上周末，有關(guān)環(huán)北京樓市陡然升溫的消息刷爆了業(yè)內(nèi)和購房者的朋友圈,。而實際上,，環(huán)北京樓市真的如朋友圈里那樣火熱嗎？在樓市調(diào)控政策等風(fēng)來的窗口期,，不排除有些項目正在利用“熱銷”來點燃樓市虛火,。

真火爆還是虛火旺？

“項目現(xiàn)場排卡場面失控,，武警120救護車出動”,、“武清某項目停止排卡,！香河某項目停止排卡！這一天真亂套,！”“環(huán)京周邊發(fā)展帶來大利好,，房價成千地漲，搶不到就虧大了”…… 2月25日,，不少人的朋友圈都被這幾條消息刷屏了,。

而在之后的幾天里，記者調(diào)查香河,、廊坊,、武清、固安等區(qū)域發(fā)現(xiàn),，環(huán)北京周邊多個項目表示目前正在停止排號,。“無房可買”,、“項目醞釀漲價”等有關(guān)環(huán)北京樓市的消息在暗自流傳,。

實際上，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示,，大廠,、固安、燕郊,、香河1月份的樓市成交量均有不同程度的下行,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，除去春節(jié)假期的影響,，環(huán)北京這些傳統(tǒng)熱點區(qū)域經(jīng)過去年一年的消化后,，消化周期發(fā)生變化，對于其未來市場都會有影響,。

不過,，有業(yè)內(nèi)人士表示，最近環(huán)北京樓市的熱潮,，實際上與市場上流傳的樓市調(diào)控收緊傳聞有關(guān),。“臨近兩會的這段時間往往是市場政策真空期,。特別是今年市場對于3,、4月份收緊樓市調(diào)控的預(yù)期尤其強烈，因此不少購房者更是計劃趕在政策出臺前在熱點區(qū)域投資”,。

營銷策略花樣百出

最近環(huán)北京樓市的動作,，也令不少業(yè)內(nèi)人士看出了花式營銷的味道。

炒作區(qū)域利好、曾經(jīng)的分期首付,、眼下的捆綁車位,，都成了環(huán)北京樓市常用的營銷手法。

固安樓市這兩年升溫較為顯著,。銷售人員表示,，固安大多數(shù)項目都綁定車位，車位不能貸款,，需在首付時一起支付,，“由于車位價格上漲，導(dǎo)致項目整體價格有所上漲”,。

“房企為了繼續(xù)挖掘潛在需求,，很有可能會采取惜售、捆綁銷售等炒作方法吸引市場關(guān)注,?！眹?yán)躍進表示。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，春季是環(huán)北京樓市推盤的重要節(jié)點,，上述做法在很大程度上是為了開盤造勢。據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,，3月大北京地區(qū)發(fā)力,，共14盤入市，其中,，燕郊,、固安、廊坊各3盤入市,，永清預(yù)計2盤入市,，香河1盤將入市。

不過,，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示,，在京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展重大的紅利下，天津,、河北搭上北京快速發(fā)展的列車,，環(huán)京樓市具有巨大的發(fā)展空間。不過目前環(huán)京樓市也存在一定的泡沫,，炒樓現(xiàn)象也有所抬頭，這也是值得警惕的現(xiàn)象,。

調(diào)控預(yù)期,，或現(xiàn)降溫

雖然自去年以來，河北廊坊及其下屬三河縣、張家口懷來等環(huán)北京區(qū)域先后出臺了樓市限購政策,，通過購房資格和信貸政策來調(diào)整當(dāng)?shù)貥鞘谐山粺岫?，但實際上，環(huán)北京多個區(qū)域的樓市價格則在暗自上行,。

以廊坊為例,，當(dāng)?shù)貥潜P的單價目前大多在1.7萬-1.8萬元/平方米之間。據(jù)當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員介紹,，自住和投資的比例大概各占50%,，最高時投資需求占到七成。

不過在業(yè)內(nèi)看來,，環(huán)北京樓市之所以高燒不退,，其背后也是北京乃至環(huán)北京土地供應(yīng)日益緊缺這一現(xiàn)實造成的。北京在供地量連續(xù)收緊五年后,，不久前公布的2017年北京土地供應(yīng)計劃中,，住宅用地計劃供地量僅為610公頃，較上年減量近一半,，也是近12年來的最低點,。

亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅認為，在環(huán)京購房需求中,，有相當(dāng)一部分是投資性需求,。原因在于，目前北京調(diào)控政策保持一個相對嚴(yán)格的狀態(tài),，市場很難讓投資需求容身,，包括降杠桿的政策，也影響了投資客的投入產(chǎn)出比,，導(dǎo)致部分投資需求向環(huán)京區(qū)域轉(zhuǎn)移,。

在當(dāng)前樓市政策收緊的背景下，針對市場現(xiàn)狀,，各地也在出臺調(diào)整措施,。就在3月1日下午，涿州市政府出臺限購政策,，遏制大量投資投機需求涌入,。對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，涿州收緊樓市調(diào)控,，也是未來環(huán)京區(qū)域，尤其是燕郊,、大廠,、香河,、固安等房地產(chǎn)投資投機熱門區(qū)域樓市進一步收緊的信號，整個環(huán)京區(qū)域或許將迎來政策收緊和樓市降溫,。

嚴(yán)躍進表示,，從京津冀的長期發(fā)展來看，環(huán)北京樓市確實擁有長期利好,。但對于房企打出的各類概念和營銷方法,，建議購房者理性分辨。