眾所周知，承租人對(duì)租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，但關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍的界定,，權(quán)利的行使，權(quán)利受侵時(shí)的救濟(jì)等具體問(wèn)題法律并未做出明確具體的規(guī)定,，所以在司法實(shí)踐中,，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使問(wèn)題引起諸多糾紛。其中比較典型的是,，出租人整體出售或捆綁出售房屋時(shí),，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使問(wèn)題。

具體而言,，就是如果承租部分房屋的承租人表示愿意購(gòu)買全部房屋,，也愿意接受競(jìng)買的最高價(jià)格，即接受出租人出售的全部條件,，是否符合我國(guó)有關(guān)法律對(duì)于“同等條件”的規(guī)定,，對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

第一,、關(guān)于承租人僅承租部分房屋,，在房屋整體出售時(shí)，如何確認(rèn)其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所及范圍的問(wèn)題,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函》的觀點(diǎn),，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所及范圍，應(yīng)從房屋使用功能及租用面積上進(jìn)行判斷,。房屋使用功能上,，承租部分與房屋整體可分者，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及于承租部分,，不可分者，考慮承租部分占房屋整體比例,。承租部分占房屋比例在一半以上的,，承租人對(duì)出租人出賣的整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，反之則不宜認(rèn)定,。

第二,、關(guān)于出租人與第三人就案涉物業(yè)簽訂了房屋買賣合同,，且第三人已付清相應(yīng)價(jià)款，承租人是否仍可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，主張強(qiáng)制締約的問(wèn)題,。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。

需要注意的是，根據(jù)《合同法》第二十四條第四款規(guī)定,，第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,，承租人不得再主張優(yōu)先購(gòu)買房屋?？梢?jiàn),，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使派生出兩種權(quán)利——損害賠償請(qǐng)求權(quán)和強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)。在第三人非善意購(gòu)買租賃房屋或未辦理登記手續(xù)的情況下,，承租人可選擇行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)或強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán),。一旦第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)，承租人就只能選擇行使損害賠償請(qǐng)求權(quán),。所以,，如果第三人雖已與出租人締結(jié)了《房屋買賣合同》且付清房屋全部?jī)r(jià)款，但因其未完成不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù),，故承租人依法仍有權(quán)主張強(qiáng)制締約,。

第三、關(guān)于出租人整體出售或捆綁出售房屋,，承租人如何主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題,。根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定，限定承租人享有的優(yōu)先權(quán)須以接受“同等條件”為前提,。那么,，當(dāng)出租人整體出售房屋或捆綁出售包括租賃房屋在內(nèi)的多套房屋時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)接受的“同等條件”是否包括對(duì)整體房屋或捆綁房屋的“整體購(gòu)買”,。

1,、出售房屋的方式會(huì)對(duì)所售房屋單價(jià)、物業(yè)整體規(guī)劃,、出售人資本運(yùn)作等產(chǎn)生重大影響,。所以可以認(rèn)為出售房屋的方式亦應(yīng)列為交易條件之一?？v觀眾多法院判例,，承租人因無(wú)法接受“整體購(gòu)買”的交易條件而被判無(wú)權(quán)優(yōu)先購(gòu)買的案例不在少數(shù),。可見(jiàn),，許多法院亦認(rèn)可整體出售或捆綁出售時(shí)應(yīng)將“整體購(gòu)買”作為“同等條件”之一,。

2、如果承租人作為具有較雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承租人,，主動(dòng)提出愿意接受“整體購(gòu)買”的“同等條件”,，購(gòu)買整棟房屋。而出租人認(rèn)為承租人僅承租部分房產(chǎn),，其無(wú)權(quán)以接受“同等條件”為由,，要求對(duì)整棟房屋進(jìn)行購(gòu)買。司法實(shí)踐中,，承租人此項(xiàng)實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主張,，是在法律規(guī)定的行權(quán)模式下實(shí)現(xiàn)的，依法有據(jù),，應(yīng)予支持,。所以，如果承租人表示愿意購(gòu)買全部房屋,，也愿意接受競(jìng)買的最高價(jià)格,，即全部接受出租人出售的各種條件，符合我國(guó)有關(guān)法律對(duì)于“同等條件”的規(guī)定,，應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)依據(jù)物業(yè)具體狀況,、租賃現(xiàn)狀,、交易進(jìn)程等實(shí)際情況，結(jié)合《合同法》,、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，對(duì)權(quán)利范圍及行使方式做出判斷。在出租人整體出售或捆綁出售房屋時(shí),，若有必要,，可利用對(duì)“同等條件”的接受，實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍的擴(kuò)張,。明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的相關(guān)問(wèn)題,，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系，保障承租人可以優(yōu)先得到房屋所有權(quán),，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展具有重要意義,。