自去年“9.30”以來,，中國超55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次,，樓市調(diào)控層層加碼后進入限購、限貸,、限價,、限售的“四限時代”,。而4日，上海出臺新樓盤需公證搖號方式銷售的措施,，在分析人士看來,，或有其他城市跟進，樓市銷售監(jiān)管上預(yù)計有更多措施出臺,。

上海出新規(guī)要求新樓盤賣房需公證搖號

上海市住建委近日下發(fā)通知,，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售；嚴(yán)格落實購房實名制,；不得以任何名義收取價外價,；開發(fā)商、代理以及中介機構(gòu)等工作人員不得以各種方式炒賣房號,，對涉嫌違規(guī)的房企,，一經(jīng)查實，一律暫停網(wǎng)簽,，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),。

據(jù)中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓介紹，搖號選房,、買房是一項中國房地產(chǎn)市場潛規(guī)則,，房企采取這樣的銷售方式，目的是通過房源銷控,，制造出房源緊缺,、銷售火爆的慣用營銷策略的伎倆，達到房價上漲的利潤最大化目的,。

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為,，上海出臺類似政策，很大程度上說明限購下市場相對趨于穩(wěn)定,，但銷售環(huán)節(jié)還存很多打擦邊球做法,。過去開發(fā)商售樓處采取搖號等做法，貓膩太多,。在當(dāng)前住宅供應(yīng)量沒有明顯上升情況下,，通過公證方式來搖號，充分體現(xiàn)了公平公正性,，最大化保護購房者權(quán)益,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向中新網(wǎng)記者表示，公證為了避免限價下開發(fā)商定向銷售,，有利于保障普通人購房,，代理或者中介不準(zhǔn)買自己服務(wù)的項目，避免一些暗箱操作,。

分析稱房源庫存不足城市或跟進“公證搖號”

謝逸楓表示,，上海公證搖號買房的政策,，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應(yīng)不平衡。一定程度上可以暫時性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化,，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊買房,，或者是房企花錢請人或找托排隊買房的火爆假象。

從政策影響看,，張大偉稱,，上海這一規(guī)定是其他調(diào)控政策的補充，直接影響不大,、后續(xù)應(yīng)該還有其他調(diào)控政策,。嚴(yán)躍進也認(rèn)為，后續(xù)對于上海房地產(chǎn)市場的管控預(yù)計還會趨嚴(yán),，尤其是銷售過程中類似一房多賣,、一房多價,、私下亂收費等做法的管制,。

“對于房源相對不足的城市，如何獲得購買權(quán)很關(guān)鍵,?？此剖枪浇灰祝科蟾菀撞倏胤吭?，導(dǎo)致一種新的購房成本增加,。”嚴(yán)躍進說,，上海的做法,，預(yù)計后續(xù)其他城市可能會跟進。因為類似房屋交易中的拍賣,，只適用司法拍賣房,，房地產(chǎn)市場一房一價的限定，使得搖號是最直接有效的管制措施,。

謝逸楓指出,，南京在3月份就有搖號買房政策不明確成文的規(guī)定，眼下南京河西,、江北等板塊的熱銷樓盤都基本采取這樣的銷售方式,。他預(yù)計短期之內(nèi)，北京,、廣州,、深圳、杭州等一線,、熱點二線城市極有可能會跟進實施搖號買房的政策,。

限貸限購后 近2月已20多城加碼實施限售

上海規(guī)范商品房預(yù)售要求開發(fā)商客戶數(shù)大于可售房源應(yīng)公證搖號,，意味著今年全國樓市調(diào)控從“限購”到“限售”，再到目前的進一步升級——公證“搖號”買房,。

自去年“9.30”樓市調(diào)控開始,，今年3月17日，北京發(fā)布的樓市調(diào)控新政掀起了全國新一輪樓市調(diào)控收緊潮,。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,，2016年9月底以來，全國已有至少55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次,。

僅在3月份,，以北京版“認(rèn)房認(rèn)貸”政策出臺為標(biāo)志，粗略統(tǒng)計已有超過40個城市出臺樓市調(diào)控舉措,。其中,，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策不僅覆蓋北上廣深一線城市，天津,、廈門,、杭州等二線城市也加入到“認(rèn)房認(rèn)貸”陣營。到了4月,，地方出臺調(diào)控政策近50次,，調(diào)控力度和范圍不斷擴大，調(diào)控地區(qū)主要集中在二三線城市,。

而在調(diào)控手段上,，一些城市開啟了限售的模式。截至目前,，已有廣州,、珠海、惠州,、成都,、廈門、福州,、西安,、濟南、鄭州,、青島,、杭州、揚州,、常州,、長樂、徐水、啟東,、白溝,、東莞、高碑店等逾20個城市啟動限售的調(diào)控政策,。

張大偉表示,，這一輪調(diào)控與歷次調(diào)控最大的不同是，首次涉及商住物業(yè),。本輪樓市調(diào)控的全面升級,，從抑制投資投機的角度看，將有更多的城市加入限購,、限貸,、限價、限售的“四限時代”,。

近期鄭州市房管局交易大廳,，相比于房價高漲時期，前來辦理業(yè)務(wù)的市民明顯減少,。

“四限時代”多地樓市成交降溫

而在密集的調(diào)控下,，多地樓市成交出現(xiàn)新一輪降溫行情。易居房地產(chǎn)研究院4日發(fā)布的一份住宅成交報告顯示,，4月份,，受監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2667萬平方米,，環(huán)比減少10%,，同比減少19%。

嚴(yán)躍進指出,，其研究院的報告中受監(jiān)測的50個城市中,，3-4月份，至少有30個城市出臺過包括限購在內(nèi)的各類政策,。4月份,，這30個城市新建商品住宅成交面積為1832萬平方米，環(huán)比減少14%,，同比減少20%,，均超過50個城市的總體成交跌幅。

中國指數(shù)研究院和中原地產(chǎn)5月2日先后發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,， 4月樓市成交整體下行,，一二線城市均不同程度地下降，三線城市同環(huán)比略有增長,。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，4月一線城市環(huán)比降幅為30.50%，同比降幅為34.57%；二線城市環(huán)比下降16.02%,，同比下降35.45%,；三線城市成交量環(huán)同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%,。