住房是大家普遍關(guān)心的問(wèn)題,，買房都得很慎重，但是也不確保小心翼翼之下買的商品房是符合自己心意的,，于是就有可能退房,，但是退房并不是那么簡(jiǎn)單的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商即使是知道符合退房條件也不愿意損害自己的權(quán)益,。更別說(shuō)商品房退房后向開(kāi)發(fā)商索賠了,，真可謂是難上加難啊。那怎么樣才能向開(kāi)發(fā)商索賠呢,，我們應(yīng)先從商品房退房的情形開(kāi)始了解,。

商品房退房情形

從目前法律來(lái)講,，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。一般來(lái)說(shuō),，如果合同雙方在購(gòu)房合同中已約定退房事宜,，可依協(xié)議行事；也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房,。目前常見(jiàn)的退房情形如下：

（一）房屋面積誤差超過(guò)3%

如果房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%,，購(gòu)房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)支持購(gòu)房者,。

（二）房屋質(zhì)量不合格

出現(xiàn)這種情況,，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房,?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤螅课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,。

（三）房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

根據(jù)最新司法解釋,，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的,，法院也會(huì)支持,。

（四）開(kāi)發(fā)商把房子抵押

如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購(gòu)房人后,，又把房子抵押給他人,，購(gòu)房人查明后，就可以要求退房,。

（五）合同約定的其他情形

根據(jù)意思自治原則,，房屋買賣合同雙方可以約定能夠退房的其他情形。

退房后能否向開(kāi)發(fā)商索賠

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》適用雙倍賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定,，符合以下幾個(gè)條件：

（一）所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房,。

根據(jù)規(guī)定，并不是所有的房產(chǎn)糾紛都適用懲罰性賠償條款,，該條款調(diào)整的僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房買賣合同糾紛,。所以如果購(gòu)房人購(gòu)買的不是商品房，退房時(shí)要求“雙倍賠償”,，也就很難得到法律支持,。

（二）出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。

這五種情形分別是：

1,、商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2,、商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3,、訂立合同時(shí),，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4,、在訂立合同時(shí),，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5,、訂立合同時(shí),，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

（三）必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷,、解除,，買受人無(wú)法取得房屋。

按《解釋》的規(guī)定,，上述五種情形必須導(dǎo)致該商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷,、解除，無(wú)法取得房屋時(shí),，買受人才可以在請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失之外，請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,。

另外根據(jù)《合同法》第116條規(guī)定,，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的,，一方違約時(shí),，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時(shí)適用,。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔?，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,，購(gòu)房者可獲得雙倍賠償,。

實(shí)踐中，由于購(gòu)房者相對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，處于弱勢(shì)地位,，所以大多數(shù)只能自己吃悶虧。但我們應(yīng)在買房時(shí)了解相關(guān)規(guī)定,，運(yùn)用法律的武器維護(hù)自身合法權(quán)益,。因此，盡管退房后再向開(kāi)發(fā)商索賠聽(tīng)起來(lái)是十分困難的,，但只要符合上述三個(gè)條件之一,，就能實(shí)現(xiàn)了,。