房地產(chǎn)市場,，歷來是輿論焦點(diǎn)和民眾關(guān)注的重中之重。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，“加快研究建立符合國情,、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”,。“長效機(jī)制”概念一經(jīng)提出,，就引發(fā)了全社會的廣泛關(guān)注,。但“長效機(jī)制”是什么，怎么建,，一直未有定論,。同時，一些似是而非的觀點(diǎn)和看法也趁機(jī)泛濫,。為正本清源,、凝聚共識，本版即日起推出“求解房地產(chǎn)長效機(jī)制”系列報(bào)道,，敬請廣大讀者垂注,。

春節(jié)后，房價又一次吸引了公眾眼球,。有媒體稱,，去年房價漲幅首位的合肥部分地區(qū)大幅下降，其他熱點(diǎn)二線城市也不同程度“回調(diào)”,。這讓不少人長長地松了口氣：“房價終于給摁住了,！”

但一些信息也顯露出了不同的跡象。開年后各地繼續(xù)開始土地競拍,，在屢屢觸及最高限價后均改用其他方式確定買家,。這說明，土地市場依然火爆,，只不過這次是“地王”被摁住了,！

強(qiáng)令執(zhí)行的行政手段能長期管用嗎？“地王”頻現(xiàn)的制度根源怎么消除,？“面粉”和“面包”如何不相互推漲,？現(xiàn)在，房價暫時停漲或許正給我們提供一個有利時機(jī),，是時候快馬加鞭推進(jìn)改革,，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制了。

行政手段只是短期行為

2月14日,，南京迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣,，經(jīng)激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價,，搖號決定最終買家,。次日，其中一個地塊以98億元的價格,，成為南京總價地王,。這一天廈門也進(jìn)行了開年后的土地市場首拍,。其中一個地塊開拍不到半小時，報(bào)價已達(dá)最高限價,，最終以競配建決定買家,。

南京和廈門兩地土地市場火爆至少反映了一個現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)在熱點(diǎn)城市拿地的熱情仍然高漲,。去年在一二線城市有項(xiàng)目的企業(yè)普遍大賺,，房子賣完后，資金充足了,，就產(chǎn)生了補(bǔ)庫存的需要,。

在去年一二線城市房市大漲后，各地陸續(xù)出臺了多項(xiàng)限購限貸措施,。春節(jié)后,，政策又進(jìn)一步收緊，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會的公約要求,，房貸利率最多只可打9折，二套房貸款不得超過25年,。天津,、廣州、青島,、杭州,、大連、珠海也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息,。

近日,，中國基金業(yè)協(xié)會明確資管計(jì)劃不得支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金，且不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸,。在此之前,，證券交易所也明確，重點(diǎn)調(diào)控城市競拍地王的房地產(chǎn)企業(yè)將禁止發(fā)行公司債,，發(fā)債募集資金不得用于購置土地,。

種種跡象表明，在市場的非常時期,，行政手段實(shí)屬必要,。但行政措施只可用于短期，不具有可持續(xù)性,。長期而言,，只要需求還真實(shí)存在，沒有通過其他方式滿足,，或遲或早終會爆發(fā)出來,。

土地供應(yīng)出現(xiàn)倒掛

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一個顯著特征是,，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動大,，房屋需求旺盛,，中小城市人口減少，房屋需求不足,。雪上加霜的是,，近年來大城市尤其是特大城市土地供應(yīng)相對不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn),。如去年北京土地市場共有44宗地塊成交,，同比減少66宗,，其中住宅類用地僅有15宗,。

這種情況的出現(xiàn)，是因?yàn)樽?000年以來,，各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮,，粗放式發(fā)展造成了土地供應(yīng)緊張的局面。為此,，近年來節(jié)約集約用地已成共識,。

今年年初，北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示,，將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里,，減到30平方公里以上的才是當(dāng)年新增建設(shè)用地的規(guī)模。杭州市國土資源局提供的資料顯示,，2020年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里,，但到2014年底，中心城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到385平方公里,，人均建設(shè)用地面積85平方米,，剩余空間有限。

但也有一些城市卻庫存高企,，房價地價都呈跌勢,。比如沈陽，作為省會城市,，去年房價一直溫和甚至微跌,。遼寧省鐵嶺市的鐵嶺新城有大量土地資源，但已經(jīng)連續(xù)兩年沒有土地成交了,。

從全國而言,，新增建設(shè)用地呈現(xiàn)越來越少的趨勢。近日，國土資源部發(fā)布的2016年國土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，全國土地出讓面積20.82萬公頃,，同比下降5.9%，其中房地產(chǎn)用地10.75萬公頃,，同比下降10.3%,。

有人認(rèn)為，要解決上述問題,，熱點(diǎn)城市要加大土地供應(yīng),，才能實(shí)現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應(yīng),，顯然不具備現(xiàn)實(shí)可操作性,。解決之道，還要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章,。

抓住時機(jī)推進(jìn)改革

從土地供給改革的角度看,，城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設(shè)用地改革的空間都很大,。

數(shù)據(jù)顯示,，2016年土地供應(yīng)中，存量建設(shè)用地超六成,。其中,，城鎮(zhèn)工礦用地空間很大。通過改革,，完善這些低效用地的再開發(fā)激勵機(jī)制，可加快這些土地的供應(yīng)并實(shí)現(xiàn)城市升級改造,。

隨著城市的發(fā)展,，不少工廠現(xiàn)在處于城市中心位置，伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,，有些工廠實(shí)際上可以轉(zhuǎn)為他用,。近日國土資源部門明確，在符合規(guī)劃的前提下,，鼓勵原國有土地使用權(quán)人通過自主,、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地實(shí)行改造開發(fā),。

農(nóng)村集體建設(shè)用地改革空間更大,。目前,，我國集體土地尚不能上市交易，城市居民購買集體土地上的房屋,，是小產(chǎn)權(quán)房，屬于違規(guī)。

去年9月份，國土資源部召開進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)會議,，決定把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個試點(diǎn)地區(qū)，宅基地制度改革仍維持在原15個試點(diǎn)地區(qū),。如這些改革有突破,，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場提供更多的空間。

另外,，土地招拍掛制度有待進(jìn)一步改革,。2004年8月份以后,，我國規(guī)定所有國有土地出讓必須經(jīng)過招拍掛?？陀^地說,，此舉對于防止腐敗，保證公平競爭,，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和地方財(cái)政收入提高作用很大,。但在價高者得的游戲規(guī)則下,，客觀上理性的企業(yè)很難拿到地,，只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地，導(dǎo)致地價越來越高,。

目前，各地均出臺了不少招拍掛制度的改進(jìn)措施,，如到達(dá)限價后看物業(yè)自持,、配套建設(shè)情況、中小戶型供應(yīng)情況等,，這一領(lǐng)域還有很大改革空間,。

此外，在土地一級市場由政府提供的情況下,，在地方財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的情況下,，容易助長地方政府對“土地財(cái)政”的依賴。有分析認(rèn)為,，增值稅改革后,，地方財(cái)政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾，使得近年來一些地方政府對土地財(cái)政依賴性提高,。要解決這一問題,，需進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)稅體制改革，使地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)能夠相互匹配。