隨著我國房價的節(jié)節(jié)攀升,，住房成了老百姓的一個大問題。因此,，就催生了小產(chǎn)權房的發(fā)展,，難以承擔高昂的商品房價，轉而入手小產(chǎn)權房,，成了很多人的選擇,。但是，小產(chǎn)權房的非合法性也帶來了后期轉讓的問題,，還有一些不法分子從中牟取利益,。

小產(chǎn)權房政策小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋,，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證,，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證,。

小產(chǎn)權房買賣應注意的問題

1,、購買小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款,，這樣無形中會加大購房人的資金壓力,，增加購房風險。小產(chǎn)權房如遇到拆遷,，將被視為違章建筑,，得不到拆遷補償。就算有補償,，也是先將補償款給產(chǎn)權擁有者,，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議,，或者產(chǎn)權擁有者不講誠信,，小業(yè)主的利益得不到保障。

2,、使用權,、鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權的房屋無產(chǎn)權保障,，不具有房屋所有,、轉讓、處分,、收益等權利,，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權中的鄉(xiāng)產(chǎn)房,、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證,，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押,、流轉,。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證,。

3,、小產(chǎn)權房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念,，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,。小產(chǎn)權房的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低,。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買小產(chǎn)權房的根本原因,。首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑,，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的,。

小產(chǎn)權房購買風險

小產(chǎn)權有一定的好處，但也有一定的風險性,，購房者在購房時應該多多注意,。

（一）法律效力

“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,，該房屋買賣合同認定有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的,，可以認定合同有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準,，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,，該合同應作無效處理。

（二）政策風險

購買在建小產(chǎn)權房時,，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除,。購房人會面臨既無法取得房屋,，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷,，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權,，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償,，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微,。

（三）房產(chǎn)轉讓

“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權,，沒有所有權,。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,，即購買后不能合法轉讓過戶,。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

（四）監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束,，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位,，對購房者的利益有一定的影響。同時,，開發(fā)單位的資質沒有,，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

可以看到,，小產(chǎn)權房的價格是吸引人們的重要原因,，但是在選購小產(chǎn)權房時，一定要明確房子是否是合法的建筑,，即相關手續(xù)是否完整,，這是最重要的一點。如果房子是非法建筑,，很容易落的個人財兩空的下場,。所以，小產(chǎn)權房雖然價格有很大優(yōu)勢,，但是在買賣過程中一定要注意甄別房子的合法性,，警惕法律風險。