從今年3月17日北京啟動新一輪樓市新政,，至今已有一個多月,，這期間北京新政出臺頻次不減、保障房供應加速,、執(zhí)法檢查不手軟……有堵有疏,、對癥下藥，北京出臺的一系列樓市調(diào)控政策正在改變市場預期,，并對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極影響,，北京樓市的積極變化已經(jīng)顯現(xiàn)。

4月19日,，北京市規(guī)土委會同市住建委,、發(fā)改委等部門發(fā)布《關于進一步加強產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》，嚴禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用,，未經(jīng)批準不得轉讓和分割銷售,，堅決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機行為。此次《通知》所指的產(chǎn)業(yè)項目涵蓋科研,、工業(yè),、酒店、旅游,、文化,、娛樂等六大類別。

從今年3月17日北京市啟動新一輪樓市新政,，至今已有一個多月,，這期間北京市新政出臺頻次不減、保障房供應加速,、執(zhí)法檢查不手軟……北京正用一場不達目的不罷休的調(diào)控,，改變市場預期，促使北京樓市出現(xiàn)積極變化,。

政策頻出拾遺補缺

此次出臺的最新政策是北京市在近期加強商業(yè),、辦公類項目管理的基礎上，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的擅自將工業(yè),、科研等項目改變?yōu)榫幼∮猛静⒎指钷D讓等市場亂象,，對現(xiàn)行政策體系的又一次“拾遺補缺”,。

《通知》首次提出要實施產(chǎn)業(yè)項目退出機制，要求區(qū)政府,、園區(qū)管理部門從產(chǎn)業(yè)內(nèi)容,、產(chǎn)值、稅收,、就業(yè),、生態(tài)環(huán)保等方面定期對產(chǎn)業(yè)項目實行綜合評估，對不符合要求的,，實施產(chǎn)業(yè)項目退出機制,。

此前，北京市住建委,、規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布的《關于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設行政審批的通知》余溫尚在,。這是對3月26日針對禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛竟娴募毣Ｃ鞔_3月26日前未辦理施工許可證的此類項目,，均需按要求修改設計方案后,，重新申領建設工程規(guī)劃許可證，力圖杜絕商辦類項目擅自轉為居住的可能,。

與以往由幾個部門聯(lián)合出臺一個指導性政策的調(diào)控不同,，近一個多月來，北京市本輪樓市調(diào)控出臺的10余項政策形成環(huán)環(huán)相扣的“屏障”,，針對房地產(chǎn)市場相關的各個因素層層發(fā)力,，力圖讓住宅回歸居住本質。

調(diào)控首要打擊的是投資投機性購房,。3·17當天起,，二套房“認房又認貸”，首付比例最高提至8成,。此后又規(guī)定,，離婚1年內(nèi)購房按二套房貸執(zhí)行。將繳納個稅標準從過去的“連續(xù)5年以上”,，改為“連續(xù)60個月以上”,，并將住宅平房納入限購。政策迭出,，絕不手軟,。

此外,，針對去年西城區(qū)某胡同里一處幾平方米的“雜物房”,，因為“實驗二小學區(qū)房”而身價飆升；以及2017年初四合院里一條過道也被稱為“學區(qū)房”掛牌出售等情況,，此次對“學區(qū)房”的整治也力度空前,。據(jù)介紹,，今年小學入學，北京將嚴查房產(chǎn)實際居住情況,，“過道房”“車庫房”“空掛戶”等無法滿足基本居住條件的房子一律不能作為入學資格,。

疏堵并舉對癥下藥

控投機、增供給,、嚴查處,，北京市正以“住有所居”為目標，探索建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制,。

有堵有疏,、對癥下藥，北京市這一輪調(diào)控出臺的系列政策,，清晰體現(xiàn)出讓房子回歸居住屬性的邏輯,。嚴打炒房投機行為，是為“堵”,；另一方面,，擴大保障房供應，做好民生兜底工作,，是為“疏”,。以滿足居住需求為基點來矯正和完善制度設計，從源頭上就保證“房子是用來住的,，不是用來炒的”,。

控制投資需求之外，對剛需人群,，北京市不斷加速推進保障房的供應,。未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃,，以保障150萬套住房建設需求,，其中自住型商品房擬建25萬套。根據(jù)規(guī)劃,，2017年北京將建設籌集各類保障房5萬套,、竣工6萬套，新增1.5萬套自住房供地,，完成棚戶區(qū)改造3.6萬戶,。

5年150萬套的新房供應計劃，新增住房在戶型結構上偏重中小戶型,。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析,，這將從根本上改變市場預期，改善供需不平衡的矛盾,，優(yōu)化供應結構,，滿足更多工薪家庭置業(yè)需求,，引導樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。

北京市統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，保障房建設加快是一季度北京房地產(chǎn)市場的一個亮點：在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.2%的背景下,，保障性住房投資同比增長26%。另外,，保障房新開工面積增速達到了19%,。

為使樓市盡快回歸理性，在“管”字上,，北京市也下足功夫,。“3·17新政”以來,，北京市樓市的執(zhí)法檢查力度不斷加碼,。從中介門店張貼的房源信息，到中介經(jīng)紀人路邊占道經(jīng)營,，再到加強對網(wǎng)站房源信息的檢查,，對交易市場的監(jiān)管逐級遞進。

“3·17”樓市新政一周后,，38家房地產(chǎn)中介被責令關?；蛲I(yè)整頓，91家房地產(chǎn)中介公司自行關停,?！胺隄q必查、逢炒必辦”,，打擊開發(fā)商捂盤惜售,、打擊“學區(qū)房”炒作、打擊違規(guī)商辦類項目銷售……時至今日,，針對房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的檢查處理,，仍力度不減。

業(yè)內(nèi)人士紛紛表示,，北京市出臺了相關樓市調(diào)控政策,，對促進住房回歸居住的屬性，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著非常重要的作用,。

積極變化正在發(fā)生

“3月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季,，但在因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續(xù)回落,?！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉日前分析北京市樓市表現(xiàn)時提道，3月18日至31日北京市出現(xiàn)新建商品住宅日均成交套數(shù)減少,、二手住宅日均購房資格申請量下降,、住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減的現(xiàn)象。這正為北京市樓市調(diào)控的效果提供了佐證,。

樓市調(diào)控“組合拳”下,，首先改變的是人們對北京樓市價格走勢的預期，成交量迅速萎縮,，房價快速上漲的勢頭被遏制,。最先降溫的是二手房。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,，今年4月份上半月,，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月份下半月下降5成,，二手房成交量在“3·17”后遭遇“腰斬”,。

而新鮮出爐的北京一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示：一季度，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%,。其中,，保障性住房投資151.5億元，增長26%,。商品房本年新開工面積下降36.9%,。其中，商品住宅新開工面積增長2.6%,。商品房銷售面積下降8%,。其中，商品住宅銷售面積134.3萬平方米,，下降15.4%,。

北京市統(tǒng)計局副局長龐江倩表示，一季度受商服地產(chǎn)投資,、新開工面積銳減影響,，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房開工面積下降,。一季度全市商品房銷售面積同比下降8%,，其中住宅銷售面積下降了15.4%。從二手住宅看,，一季度全市累計成交5.02萬套,，與去年同期相比下降28.4%。

“新一輪政策調(diào)控的效果會陸續(xù)顯現(xiàn),，可能在4月份或者更長一段時間越來越明顯,。從目前情況看，調(diào)控取得了初步成效,?！饼嫿徽f,。

隨著調(diào)控政策的深入推進，以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的建立,，房地產(chǎn)市場還會向著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展,。

國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊副總隊長鄔春仙也表示，“3·17新政后,，市場正朝著預期方向發(fā)生積極變化”,。調(diào)查顯示，北京市住宅銷售在新政以后出現(xiàn)了下降,。新政出臺后,，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀公司客源量較前一周下降近三成。同時,，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1,，業(yè)主報價漲幅隨之收窄。

未來,，北京市樓市往何處去,？鄔春仙認為，此次出臺的有關房地產(chǎn)政策初步達到了調(diào)控效果,，市場對房價趨穩(wěn)的預期變強,，預計上半年商品住宅價格仍保持平穩(wěn)。隨著需求的減少,，住宅市場,，特別是二手住宅價格有回落的可能。但“政策調(diào)整對預期的影響有一定的滯后性,，觀望期仍會持續(xù)一段時間,。”