資管計劃、發(fā)債融資,、抵押銷售紛紛被限,，房企融資渠道被明顯封鎖。

近日,，中國基金業(yè)協(xié)會叫停用于投資16個熱點城市住宅地產(chǎn)類資管計劃備案,，明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金。同時強調(diào)不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利,。

而在此之前,，證券交易所也相繼明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標(biāo)準,，表示有重大違法違規(guī)行為,，在重點調(diào)控的熱點城市競拍地王、哄抬地價,，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房企,，將禁止發(fā)行公司債。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債募集來的資金不得用于購置土地,。

除金融機構(gòu)收緊外,，地方政府也加強了房地產(chǎn)調(diào)控，重慶此前發(fā)布新政指出,，抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售,，預(yù)售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記,。

對此,，中國基金業(yè)協(xié)會相關(guān)人員表示，現(xiàn)階段私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投向了較為集中的個別熱點城市房地產(chǎn)市場,，與當(dāng)前調(diào)控政策不相符,。此外,，也存在提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形,。

在此背景下,，資金價格明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示,，1月融資利率科創(chuàng)與世貿(mào)拿下最低值為4.5%,，這比2016年的3%到4%利率有明顯上漲。具體來看,，1月23日,，華遠盈都商業(yè)發(fā)行2035年到期的A、B,、C長期債券,，發(fā)行面額分別為2.9億元、4.36億元,、0.1億元,，到2020年，融資票面利率分別為5.8%,、6.3%,、6.49%。但在2020年至2035年,，需在票面利率基礎(chǔ)上增加上浮基點,，這也意味著，融資利率總體不低于票面利率,。銀控1月19日發(fā)行01,、02三年期短期債券，分別也是以不低于7%票面利率融資1.1億元和不低于7.4%票面利率融資6.3億元,，利率上浮明顯,。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)資金收緊信號明確,。這16個熱點城市占據(jù)了全國房地產(chǎn)成交20%以上,，也是過去2年地王數(shù)量最集中的區(qū)域，政策將明顯提升當(dāng)?shù)厝谫Y難度,。

在房企資金收緊的同時,，購房需求端也加大了限制力度。除此前限購等政策外,，近日北京,、天津、廣州,、青島,、杭州,、大連、珠海等地相繼收緊房貸措施,，房貸利率進一步提升,。

但值得注意的是，一般情況下,，政策收緊,，預(yù)期轉(zhuǎn)向，房企銷售,、市場均會有一定下調(diào),。但是事實上，市場數(shù)據(jù)卻連創(chuàng)新高,。

14日,，中國人民銀行發(fā)布2017年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，1月當(dāng)月人民幣貸款增加2.03萬億元,，其中,，單從房貸來看，房貸增加7521億元,，其中,，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元,。單月住戶部門貸款數(shù)據(jù)再度刷新了歷史紀錄,。

此外，從典型熱點城市北上廣深來看,，雖然廣州,、深圳市場有所下調(diào)，但北京,、上海上漲明顯,。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年1月成交面積38.79萬平方米,，環(huán)比減少41.55.%，但是成交均價為48205元,，環(huán)比增長18.17%,，增長額高達8000元。北京方面,，1月成交54.28萬平方米,，環(huán)比下調(diào)41.78%，成交均價39771元環(huán)比上漲1.18%,，同比高達34.30%,。廣州方面,，1月成交88.19萬平方米，環(huán)比下調(diào)44.25%,，成交均價17383元,，環(huán)比下調(diào)2.75%。深圳方面,，成交面積19.03萬平方米,，環(huán)比下調(diào)20.92%，成交均價54992元,，下調(diào)5.18%,。

房企銷售漲勢依然強勁。CRIC數(shù)據(jù)顯示,，1月萬科地產(chǎn)銷售達到485.1億元,，較2016年同期的255.9億元，上調(diào)90%,；碧桂園更是從上年的125億元,，漲至目前的467.1億元，同比上漲幅度高達274%,；恒大1月銷售也達到372億元,，同比上漲75%。

對此,，張大偉解釋說,，“一方面是資金供給量依然較大，影響短期市場價格是房貸的松緊程度,，目前看,，各地雖有所收緊，但幅度有限,，特別是房貸額度相對依然寬裕,。另一方面，從供需矛盾看,，土地供應(yīng)沒有明顯增加,，‘加法’難以落地，所以還是看‘減法’對市場的影響,?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)階段房企融資來源,、融資用途以及資金成本等方面開始收緊,，若后續(xù)政策執(zhí)行力度加碼，房企資金在前期寬松環(huán)境下可以支撐一段時間,，但是,，一旦樓市預(yù)期真正轉(zhuǎn)向,，房企資金鏈將迎來“黑色時期”。