隨著我國房價的節(jié)節(jié)攀升,，住房成了老百姓的一個大問題。因此,，就催生了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展,，難以承擔高昂的商品房價，轉(zhuǎn)而入手小產(chǎn)權(quán)房,，成了很多人的選擇,。但是，小產(chǎn)權(quán)房的非合法性也帶來了后期轉(zhuǎn)讓的問題,，還有一些不法分子從中牟取利益,。

小產(chǎn)權(quán)房政策小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證,，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。

小產(chǎn)權(quán)房買賣應注意的問題

1,、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款,，這樣無形中會加大購房人的資金壓力,，增加購房風險,。小產(chǎn)權(quán)房如遇到拆遷，將被視為違章建筑,，得不到拆遷補償,。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權(quán)擁有者,，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主,，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠信,，小業(yè)主的利益得不到保障,。

2、使用權(quán),、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),、小產(chǎn)權(quán)的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有,、轉(zhuǎn)讓、處分,、收益等權(quán)利,，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房,、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書,，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押,、流轉(zhuǎn),。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證,。

3,、小產(chǎn)權(quán)房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念,，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,。小產(chǎn)權(quán)房的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低,。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風險購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因,。首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑,，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的,。

小產(chǎn)權(quán)房購買風險

小產(chǎn)權(quán)有一定的好處，但也有一定的風險性,，購房者在購房時應該多多注意,。

（一）法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則,。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,，該合同應作無效處理,。

（二）政策風險

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,，又不能及時索回房款的尷尬境地,。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微,。

（三）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),，沒有所有權(quán),。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶,。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響,。

（四）監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響,。同時,，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證,。

可以看到,，小產(chǎn)權(quán)房的價格是吸引人們的重要原因，但是在選購小產(chǎn)權(quán)房時，一定要明確房子是否是合法的建筑,，即相關(guān)手續(xù)是否完整,，這是最重要的一點。如果房子是非法建筑,，很容易落的個人財兩空的下場,。所以，小產(chǎn)權(quán)房雖然價格有很大優(yōu)勢,，但是在買賣過程中一定要注意甄別房子的合法性,，警惕法律風險。