在二手房交易過程中,，出賣人為了保護(hù)自己的利益，一般都要求買受人先支付部分房款,，然后辦理過戶手續(xù),，余下的房款在房產(chǎn)交易中心受理之后或者房屋契稅交納完畢之后支付，但是作為買受人也有一個(gè)擔(dān)心如果支付了部分房款之后,，房子不能過戶,，不能取得產(chǎn)權(quán)，那就比較麻煩了,。因此,，不論是買受人還是出賣人,，都應(yīng)在買賣二手房時(shí)，警惕關(guān)于房款的這些法律風(fēng)險(xiǎn),。

一,、買方資金安全風(fēng)險(xiǎn)

二手房買賣合同往往是買方先支付定金、再簽署正式的買賣合同,、然后按照合同約定支付首付款,、買方按揭貸款合同審批通過后辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銀行放款給賣方,、辦理房屋交接,，支付尾款。但是,，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前,，買方已付的首付款是否安全與賣方息息相關(guān)，在房屋買賣合同糾紛中,，由于賣方的原因引起的糾紛之一就是房屋買賣過程中,，賣方房屋被司法查封，這時(shí)買受方可能血本無歸,，因?yàn)檫@種情況往往是賣方對(duì)外有巨額的債務(wù),，無法清償。尤其是對(duì)存在多次抵押的房屋,、已被司法查封的房屋以及賣家明顯過分低于市價(jià)的房屋,，千萬不要因?yàn)楸阋耍徺I這些房屋,，因?yàn)榇蠖鄶?shù)買受人對(duì)于購房并不專業(yè),，這些背后的風(fēng)險(xiǎn)你無法控制。因此,，作為買方應(yīng)對(duì)賣方盡量做到更多的了解,，同時(shí)建議通過資金監(jiān)管來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于賣方房屋存在銀行抵押貸款的,，并且該貸款需要使用買方的首付款用于結(jié)清房貸,，一定要在合同中約定專款專用,，并陪同賣方辦理結(jié)清貸款辦理抵押注銷的手續(xù),，以免首付資金被挪用，而銀行貸款未還,。

也就是說,，如果交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅(jiān)持自行交付房款的,，可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款,，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán),、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。

二,、申請(qǐng)貸款不能及時(shí)通過銀行審批的法律風(fēng)險(xiǎn)

很多二手房買賣合同糾紛都和買方遲遲不能獲得銀行貸款有關(guān),，買方的銀行貸款存在三種情形：

1、貸款申請(qǐng)延期通過審批的法律風(fēng)險(xiǎn)

申請(qǐng)貸款延期通過審批,，可能會(huì)導(dǎo)致買賣雙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間延期,，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間往往和雙方的違約責(zé)任息息相關(guān)，因此貸款延期通過審批,，可能會(huì)面臨相應(yīng)的違約責(zé)任,。

2,、貸款不足的法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于資金充裕的購房人來說,，貸款不足可能沒有太大的法律風(fēng)險(xiǎn)，不足的部分可以用現(xiàn)金來支付,。但是,，對(duì)于資金有限，需要足額貸款的購房人,，若銀行貸款不足,，可能將面臨支付不能，會(huì)直接導(dǎo)致買賣合同履行不能,，從而需要依約向賣方承擔(dān)違約責(zé)任,。

3、貸款根本不能通過銀行審批的法律風(fēng)險(xiǎn)

這種情形是一種極端情形,，一般是買方的信用狀況出了問題,，或買方的收入過低，銀行評(píng)估后認(rèn)為不能按時(shí)還款,，因而拒貸,。這種情形的法律風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，一般都會(huì)導(dǎo)致合同解除,，并且向賣方承擔(dān)違約責(zé)任了結(jié),。

基于以上銀行貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，作為買方,，應(yīng)做好充分的預(yù)案,，可以在合同中約定若貸款不足多少金額，或銀行拒絕貸款,，則房地產(chǎn)買賣合同解除,，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)要約定賣方的配合義務(wù),，賣方應(yīng)根據(jù)合同的約定向買方提供銀行貸款所需的材料,，包括但不限于身份證,、戶口簿、結(jié)婚證等復(fù)印件材料,，并明確約定賣方延期或者拒絕提供上述材料導(dǎo)致貸款審批期限或貸款不能的法律責(zé)任,；作為賣方，有必要對(duì)買方的貸款申請(qǐng)期限作相應(yīng)的約定,，若買方在規(guī)定的期限內(nèi)不能獲取銀行貸款,，應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任，直至合同解除,。

三,、逾期付款的法律風(fēng)險(xiǎn)

房屋買賣中，買方逾期付款是產(chǎn)生糾紛的根源之一,，在房屋買賣合同中買賣雙方一般都會(huì)約定的買方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,，逾期超過一定的期限，賣方有解除合同的權(quán)利等條款,，因此,，提醒買方務(wù)必按約履行付款義務(wù)，避免承擔(dān)違約責(zé)任,。

即便房屋買賣合同中沒有約定違約責(zé)任,，當(dāng)買方違約時(shí)也應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定向賣方承擔(dān)違約責(zé)任，若導(dǎo)致買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的,，作為賣方可依法解除合同,。我國《合同法》第107條規(guī)定了一方不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定的，承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,；第112至114條也規(guī)定了承擔(dān)其他違約責(zé)任后的損失賠償問題，該條款即是買方逾期付款承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù),。另外,，對(duì)于違約金的計(jì)算方式標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條第4款就明確規(guī)定：“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法,，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,?！?/p>

四、款項(xiàng)支付先后順序法律風(fēng)險(xiǎn)

在房屋買賣合同中,，通常遇到這樣的合同條款：甲,、乙雙方應(yīng)于某年某月某日之前辦理共同前往某某房地產(chǎn)登記部門辦理交易過戶。而付款條款中卻是這樣約定的：房?jī)r(jià)款人民幣X元，于辦理交易過戶當(dāng)日支付給甲方,，也有這樣的約定：貸款不足部分應(yīng)于交易過戶當(dāng)日交付給甲方,。

這樣的約定極易產(chǎn)生糾紛，到底是買方先付款,，還是賣方先配合辦理過戶手續(xù),，誰也說不清，實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生類似的問題,，因此,，為避免產(chǎn)生這樣的糾紛，應(yīng)綜合合同的其他條款,，明確約定付款的時(shí)間節(jié)點(diǎn),，以避免產(chǎn)生爭(zhēng)議。

價(jià)款支付條款是房屋買賣合同的核心條款,，是買方履行合同的最核心義務(wù),，買方的一切違約行為均和價(jià)款支付有關(guān)。因此,，在簽署合同前,，買方應(yīng)衡量自己的支付能力及資金來源,，自己的銀行資信狀況以及收入狀況,，確保貸款申請(qǐng)能夠及時(shí)通過銀行審批，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn),。