論文提要：

 

農(nóng)村居民依據(jù)集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,，獲取規(guī)定的宅基覅使用權(quán)，并且農(nóng)民在屬于自己的宅基地上構(gòu)筑的房屋,。宅基地使用權(quán)以及所建房屋是絕大多數(shù)農(nóng)民的一項重要財產(chǎn),，但是現(xiàn)行法明確禁止宅基地使用權(quán)抵押，房屋流轉(zhuǎn)受限,，這在在很大程度上制約了財產(chǎn)權(quán)益價值功能的體現(xiàn),。原有的農(nóng)村宅基地適使用權(quán)以及房屋的保障功能設(shè)計已經(jīng)不能滿足當(dāng)前農(nóng)村居民的價值追求，同時宅基地所有權(quán)人的權(quán)利也難以體現(xiàn),。在“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”的政策指引下,，有的地區(qū)試點突破上述規(guī)則限制，農(nóng)民所有房屋抵押權(quán)也就取得了“房地一致”原則之下的合法性,。對于保護(hù)抵押權(quán)權(quán)益也有較好的現(xiàn)實意義,。上述兩項財產(chǎn)權(quán)益處置時受讓人的范圍不應(yīng)以本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為限。他人受讓農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)時,，可以采取僅取得房屋所有權(quán),，同時取得宅基地使用權(quán)租賃權(quán)的方法。原抵押人仍然可以基于宅基地使用權(quán)的出租而取得相應(yīng)收益,，以保障其基本住房權(quán)利,。財產(chǎn)的處置中涉及宅基地使用權(quán)的收益應(yīng)在國家、集體,、農(nóng)民之間合理分配,。本文將就上述想法與實踐展開論證。

 

主要創(chuàng)新觀點：

 

從宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定中了解這項制度的特征,，分析我國在制度構(gòu)建及法律規(guī)定中所體現(xiàn)的價值選擇,。對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利的一種保障、資源的一種內(nèi)部保護(hù),防止本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的非內(nèi)部流轉(zhuǎn),。在這樣的制度特征與價值選擇下,，我國宅基地使用權(quán)取得中存在的問題，現(xiàn)實及司法實務(wù)中,，農(nóng)村宅基地的抵押,、出租，農(nóng)村房屋抵押,、買賣的案例屢見不鮮,，甚至有的轉(zhuǎn)、受當(dāng)事人間為了規(guī)避法律采取陰陽合同,，這使得農(nóng)村宅基地及所建房屋抵押,、買賣等違法問題亂象叢生。司法工作中法院在在處理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓,、抵押中亦是尋求合乎法律與矛盾解決的平衡點,。通過歷史價值與現(xiàn)實中村民,、集體組織、國家治理的價值選擇與追求對比,，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在法定租賃權(quán)等合理制度下構(gòu)建符合各方價值追求的宅基地使用權(quán)與房屋處分權(quán)制度,。尊重各方的利益追求。

 

正文：

 

一,、農(nóng)村宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋法律規(guī)定及概念理解

 

法律概念是法律體系中的重要組成部分,，是具有特殊功能的法律要素,在法律的制定、適用等方面具有重要的作用?，F(xiàn)代國家法律體系的構(gòu)建,離不開一套符合邏輯,、完整的法律概念體系。本文研究農(nóng)村宅基地及建在宅基地上房屋財產(chǎn)權(quán)益問題不可回避的需要清楚相關(guān)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)等概念,。我國關(guān)于“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”這一內(nèi)容的規(guī)定較為分散,，我國《憲法》、《土地管理法》,、《擔(dān)保法》等多個法律法規(guī)都有涉及,。其中《物權(quán)法》的規(guī)定中宅基地使用權(quán)成為用益物權(quán)的重要內(nèi)容。結(jié)合上述法律法規(guī)的具體規(guī)定,，本文現(xiàn)對“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”概念進(jìn)行以下分析理解:

 

首先是農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)利主體身份的特殊性,。農(nóng)村居民作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一特殊身份才具有原始取得宅基地使用權(quán)的資格。非本集體內(nèi)的成員除法律特別規(guī)定外,不得在本集體內(nèi)申請宅基地,。我國上述規(guī)定是對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利的一種保障,、資源的一種內(nèi)部保護(hù),防止本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的非內(nèi)部流轉(zhuǎn)，影響宅基地使用權(quán)設(shè)立的價值追求,；另一方面在現(xiàn)有制度設(shè)計下有助于農(nóng)村和城鎮(zhèn)的規(guī)劃與管理,，宅基地使用權(quán)制度設(shè)立初期,，在維護(hù)農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,，促進(jìn)城市發(fā)展起了重要的作用。

 

其次生存與生活的保障性是宅基地使用權(quán)制度設(shè)立的價值追求,。一方面,，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是基于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而無償獲得、長期使用,。這一制度體現(xiàn)出來的特征包括具有福利性,、無償性、長期性,。農(nóng)村居民基于法律規(guī)定,，在符合法律規(guī)定的條件是，便可以申請宅基地使用權(quán),，而不需要的支付費(fèi)用,。恰恰是這種無償導(dǎo)致現(xiàn)實中有的村民基于自身生活需要,、或者他人需求時違反規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大宅基地用地面積,，超標(biāo)準(zhǔn)建房,。因為違規(guī)建房的后果有的只是罰款了事?？梢哉f在無償性與福利性的保護(hù)下造成了一定資源的浪費(fèi),。另一方面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)之所以存在上述多種屬性是為了對農(nóng)村居民的生存,、生活的形成一種保障,。當(dāng)初國家法律之所以規(guī)定要給農(nóng)村居民依其身份分配一份宅基地，其最主要目的也不過就是要保障農(nóng)村居民“居者有其屋”,，多占宅基地的情況并不多見,。???農(nóng)村宅基地作為一種要素，形成的對農(nóng)民生活的保障,，雖然不是農(nóng)村社會保障的內(nèi)容,，但是它對農(nóng)民的價值不言而喻。比較城鎮(zhèn)商品房具有期限限制,、有償性,農(nóng)民對于這種受法律保護(hù)的宅基地使用權(quán)當(dāng)然是歡迎的,。農(nóng)村居民房屋的所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系還體現(xiàn)在房屋損毀滅失，卻不影響宅基地使用權(quán)的享有,使用權(quán)人可以在原有宅基地上重新建造房屋,即使宅基地被征收后,集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)要求本集體再批給其相應(yīng)的宅基地,，宅基地使用權(quán)的福利性特征體現(xiàn)明顯,。

 

再者農(nóng)村宅基地使用權(quán)在權(quán)利內(nèi)容方面的限制性。我國法律規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員對其依法取得的宅基地享有占有,、使用,、處分的權(quán)利。宅基地上所建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施在不侵害他人,、集體,、國家利益的前提下受法律保護(hù)。上述內(nèi)容體現(xiàn)了權(quán)利享有的一面,，但是在宅基地使用權(quán)的處分方面的卻是受到了限制,。我國法律法規(guī)對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)采取了較為嚴(yán)格的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能脫離其上的房屋單獨流轉(zhuǎn),。因為宅基地與地上房屋分屬不同的主體,，同時考慮宅基地使用權(quán)的無償性、保障性,、“一戶一宅”等因素,，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的出租、抵押等而被禁止,，即使在農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時,農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移是有轉(zhuǎn)移對象為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的前提限制,。宅基地使用權(quán)制度建立初期因城鎮(zhèn)化率較低,、人口流動少所產(chǎn)生的矛盾較少、問題不突出,。

 

最后宅基地使用權(quán)的客體及宅基地分屬不同權(quán)利主體,。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的客體指本集體所有的土地,其土地的所有者為農(nóng)村集體組織，符合法律規(guī)定的農(nóng)村居民經(jīng)過申請,，可以取得宅基地的使用權(quán),。集體所有的宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員長期使用，此處可以理解為何法律規(guī)定的是農(nóng)村居民享有宅基地使用權(quán),，而非宅基地所有權(quán),。

 

綜合上文對農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定以及其性質(zhì)、特征的了解,本文認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員特殊身份而依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地,，并對宅基地享有占有,、使用和有限制處分的權(quán)利。

 

房屋與土地是不可分割的一個整體,，本文所述農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民建在其依法取得宅基地上的棲身之所,。建在集體所有的宅基地上的房屋是農(nóng)村居民財產(chǎn)的重要組成部分。但是如上所說的不論是宅基地使用權(quán)權(quán)能范圍的嚴(yán)格限制性,，還是房地權(quán)屬主體不一致性,，都對農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)及房屋財產(chǎn)權(quán)利行使及價值實現(xiàn)產(chǎn)生了影響?！锻恋毓芾矸ā返?2 條,、國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中對“一戶一宅”的規(guī)定與強(qiáng)調(diào)是對農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)的保護(hù)性規(guī)定。但是現(xiàn)實中“一戶一宅”硬性規(guī)定存在的問題已經(jīng)較為明顯,，“一戶一宅”的規(guī)定,，在農(nóng)村人口不斷減少的現(xiàn)在，農(nóng)村戶口數(shù)量不減反增,，農(nóng)村宅基地占用面積亦是未減反增,。另外，我國《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中規(guī)定宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行抵押,、出租等流轉(zhuǎn),，但是對于農(nóng)村房屋的抵押,，均未做出規(guī)定,，這是法律在兩種所有權(quán)不可分離的情況下對矛盾的一種回避。反觀現(xiàn)實及司法實務(wù)中,，農(nóng)村宅基地的抵押,、出租，農(nóng)村房屋抵押,、買賣的案例屢見不鮮,，甚至有的轉(zhuǎn),、受當(dāng)事人間為了規(guī)避法律采取陰陽合同，這使得農(nóng)村宅基地及所建房屋抵押,、買賣等違法問題亂象叢生,。司法工作中法院在在處理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓、抵押中亦是尋求合乎法律與矛盾解決的平衡點,。

 

二,、農(nóng)村宅基地及其房屋法律規(guī)定的制度價值取向

 

（一）現(xiàn)有農(nóng)村宅基地及其房屋制度構(gòu)建歷史價值取向

 

上世紀(jì)50年代，英國著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉易斯對二元經(jīng)濟(jì)理論進(jìn)行了系統(tǒng)性闡述,。二元經(jīng)濟(jì)理論中,，發(fā)展中國家農(nóng)村中以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)部門存在農(nóng)業(yè)剩余勞動力向非農(nóng)化的轉(zhuǎn)移，這種勞動力向城市中以制造業(yè)為主的現(xiàn)代化部門轉(zhuǎn)移,，逐步實現(xiàn)著二元經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變,。二元經(jīng)濟(jì)思想認(rèn)為發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)過資本、勞動力,、工資的轉(zhuǎn)化,，逐步實現(xiàn)由二元向一元的轉(zhuǎn)變。

 

我國過去至今作為最大的發(fā)展中國家,，新中國成立后,，伴隨著二元經(jīng)濟(jì)理論的發(fā)展我國也逐漸形成的典型的二元結(jié)構(gòu)。我國的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)可以通過比較勞動生產(chǎn)率,、二元對比系數(shù)等來觀察其不同時期的結(jié)構(gòu)強(qiáng)弱,。在計劃經(jīng)濟(jì)時代，人口,、資源流動性不強(qiáng),，同時受政策等因素影響，城鄉(xiāng)流動受到限制,，我國的二元經(jīng)濟(jì)特征明顯,。工業(yè)基礎(chǔ)薄弱情況下，為了快速實現(xiàn)工業(yè)化,，政府主動介入其中,，促使社會資源向工業(yè)、城市傾斜,，將農(nóng)村剩余,、勞動力等資源向城市轉(zhuǎn)移，工業(yè)迅速發(fā)展,，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,。隨之而來產(chǎn)生的是城鄉(xiāng)發(fā)展差距明顯、城市居民與農(nóng)村居民收入差距擴(kuò)大。當(dāng)前破除二元結(jié)構(gòu),，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化,、促進(jìn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村,，完善對城鄉(xiāng)人口,、資源流動管理是我國的具體實際。即使近年來我國努力從戶籍,、養(yǎng)老保險等方面破除二元結(jié)構(gòu)問題,，不可否認(rèn)的是，當(dāng)前我國整體上仍然屬于二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),。二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難,，缺乏資金支持，農(nóng)民在社會中的地位,、收入水平,、社會保障等相對較低。農(nóng)村居民為數(shù)不多的財產(chǎn)中,，他們卻不可以利用宅基地及其所建有的房屋實現(xiàn)融資,、增加收益、融入城市,。中國農(nóng)村之所以貧困,，就是兩項要素還沒有進(jìn)入流通：其中之一就是土地。如果不保障流通中的自由權(quán)就等于沒有財產(chǎn)權(quán)本身,。???另一方面,，法律在城市居民在農(nóng)村置業(yè)方面的限制性規(guī)定也對城市居民走進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)生了阻礙。城鄉(xiāng)二元戶籍及在這一制度下產(chǎn)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度,，在人口流動需求不強(qiáng)的歷史時期限制了城鄉(xiāng)人口流動,，對于城市而言促進(jìn)了城市發(fā)展；宅基地的無償分配也是農(nóng)民所有的土地?zé)o償收歸集體后的獲得的歷史補(bǔ)償,，宅基地使用權(quán)具有了身份性與福利性,。這種補(bǔ)償與福利為當(dāng)時農(nóng)村居民所接受，也成了生存,、生活的保障,。在貧富差距不大、走向城市需求不強(qiáng)時,，對于農(nóng)村居民而言是對農(nóng)民利益的一種維護(hù),。總結(jié)來說,，二元結(jié)構(gòu)下形成的戶籍,、宅基地使用權(quán)等制度在對農(nóng)村生活秩序,、社會穩(wěn)定的維護(hù),、城鎮(zhèn)的發(fā)展都起到了重要作用,。

 

（二）農(nóng)村宅基地及房屋財產(chǎn)權(quán)益實現(xiàn)的價值的需要

 

農(nóng)村房屋等財產(chǎn)權(quán)益價值實現(xiàn)的多樣化是國家促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，維護(hù)農(nóng)村居民合法權(quán)益的需要,。近年來,，社會主義法治建設(shè)不斷推進(jìn)，我國的法律和政策方面也有所調(diào)整,，以期充分保護(hù)農(nóng)村居民的權(quán)利,。針對農(nóng)村宅基地使用權(quán)，十七屆三中全會《決定》中提出：“完善農(nóng)村宅基地制度,，嚴(yán)格宅基地管理,，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”，這說明宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種,，應(yīng)得到充分保護(hù)已經(jīng)被重視,。

 

農(nóng)村房屋等財產(chǎn)權(quán)益價值實現(xiàn)的多樣化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，鼓勵和保護(hù)市場主體公平競爭,、廣泛參與，社會資源主要由市場分配,。社會主義法治體系不斷完善以及市場機(jī)制對主體行為,、資源流動形成有效的市場激勵與誘導(dǎo)。對于農(nóng)村居民而言,，離開農(nóng)村,，區(qū)享受城市相對較好的城市就業(yè)、醫(yī)療,、教育等資源是一種趨勢,。如今在離開農(nóng)村時也可不變更戶籍所在，更是對農(nóng)村居民的一種誘導(dǎo),。如何幫助農(nóng)民實現(xiàn)對宅基地使用權(quán),、農(nóng)村房屋的有效利用，解決農(nóng)村閑置宅基地,、房屋的資源浪費(fèi)等問題,，應(yīng)該得到關(guān)注與思考。本文認(rèn)為農(nóng)民脫離農(nóng)村時,，實現(xiàn)宅基地,、房屋等財產(chǎn)權(quán)利價值的最大化，實現(xiàn)其功能多元化是當(dāng)前農(nóng)民的價值追求,。

 

農(nóng)村房屋等財產(chǎn)權(quán)益價值實現(xiàn)的多樣化是權(quán)利主體意思體現(xiàn),。宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人農(nóng)村居民與宅基地所有權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織之間形成的一種他物權(quán)。是雙方的真實意思表示，在集體經(jīng)濟(jì)組織成員需要宅基地時,，可依法提出申請,，經(jīng)過審批獲得宅基地使用權(quán)。但是在這其中由村民組成的集體經(jīng)濟(jì)組織,，缺乏參與性,，缺乏權(quán)利意識感，村民會議的討論形同虛設(shè),。集體組織成員形成了一種吃大鍋飯的心理,，導(dǎo)致對本集體宅基地使用情況無所謂情況出現(xiàn)。另外又由于宅基地使用權(quán)無償,、無期限,，集體土地所有權(quán)人只要符合條件就申請宅基地使用權(quán)，不怕土地少,，就怕沒占到,，近些年部分地區(qū)的房屋拆遷、占用等情況更是加劇了宅基地使用的違法,。充分發(fā)掘宅基地及房屋的財產(chǎn)實現(xiàn)方式,，加強(qiáng)宅基地所有權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)利意識。有助于宅基地制約性管理,、實現(xiàn)土地的節(jié)約利用,。

 

農(nóng)村房屋等財產(chǎn)權(quán)益價值實現(xiàn)的多樣化是法律的原則要求。根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定,，宅基地使用權(quán)人的處分權(quán)能僅僅表現(xiàn)為默認(rèn)宅基地使用權(quán)在受讓對象為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的前提下可以隨房屋一并轉(zhuǎn)讓,。廣大農(nóng)村范圍內(nèi)的宅基地及其房屋不能像城鎮(zhèn)房屋一般，在一個開放的空間里實現(xiàn)其價值,?！段餀?quán)法》中“對財產(chǎn)提供一體保護(hù)”的原則在此處無法得以體現(xiàn)。在經(jīng)過多年的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移之后,，農(nóng)村閑置的宅基地,、房屋的真實價值最終無法體現(xiàn)。

 

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋權(quán)益現(xiàn)實中存在的問題

 

農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度規(guī)定并未達(dá)到預(yù)期目的,。我國現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)嚴(yán)格按照“一戶一宅”原則,，對宅基地使用權(quán)也采取了相對嚴(yán)格的規(guī)定。國家立法目的在于通過一戶有限供應(yīng)一宅,，所獲之宅流通性低實現(xiàn)民有所居,，土地集約利用。因為宅基地的無償獲得,，農(nóng)村居民在有意無意間通過分家立戶獲取相應(yīng)的宅基地,。大家庭逐漸減小,，在一戶一宅的分配原則指導(dǎo)下，現(xiàn)實中存 在“增戶則增地”思想,。近年來我國農(nóng)村人口不斷減少的情況下,，農(nóng)戶數(shù)量不減反增，同時多占,、濫占宅基地的現(xiàn)象已經(jīng)是一種“舊常態(tài)”,，以上種種導(dǎo)致的結(jié)果是宅基地占地數(shù)量相應(yīng)增加,?？梢哉f農(nóng)村宅基地及所建房屋利用率普遍較低。與此同時,，由于農(nóng)村宅基地及房屋有限的流通性導(dǎo)致農(nóng)村居民有限的財產(chǎn)無法體現(xiàn)與實現(xiàn),。取得宅基地以后因無償獲得，即便閑置,、荒廢并不會帶來多少損失,。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)村社會保障的建立與完善,，法治社會的構(gòu)建,，以單一生活保障為目的宅基地使用權(quán)制度應(yīng)向農(nóng)村居民的多元價值需求轉(zhuǎn)變。

 

農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋財產(chǎn)價值實現(xiàn)過程中違法違規(guī)現(xiàn)象突出,。在城市郊區(qū),、小城鎮(zhèn)附近，出租,、買賣或變相買賣宅基地行為情形較多,。筆者所在的城郊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員中就存在一戶多宅、宅基地變相抵押,、買賣等違法行為,。這些行為都是農(nóng)村當(dāng)中隱藏的矛盾，問題不出現(xiàn),，相安無事,。在面對利益誘惑時則可能產(chǎn)生矛盾。依法律規(guī)定當(dāng)事人的利益在法律面前難以得到合情合理的保護(hù),。北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)畫家村的“宋莊房訟案”就是農(nóng)村房屋買賣違法違規(guī)的一個典型案例,。農(nóng)村居民在價值需要時買賣閑置房屋，后在房屋市場增值誘惑下一紙訴狀引爆潛藏的問題,。法院依法判決沒有錯,，購房者的利益問題在此不論，但是出賣房屋的村民其前后行為都是其價值選擇,，可以說歷史的價值選擇已經(jīng)不能滿足當(dāng)前宅基地使用權(quán)人及房屋所有人的價值追求,。

 

總結(jié)上述兩點所述,，價值選擇應(yīng)當(dāng)隨著時間、實際的變化而變化,。在當(dāng)前我國在努力消除二元結(jié)構(gòu)過程中,，賦予宅基地使用權(quán)的可讓與性不僅具有必要性，而且具有現(xiàn)實可能性??,。構(gòu)建符合當(dāng)前實際需求的宅基地使用權(quán)取得制度及其上所建房屋財產(chǎn)價值實現(xiàn)制度成為我們不得不思考的問題,。　

 

三,、農(nóng)村房屋財產(chǎn)權(quán)能擴(kuò)大的必要性與可行性分析

 

（一）農(nóng)村房屋權(quán)能擴(kuò)大之必要性思考

 

1,、擴(kuò)大財產(chǎn)權(quán)能，激活靜態(tài)資產(chǎn)

 

我國《憲法》保護(hù)公民的合法的私有財產(chǎn),。農(nóng)村房屋雖然是農(nóng)民建在集體所有的宅基地上的財產(chǎn),。但是就房屋而言，村民對其享有完全的所有權(quán),，可以對其進(jìn)行支配處分,。對自有房屋處分的權(quán)能不應(yīng)受到限制。在房地所屬各異的情況下,，農(nóng)村房屋無法像城市建設(shè)用地上之房屋實現(xiàn)“房隨地走,，地隨房走”。擴(kuò)大房屋處分權(quán)能,，構(gòu)建現(xiàn)代化宅基地取得,、使用制度，對利用閑置資源,，激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì),、盤活農(nóng)村資產(chǎn)有著重要的意義。

 

2,、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,、實現(xiàn)平等參與。

 

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展,，交通,、基礎(chǔ)設(shè)施逐步完備，城鄉(xiāng)交流頻繁,，從城鄉(xiāng)一體化過程中,，不能讓農(nóng)村宅基地與房屋成為阻礙發(fā)展的一道鴻溝。對走進(jìn)城市的人來說農(nóng)村的靜態(tài)資產(chǎn)成為其“不變的牽掛”,；對于有意走進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)居民置業(yè)因缺少保障使其望而卻步,，畢竟有“宋莊房訟案”可做前車之鑒。在農(nóng)村社會保障完善后,，實現(xiàn)物權(quán)一體保護(hù),、農(nóng)村房屋融資,、宅基地有效利用，對打破城鄉(xiāng)隔絕,、地域界限和身份限制,，形成公平競爭、平等保護(hù)的局面以及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展有著積極的作用,。

 

（二）農(nóng)村房屋權(quán)能擴(kuò)大之可行性考察

 

1,、法律可行性之考察

 

法律規(guī)定宅基地的使用權(quán)不得抵押，并沒有將農(nóng)村房屋列為不得抵押的對象,，我國法律并沒有明確進(jìn)行農(nóng)村房屋抵押,，可以說我國法律回避了農(nóng)村房屋抵押問題，按照法無禁止即允許來看,，農(nóng)村房屋抵押融資成為了現(xiàn)行的房屋處分權(quán)能擴(kuò)大的一個可行之處,。我國《憲法》保護(hù)公民合法的私有財產(chǎn)權(quán),。公民對自己享有的合法的私有財產(chǎn)擁有處分權(quán),。宅基地上的房屋是公民合法所有的私有財產(chǎn)。對房屋設(shè)定抵押權(quán)無論是保護(hù)當(dāng)事雙方利益,、維護(hù)誠信方面,，還是從矛盾的化解來看，這在司法實踐中以及地方的管理規(guī)定中也得到支持,，也在一定程度上認(rèn)可農(nóng)民對自己的房屋進(jìn)行處分,。（2014）南川法民初字第00626號案件中，認(rèn)定原被告雙方當(dāng)事人對農(nóng)村房屋設(shè)定的抵押權(quán)有效,。???該案件審理法官認(rèn)為 農(nóng)村宅基地上的房屋可以設(shè)定抵押,。該法官所寫的案件分析中說明可以總結(jié)為：首先我國法律法規(guī)對農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移及其附著的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押等有著嚴(yán)格的規(guī)定,，但是沒有絕對禁止,。對農(nóng)村房屋的設(shè)定抵押權(quán)，現(xiàn)實中成都,、重慶等地方也出臺一些管理辦法,、細(xì)則等進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，例如《重慶市農(nóng)村居民房屋抵押登記實施細(xì)則（試行）》（渝國土房管發(fā)〔2011〕23號）等規(guī)定內(nèi)容說明了重慶農(nóng)村房屋抵押實行的是“地隨房走”的原則,。其次合理看待現(xiàn)有農(nóng)村土地包括宅基地及農(nóng)村房屋的生存保障,、社會公平、維系穩(wěn)定的作用,。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,，農(nóng)民向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，人口城鎮(zhèn)化使得農(nóng)民對宅基地及附著之上的房屋的依附性程度值得考量,。農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營的多樣性使他們對房屋的需求也不局限于基本的生存,、生活保障,，更多的希望房屋具有包括抵押融資等功能。最后我國對農(nóng)村,、農(nóng)民的政策呈現(xiàn)的是積極開放的態(tài)度,。在宅基地方面，黨的十八屆三中全會提出保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),，改革完善農(nóng)村宅基地制度,，選擇若干試點慎重、穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押,、擔(dān)保,、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收益渠道,。所以筆者認(rèn)為農(nóng)村宅基地上的農(nóng)村房屋可以抵押,、擔(dān)保等將是一個趨勢。對于該案的判決結(jié)果以及法官觀點,，本文持贊同態(tài)度,。

 

2、理論可行性之考察

 

法定租賃權(quán)的立法例出現(xiàn)在我國臺灣地區(qū),，我國學(xué)者對這一理論也進(jìn)行了較為深入的討論,。法定租賃權(quán)的法理依據(jù)為房地一體不可分離。在土地與房屋作為單獨標(biāo)的物參與轉(zhuǎn)讓過程中,，轉(zhuǎn)讓以后導(dǎo)致兩個標(biāo)的為不同的所有者享有,，推定土地受讓人默許房屋受讓人繼續(xù)使用土地，房屋所有權(quán)人須向土地所有權(quán)人支付相應(yīng)的對價,，推定雙方存在租賃關(guān)系,，這種有法律明文規(guī)定的租賃，稱為法定租賃,。

 

法定租賃權(quán)在我國法律規(guī)定中并沒有規(guī)定,，但是我們應(yīng)該看見這一理論在解決我國宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋問題；處理宅基地所有人,、使用人,、房屋所有人各自利益問題；處理國家農(nóng)村宅基地管理,、土地保護(hù),、城鄉(xiāng)一體發(fā)展方面有著積極的作用。法定租賃權(quán)作為一種債權(quán),，農(nóng)村房屋的買受人與宅基地所有人形成的是一種債的關(guān)系,。農(nóng)村居民無論是宅基地還是房屋的出讓，買受人與集體經(jīng)濟(jì)組織形成的是一種租賃關(guān)系,。國家保護(hù)了本集體的土地,，實現(xiàn)土地不外流,；集體組織獲取租賃金，調(diào)動了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員積極性,，體現(xiàn)了所有者的價值所在,；出讓方獲得了房屋、宅基地帶來的價值,；受讓方獲得相應(yīng)的作為債權(quán)的“宅基地租賃權(quán)”,，房屋買受人可以占有并使用宅基地。

 

在法定租賃權(quán)理論中,，不僅僅各方都能獲得相應(yīng)的價值需求,。其最顯著的一大特點就是突破了農(nóng)村宅基地、及房屋的受讓對象包括有城市居民,。用支付租金的方式增加農(nóng)村居民及集體經(jīng)濟(jì)組織財產(chǎn)性收益,，保障村民的用益物權(quán)的實現(xiàn)，沒有改變土地的所有權(quán)屬性,。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在獲得相應(yīng)的租金以后可改善本集體基礎(chǔ)設(shè)施,、提高集體成員生活水平。

 

四,、農(nóng)村房屋財產(chǎn)權(quán)益擴(kuò)大化實現(xiàn)之構(gòu)想

 

（一）擴(kuò)大財產(chǎn)權(quán)能

 

宅基地使用權(quán)是村民依據(jù)身份屬性獲得的一種用益物權(quán),，是我國《物權(quán)法》法定的四種用益物權(quán)之一,，其權(quán)利屬性應(yīng)在使用權(quán)人身上得到充分體現(xiàn),，所以對于宅基地使用權(quán)人的權(quán)能特別是處分權(quán)能應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)擴(kuò)大。當(dāng)前對于多數(shù)進(jìn)城人員,，無法獲得相應(yīng)的處分權(quán)能,，宅基地及其上房屋的價值較難實現(xiàn)，那么現(xiàn)有資源其變喪失了有用性,。本文認(rèn)為在法定租賃權(quán)等合理制度的設(shè)計框架下應(yīng)當(dāng)允許村民以轉(zhuǎn)讓,、抵押等形式處分宅基地及其上所建房屋，但是權(quán)能擴(kuò)大的同時應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)宅基地所有人的合法權(quán)益,。

 

擴(kuò)大受讓主體平等參與的權(quán)能,。權(quán)能的擴(kuò)大不僅僅體現(xiàn)在用益物權(quán)的內(nèi)容，也在于用益物權(quán)行使對象的擴(kuò)大,。宅基地使用權(quán)以及房屋處分的受讓人可以是非本集體組織成員,、城鄉(xiāng)居民。所有人都可以成為權(quán)利受讓者,，借鑒抵押權(quán)優(yōu)先受讓的規(guī)定,，在同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員對宅基地及房屋有優(yōu)先權(quán)。

 

擴(kuò)大宅基地所以人即集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)能,。宅基地使用權(quán)作為他物權(quán)有期限才符合物權(quán)法原理,，即使原始取得的使用權(quán)人在期限屆滿以后仍實際需要居住的可以自動續(xù)期,。當(dāng)使用權(quán)人進(jìn)行宅基地與房屋抵押、買賣等流轉(zhuǎn)時,，結(jié)合法定租賃權(quán)理論,，或者是參照城市房屋年限規(guī)定，以此保證宅基地最終能回歸到集體所有權(quán)人手里,?？紤]作為一種無償取得的用益物權(quán)以及社會生活中影響當(dāng)事人意思表示的因素較多，本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)期限應(yīng)由法律規(guī)定,，筆者贊同“將農(nóng)村宅基地使用的期限規(guī)定為70年,，到期可以自動續(xù)期?！绷硗?，依照法定租金理論設(shè)計，在規(guī)定的年限之內(nèi),，集體組織的宅基地所有權(quán)價值應(yīng)得到體現(xiàn),，即應(yīng)獲取相應(yīng)的租金。

 

（二）嚴(yán)格制度管理與利益分配

 

完善農(nóng)村宅基地,、房屋流轉(zhuǎn)管理制度,，引導(dǎo)農(nóng)村居民理性利用資源發(fā)展。提供相應(yīng)的服務(wù),，對于形成公開,、公平、公正的農(nóng)村房屋買賣市場環(huán)境至關(guān)重要,。嘗試引入價格評估制度,、流轉(zhuǎn)中介制度到農(nóng)村宅基地、房屋流轉(zhuǎn)中,。維護(hù)農(nóng)村房屋買賣的正常秩序,，降低交易成本。價格評估,，即由專業(yè)人員綜合土地與房屋面積,、位置、使用期限,、建造質(zhì)量等綜合因素,，運(yùn)用專業(yè)知識，對房屋的現(xiàn)存價格進(jìn)行估算,。農(nóng)村房屋要進(jìn)行上市交易,，離不開配套的價格評估制度。而農(nóng)村房屋的價格評估，應(yīng)該結(jié)合農(nóng)村房屋的自身特點進(jìn)行價格評估,。

 

在利益激勵下權(quán)利所有者提高所有權(quán)意識,，保證各方利益合理分配。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種無償取得的用益物權(quán),，原始取得過程中,，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在申請人申請、村委會審核,、討論環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對待,。各個成員對于多占、濫占,、分戶等問題的出現(xiàn)形成相互監(jiān)督,，進(jìn)行有效遏制 。集體經(jīng)濟(jì)組織的作為土地所有權(quán)人珍惜所擁有的物權(quán),。另外,，在宅基地、農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)過程中,，注重本集體及集體成員利益保護(hù),。農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼受取得，轉(zhuǎn),、受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,，保證本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)；轉(zhuǎn)讓以后買回權(quán)的行使,、宅基地的實際利用,、房屋翻新加固問題都是作為集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題。

 

五,、結(jié)語

 

基于宅基地的歷史性價值功能選擇,，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前我國農(nóng)村居民多元的價值追求，集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地所有權(quán)人的權(quán)利意志程序上沒有真實體現(xiàn),，并且缺少積極實現(xiàn)權(quán)利的引導(dǎo)。我國現(xiàn)行法律中明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押,，房屋處分權(quán)能的有限性應(yīng)當(dāng)予以改變,。完善社會保障才是從制度上排除宅基地一旦實現(xiàn)抵押權(quán)時，農(nóng)民失去賴以生存的居住權(quán)利的可能,。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，法治建設(shè)不斷推進(jìn)的當(dāng)下，如果農(nóng)村居民將農(nóng)村住房進(jìn)行處分,，不應(yīng)受到限制,。筆者認(rèn)為，在合理制度安排下，對于農(nóng)村村民以居住房屋及其宅基地使用權(quán)抵押的,，應(yīng)當(dāng)允許,。