隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,，住房成了老百姓的一個(gè)大問題,。因此,，就催生了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，難以承擔(dān)高昂的商品房?jī)r(jià),，轉(zhuǎn)而入手小產(chǎn)權(quán)房,，成了很多人的選擇。但是,，小產(chǎn)權(quán)房的非合法性也帶來了后期轉(zhuǎn)讓的問題,，還有一些不法分子從中牟取利益。

小產(chǎn)權(quán)房政策小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案,。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。

小產(chǎn)權(quán)房買賣應(yīng)注意的問題

1、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,，只能一次性或分期付款,，這樣無形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),。小產(chǎn)權(quán)房如遇到拆遷,，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償,。就算有補(bǔ)償,，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購(gòu)房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主,，如果沒有協(xié)議,，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障,。

2,、使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),、小產(chǎn)權(quán)的房屋無產(chǎn)權(quán)保障,，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓,、處分,、收益等權(quán)利,，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房,、村產(chǎn)房等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書,，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押,、流轉(zhuǎn),。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證,。

3,、小產(chǎn)權(quán)房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念,，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取,。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低,。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因,。首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑,，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的,。

小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)有一定的好處，但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該多多注意,。

（一）法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,，可以認(rèn)定合同有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理,。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除,。購(gòu)房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地,。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微,。

（三）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán),。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響,。

（四）監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響,。同時(shí),，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證,。

可以看到,，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是吸引人們的重要原因，但是在選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房時(shí),，一定要明確房子是否是合法的建筑,，即相關(guān)手續(xù)是否完整，這是最重要的一點(diǎn),。如果房子是非法建筑,，很容易落的個(gè)人財(cái)兩空的下場(chǎng)。所以,，小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格有很大優(yōu)勢(shì),，但是在買賣過程中一定要注意甄別房子的合法性，警惕法律風(fēng)險(xiǎn),。