雞年春節(jié)，火爆了一年的中國樓市也進入了休眠模式,，開年多地樓市量價齊跌,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年春節(jié)前后,，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期,，隨著多地樓市調(diào)控的加強以及人口結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)承壓,。

現(xiàn)狀 樓市成交數(shù)據(jù)慘淡

春節(jié)長假,，天津樓市仍有16個項目開盤連市，其中,，市內(nèi)六區(qū)有4個項目連市,，環(huán)城四區(qū)有10個，濱海新區(qū)2個,，但結(jié)果并沒能讓開發(fā)商如愿,。

大年初四，張鑫帶著家人去了趟位于武清的佛羅倫薩小鎮(zhèn),，逛完回家路上看到一樓盤優(yōu)惠就停下車帶著家人去看了看?！斑@個樓盤打折促銷,，優(yōu)惠力度按照購房順序遞減，早到多得,，但去看房的人還沒有銷售顧問人多,，十分冷清，我們進去逛了圈就走了,?！睆場握f。

春節(jié)期間,，多地樓市同天津一樣量價齊減,。以廣州為例,，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套,，環(huán)比之前一周的1936套減少1431套,，環(huán)比下降73.92%；均價方面,，該周網(wǎng)簽均價為14729元/平方米,，環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米，環(huán)比下降19.17%,。

另一種情況則是因價高“嚇退”購房者,。以河南鄭州為例，雖然當(dāng)?shù)貥鞘腥跃呶?，但大多購房者選擇只看不買,。

2016年樓市瘋漲的鄭州仍是投資者的熱門選擇，這也促使已定居北京,、廣州等地的河南人回鄉(xiāng)置業(yè)熱情高漲,。王麗老家是河南，趁著帶著兩個孩子回河南探親的空隙,，她專程來了一趟鄭州,。“以前因為各種原因沒有買成房子,?！蓖觖愓f，現(xiàn)在,，她下定決心在鄭州買房了,，但是因為限購已經(jīng)沒有資格購買了。

據(jù)項目銷售人員介紹,，從1月25日到1月30日,，售樓部來電咨詢16個，大多數(shù)是北京,、上海還有省內(nèi)其他地方的購房者,，但多數(shù)只是詢問，并未購置,。

“一是限購,，二是價格已高到離譜，再加上國家對樓市的調(diào)控,，價格應(yīng)該有不少下降空間,，所以現(xiàn)在購房不再作為投資的首選了?！币晃毁彿空弑硎?。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為,，整體來看，相比2016年春節(jié)的政策刺激,，2017年春節(jié)前后,，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期。1月公布的2016年數(shù)據(jù)也顯示,，從去年10月開始,，市場的亢奮已在各地的調(diào)控之下逐漸退燒，多項指標(biāo)同比漲幅已有收窄,。從一線城市簽約看,，春節(jié)期間市場主要以休眠為主，而三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)成為潮流,。

因返鄉(xiāng)置業(yè)的影響,，貴州部分樓市再度迎來了高漲?！皬拇竽瓿跞_始,，來看房定房的客人明顯增多，大部分是外出務(wù)工返鄉(xiāng)過年的年輕人,?！弊窳x市播州區(qū)一家由央企開發(fā)的樓盤銷售人員小鐘告訴記者，過年期間售樓部一直有人值班,，也是考慮到春節(jié)返鄉(xiāng)的這部分購房者,。

為支持農(nóng)民進城購房，貴州各地出臺了諸多優(yōu)惠政策,。黔南州獨山縣住建局常務(wù)副局長馬駿說,，獨山縣對新一輪易地扶貧搬遷到城里的群眾購買商品房，給予每人最高6萬元的補貼,。不過,，由于去庫存成效顯著，春節(jié)期間城區(qū)80至140平方米的住房“一房難求”,，成交均價有所上漲,。

據(jù)貴州省住建廳統(tǒng)計，2016年貴州省商品房銷售面積增速同比增長15%左右,。截至目前，商品住房去化周期回落至15個月以下,，較2015年末減少3個多月,。在棚改貨幣化安置、住房公積金異地貸款,、農(nóng)民安家貸等政策支持下,，50余萬戶城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民工喜獲新居,。

定調(diào) 多地明確加強調(diào)控

事實上，小長假樓市冷清一方面是因為春節(jié)因素影響,，另一更重要的因素則是樓市調(diào)控收緊,。

隨著地方兩會相繼召開，多地對房地產(chǎn)市場調(diào)控表態(tài),，“房子是用來住的,，不是用來炒的”。

廣東方面表示,，支持居民自住購房需求,，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫,、防風(fēng)險工作,。

北京代市長蔡奇在政府工作報告中指出，把握住房的居住屬性,，以建立購租并舉的住房制度為主要方向,，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求,，金融,、財稅、土地,、市場監(jiān)管等多措并舉,，探索建立符合國情市情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,。

上海市長楊雄也表示,，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

深圳方面指出，對商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售價格進行管理,，開發(fā)企業(yè)申報均價不得明顯高于周邊同類房源銷售均價,。深圳升級版“限價令”，明確“政府指導(dǎo)價”,，以促進深圳房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,，防止房價大起大落。

張大偉認(rèn)為,，樓市持續(xù)調(diào)控是2017年的主要方向,，在此背景下，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數(shù)顯示,，前期房價漲幅較高的城市回調(diào)壓力倍增,，中原經(jīng)理指數(shù)也顯示專業(yè)經(jīng)紀(jì)人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。

預(yù)判 房地產(chǎn)“峰值”已過

春節(jié)前夕,，國家統(tǒng)計局發(fā)布2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示,，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%,。銷售額方面,，2016年商品房銷售額達(dá)11.76萬億元，較上年增加34.8%,，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄,。

在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn),?！拔覈鎰e住房絕對短缺時代?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示,，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米,、2.2億套,。按照當(dāng)年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房,。就全世界經(jīng)驗而言,，戶均擁有1.1套住房以后,，住房市場的峰值就會到來。

原國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示,，房地產(chǎn)峰值已過,，拐點到來。他認(rèn)為,，“頂點”在2014年已經(jīng)到來,。房地產(chǎn)投資回升時間不會太久，以后還是會回調(diào)，因為基本面沒有改變,。

從人口結(jié)構(gòu)來看,，目前主力購房人群為25歲-49歲，90后已經(jīng)進入到主力購房人群中,。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù),，目前80后人口的總數(shù)是2.28億,，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%,。

以婚齡人口為例,，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示,，我國20歲-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢，預(yù)計全國新結(jié)婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對,，逐年下滑至2020年的800萬對,，年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一,。

“人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱,，從現(xiàn)在來看,，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變,，剛需人口開始減少,?！敝袊鞘薪?jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞分析,，近兩年,，人口結(jié)構(gòu)的各項指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口,、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點,。