等表達(dá)方式,；作為買(mǎi)方還需注意賣(mài)方基本信息的真實(shí)性，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人,；搞清楚產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處,；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,。

規(guī)范有序的房屋交易需要每個(gè)人來(lái)維護(hù),，隨著二手房的交易的增多，因二手房交易引發(fā)的糾紛數(shù)量也不斷上漲,；無(wú)論是賣(mài)方還是買(mǎi)方,，在交易過(guò)程中遭遇不法侵害時(shí)，若雙方無(wú)法達(dá)成一致,，要敢于通過(guò)法律的途徑解決糾紛,；在交易中，雙方應(yīng)該堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則,，這不僅僅是道德的基本要求，同時(shí)還是做人的基本要求,。