在二手房交易過程中，出賣人為了保護(hù)自己的利益,，一般都要求買受人先支付部分房款,，然后辦理過戶手續(xù)，余下的房款在房產(chǎn)交易中心受理之后或者房屋契稅交納完畢之后支付,，但是作為買受人也有一個擔(dān)心如果支付了部分房款之后,，房子不能過戶，不能取得產(chǎn)權(quán),，那就比較麻煩了,。因此，不論是買受人還是出賣人,，都應(yīng)在買賣二手房時,，警惕關(guān)于房款的這些法律風(fēng)險。

一,、買方資金安全風(fēng)險

二手房買賣合同往往是買方先支付定金,、再簽署正式的買賣合同、然后按照合同約定支付首付款,、買方按揭貸款合同審批通過后辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、銀行放款給賣方,、辦理房屋交接，支付尾款,。但是,，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前，買方已付的首付款是否安全與賣方息息相關(guān),，在房屋買賣合同糾紛中,，由于賣方的原因引起的糾紛之一就是房屋買賣過程中，賣方房屋被司法查封,，這時買受方可能血本無歸,，因為這種情況往往是賣方對外有巨額的債務(wù)，無法清償,。尤其是對存在多次抵押的房屋,、已被司法查封的房屋以及賣家明顯過分低于市價的房屋，千萬不要因為便宜,，購買這些房屋,，因為大多數(shù)買受人對于購房并不專業(yè)，這些背后的風(fēng)險你無法控制,。因此，作為買方應(yīng)對賣方盡量做到更多的了解,，同時建議通過資金監(jiān)管來規(guī)避風(fēng)險,。

對于賣方房屋存在銀行抵押貸款的，并且該貸款需要使用買方的首付款用于結(jié)清房貸,，一定要在合同中約定?？顚Ｓ茫⑴阃u方辦理結(jié)清貸款辦理抵押注銷的手續(xù),，以免首付資金被挪用,，而銀行貸款未還。

也就是說,，如果交易雙方放棄資金監(jiān)管,，堅持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款,，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán),、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。

二,、申請貸款不能及時通過銀行審批的法律風(fēng)險

很多二手房買賣合同糾紛都和買方遲遲不能獲得銀行貸款有關(guān),，買方的銀行貸款存在三種情形：

1、貸款申請延期通過審批的法律風(fēng)險

申請貸款延期通過審批,，可能會導(dǎo)致買賣雙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時間延期,，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時間往往和雙方的違約責(zé)任息息相關(guān),，因此貸款延期通過審批，可能會面臨相應(yīng)的違約責(zé)任,。

2,、貸款不足的法律風(fēng)險

對于資金充裕的購房人來說，貸款不足可能沒有太大的法律風(fēng)險,，不足的部分可以用現(xiàn)金來支付,。但是，對于資金有限,，需要足額貸款的購房人,，若銀行貸款不足，可能將面臨支付不能,，會直接導(dǎo)致買賣合同履行不能,，從而需要依約向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

3,、貸款根本不能通過銀行審批的法律風(fēng)險

這種情形是一種極端情形,，一般是買方的信用狀況出了問題，或買方的收入過低,，銀行評估后認(rèn)為不能按時還款,，因而拒貸。這種情形的法律風(fēng)險不言而喻,，一般都會導(dǎo)致合同解除,，并且向賣方承擔(dān)違約責(zé)任了結(jié)。

基于以上銀行貸款的法律風(fēng)險,，作為買方,，應(yīng)做好充分的預(yù)案，可以在合同中約定若貸款不足多少金額,，或銀行拒絕貸款,，則房地產(chǎn)買賣合同解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任,，同時要約定賣方的配合義務(wù),，賣方應(yīng)根據(jù)合同的約定向買方提供銀行貸款所需的材料，包括但不限于身份證,、戶口簿,、結(jié)婚證等復(fù)印件材料，并明確約定賣方延期或者拒絕提供上述材料導(dǎo)致貸款審批期限或貸款不能的法律責(zé)任,；作為賣方,，有必要對買方的貸款申請期限作相應(yīng)的約定，若買方在規(guī)定的期限內(nèi)不能獲取銀行貸款,，應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任,，直至合同解除,。

三、逾期付款的法律風(fēng)險

房屋買賣中,，買方逾期付款是產(chǎn)生糾紛的根源之一,，在房屋買賣合同中買賣雙方一般都會約定的買方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，逾期超過一定的期限,，賣方有解除合同的權(quán)利等條款,，因此，提醒買方務(wù)必按約履行付款義務(wù),，避免承擔(dān)違約責(zé)任,。

即便房屋買賣合同中沒有約定違約責(zé)任，當(dāng)買方違約時也應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定向賣方承擔(dān)違約責(zé)任,，若導(dǎo)致買賣合同的目的不能實現(xiàn)的,，作為賣方可依法解除合同。我國《合同法》第107條規(guī)定了一方不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定的,，承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；第112至114條也規(guī)定了承擔(dān)其他違約責(zé)任后的損失賠償問題,，該條款即是買方逾期付款承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù),。另外，對于違約金的計算方式標(biāo)準(zhǔn),，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條第4款就明確規(guī)定：“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ),，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算,?！?/p>

四,、款項支付先后順序法律風(fēng)險

在房屋買賣合同中，通常遇到這樣的合同條款：甲,、乙雙方應(yīng)于某年某月某日之前辦理共同前往某某房地產(chǎn)登記部門辦理交易過戶,。而付款條款中卻是這樣約定的：房價款人民幣X元，于辦理交易過戶當(dāng)日支付給甲方,，也有這樣的約定：貸款不足部分應(yīng)于交易過戶當(dāng)日交付給甲方,。

這樣的約定極易產(chǎn)生糾紛，到底是買方先付款,，還是賣方先配合辦理過戶手續(xù),，誰也說不清，實踐中經(jīng)常發(fā)生類似的問題,，因此,，為避免產(chǎn)生這樣的糾紛,，應(yīng)綜合合同的其他條款，明確約定付款的時間節(jié)點,，以避免產(chǎn)生爭議,。

價款支付條款是房屋買賣合同的核心條款，是買方履行合同的最核心義務(wù),，買方的一切違約行為均和價款支付有關(guān),。因此，在簽署合同前,，買方應(yīng)衡量自己的支付能力及資金來源,，自己的銀行資信狀況以及收入狀況，確保貸款申請能夠及時通過銀行審批,，規(guī)避法律風(fēng)險,。