在實踐中,，人們愿意通過設(shè)定抵押來確保交易的達成,、履行，可以說抵押是債權(quán)人的退路,，因為債權(quán)人可以在債務人不履行自己的義務時,，執(zhí)行抵押物，要求對方承擔抵押責任,，但并不是所有的債權(quán)都可以設(shè)定抵押,，即使設(shè)定抵押也不見得能夠?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)有法定和約定兩種類型,。法定的無論是否約定必須依照規(guī)定,；法律允許當事人約定的，可以協(xié)商解決,。那么,，抵押擔保在實踐中如何設(shè)立實現(xiàn)呢？

第一,、抵押擔保的債權(quán)范圍

當事人之所以設(shè)立抵押,，就是為了擔保債務人履行債務,，擔保債權(quán)的實現(xiàn)，可并不是所有的債權(quán)都可以設(shè)定抵押,，也就是說抵押擔保有其固有的債權(quán)范圍,，具體為：

1、主債權(quán),，有稱原債權(quán),、本債權(quán)，是擔保的重要內(nèi)容,。

2、利息,。包括法定利息和約定利息,。

3、延遲利息,。指由于人延遲履行而導致的利息,，延遲利息是法定的附隨性債權(quán)，因此不必經(jīng)當事人特別約定或登記,，即屬于房地產(chǎn)抵押的擔保范圍,。

4、違約金,。指合同一方因不履行或不適當履行合同時,，為違約行為支付的帶有懲罰性或者補償性的金錢。

5,、損害賠償金,。指債務人因不履行債務或者不適當履行債務給債權(quán)人造成損害而支付的賠償費用。

6,、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用,。指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)而支出的費用，比如拍賣費,、變賣費,、訴訟費等。

一般來講,，房地產(chǎn)抵押擔保的債權(quán)應當包括以上幾項,，但如果雙方當事人在抵押合同中約定只擔保其中幾項，那擔保的范圍應當依合同約定確定,。

第二,、實現(xiàn)抵押權(quán)需具備的條件

只要是設(shè)定的抵押擔保是法定范圍的債權(quán)，抵押權(quán)人就只需擔心能否實現(xiàn)抵押權(quán)就可以了,，只不過要想實現(xiàn)抵押權(quán)還必須符合法定的條件,，具體為：

1,、存在有效的抵押權(quán)。抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應以抵押權(quán)存在為前提,，當事人只有享有抵押權(quán)時,，才可以實現(xiàn)抵押權(quán)。其次,，抵押權(quán)必須合法有效,。抵押權(quán)是對物的價值的支配權(quán)，如果不能合法存在,，則不享有支配權(quán),，也就談不上優(yōu)先受償了。

2,、債權(quán)已屆清償期而未受清償,。抵押權(quán)的目的在于擔保債權(quán)受償。若債權(quán)人的債權(quán)未屆清償期而允許抵押權(quán)人行使抵押權(quán),，將損害債務人依法應當享有的期限利益,。因此，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)以債權(quán)已屆清償期而未受清償為要件,。但對于未屆清償期的債權(quán),，若因法定原因或者約定原因，使債務人喪失期限利益時,，債權(quán)人得即時請求債務人履行債務,。債權(quán)受抵押擔保，因債務人喪失期限利益,，債權(quán)人因此亦可行使抵押權(quán),。

3、債務人不履行債務,。倘若債務已屆履行期,，但債務人履行債務，債權(quán)人的債權(quán)受清償,，抵押權(quán)即消滅,，自無抵押權(quán)實現(xiàn)。

4,、債務的未清償不是因為債權(quán)人的原因所造成的,。債務不履行的原因是多方面的，有不可抗力的原因,；有債權(quán)人的原因,；有債務人的原因?！爸挥性谝騻鶆杖朔矫娴脑蛭辞鍍攤鶆諘r,，抵押權(quán)人才可以實現(xiàn)抵押權(quán),；如因其他原因致使債務不履行的，抵押權(quán)人不能實現(xiàn)抵押權(quán),?！?/p>

第三、實現(xiàn)抵押權(quán)的方法

抵押權(quán)的實現(xiàn)可以通過自力救濟的方式來實現(xiàn),，也可以通過公力救濟的形式來實現(xiàn),。自力救濟，即抵押權(quán)人可徑自依抵押權(quán)而自行決定抵押權(quán)的處分方式并予以實施,，無需經(jīng)由抵押人同意,，國家在通常情況下也不予強制干預。而公力救濟是指抵押權(quán)的實現(xiàn)應采取公法上的方式,，抵押權(quán)人實行抵押權(quán)之前通常需要獲得法院或其他國家機關(guān)簽發(fā)的裁判或決定,，而不能私自地實現(xiàn)抵押權(quán)。

不論是自力救濟還是公力救濟,，具體抵押權(quán)的實現(xiàn)辦法無非為抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣抵押物之后進行償還的方式解決,。如果不能達成一致協(xié)議的,，抵押權(quán)人可以請求法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn),，之后就所得價款優(yōu)先受償,。具體的抵押權(quán)實現(xiàn)辦法為：

1、拍賣,。抵押權(quán)人在債權(quán)已界清償期而債務人沒有履行還款義務時,，可以申請法院依照一定的程序拍賣抵押物，就其所得的價金優(yōu)先受償,。如果拍賣抵押物后所得的價金多余債務金額的,，超過部分應當返還抵押人。如果抵押權(quán)人為多數(shù)人時,，應當依照抵押權(quán)的次序進行分配,。

2、變賣,。如果抵押權(quán)人不愿意拍賣抵押物的,，也不愿意取得標的物的所有權(quán)時，可以通過一般的買賣方式變賣抵押物,，并就所得價金優(yōu)先受償,。

3、折價,。在債權(quán)清償期限屆滿后,，抵押權(quán)人可以與抵押人簽訂合同,，約定由抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)。如果抵押物的價值高于債權(quán)數(shù)額的,，應當將超過的價款返還于抵押人,。

抵押之所以被譽為“擔保之王”，是因為一方面可以擔保債務履行,，另一方面又可以發(fā)揮物的最大經(jīng)濟效益,。所以，為了發(fā)揮抵押權(quán)效用,，在交易中,，如果需要設(shè)定抵押時，最好是簽訂正式的抵押合同以避免出現(xiàn)不必要的麻煩,。要知道,，有些抵押是簽訂合同就能生效的，但有些卻需要登記才生效,。最后,，我國目前采取登記對抗主義，未經(jīng)登記的抵押合同在當事人之間雖然具有法律約束力,，抵押權(quán)也已存在,，但不能對抗善意第三人。