近年來(lái),，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”分割銷(xiāo)售模式作為一種新型的物業(yè)銷(xiāo)售方式，因其具備高投資回報(bào)率及籌集,、回籠資金快等特點(diǎn)而倍受開(kāi)發(fā)商和投資者青睞,。但作為新生事物，產(chǎn)權(quán)式商鋪火爆銷(xiāo)售的同時(shí),，因其相關(guān)機(jī)制不成熟,、不完善從而引發(fā)群體性訴訟糾紛越來(lái)越多，且此類(lèi)糾紛涉及開(kāi)發(fā)商,、業(yè)主,、實(shí)際承租人等多方利益，法律關(guān)系非常復(fù)雜,。因此,，研究產(chǎn)權(quán)式商鋪相關(guān)法律問(wèn)題，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義,。

一,、產(chǎn)權(quán)式商鋪概述

（一）產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念及種類(lèi)

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)钤缗d起于20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。近年來(lái),，這種所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式迅速興起于國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市,。它的典型運(yùn)作模式是先由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，然后按照一定的布局和設(shè)計(jì),，分割成面積較小的若干單元即產(chǎn)權(quán)式商鋪,，并將此出售給投資者；投資者擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán),，但并不獨(dú)立經(jīng)營(yíng),，而是以租賃或委托經(jīng)營(yíng)的方式將其交由開(kāi)發(fā)商或者第三方經(jīng)營(yíng)使用，開(kāi)發(fā)商或第三方按約定向投資者支付固定的租金或收益,。[1]

在實(shí)踐中,，產(chǎn)權(quán)式商鋪主要有兩種形式：一種則是“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪”，即開(kāi)發(fā)商對(duì)敞開(kāi)式賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行物理形態(tài)分割,，商鋪間以?xún)?nèi)隔物理墻等形式予以區(qū)分,。小業(yè)主擁有分割部分的獨(dú)立產(chǎn)權(quán),，商鋪的業(yè)主可以自營(yíng),，也可以出租或交由開(kāi)發(fā)商或其他經(jīng)營(yíng)公司包租,；另一種是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，即開(kāi)發(fā)商將開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行面積分割,，小商鋪間無(wú)內(nèi)墻隔離,，且不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下,，并在一定期限委托經(jīng)營(yíng),，委托經(jīng)營(yíng)期間往往對(duì)各小商鋪進(jìn)行重新布局或合并使用。

（二）產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式形成的原因

開(kāi)發(fā)商將開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)分割成眾多小單元進(jìn)行出售,，目的在于以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)和較小的投資成本來(lái)謀求投資回報(bào)的最大化,。隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，現(xiàn)代大型購(gòu)物商場(chǎng)不斷涌現(xiàn),，但大型商業(yè)項(xiàng)目的投資額巨大,，動(dòng)輒數(shù)億甚至上十億，而我國(guó),，開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金常常僅為5％左右,，開(kāi)發(fā)商必須廣泛融資才具備開(kāi)發(fā)實(shí)力。如一個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪?lái)?xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后,，采取只租不賣(mài)的營(yíng)運(yùn)模式,，開(kāi)發(fā)商大約要二十年甚至更長(zhǎng)的成本回收期。在如此長(zhǎng)的期間內(nèi),，開(kāi)發(fā)商要抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī),、政策規(guī)劃變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)失敗,、樓市貶值等各種風(fēng)險(xiǎn),。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多較小單元，以相對(duì)較小的成本投入需求的噱頭來(lái)吸引眾多中小投資者,，在使自己獲得較高的利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí),，又實(shí)現(xiàn)了快速回籠資金的目的。更重要的是,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后,，與投資者簽訂協(xié)議，交由管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，在收回投資成本后全身而退,，無(wú)須承擔(dān)任務(wù)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如此,，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目這種開(kāi)發(fā)模式“情有獨(dú)鐘”,。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商引入了第三方經(jīng)營(yíng)公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)后，開(kāi)發(fā)商只起到中介作用,，開(kāi)發(fā)商與承租商便在法律上分割開(kāi)來(lái),，成功實(shí)現(xiàn)了對(duì)售后包租禁止性規(guī)定的規(guī)避。

二,、產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利類(lèi)型分析

關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否成立獨(dú)立物權(quán)以及是債權(quán)還是物權(quán)的爭(zhēng)議,，隨著我國(guó)部分城市房管部門(mén)對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪予以登記發(fā)證而暫告終結(jié)，但對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利類(lèi)型問(wèn)題卻仍存在爭(zhēng)議,。歸結(jié)起來(lái),，主要有兩種觀點(diǎn)：

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)說(shuō),。按照我國(guó)通說(shuō),，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán),。我國(guó)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定亦持此觀點(diǎn),。日本、德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法與學(xué)說(shuō)中,，建筑物各區(qū)分部分能否成為專(zhuān)有部分的主要判定標(biāo)準(zhǔn)是,，考察其是否具有結(jié)構(gòu)上和利用上的獨(dú)立性，即所謂的“物理性墻壁”,。從我國(guó)有些城市明令禁止對(duì)“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”進(jìn)行登記的做法來(lái)看,，顯然是持此種判定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此,，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)與建筑物之用途聯(lián)系起來(lái)綜合判定各區(qū)分部分成為專(zhuān)有部分所需遮蔽性的有無(wú)及程度,，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪雖無(wú)遮蔽性，但就其特定商業(yè)用途來(lái)說(shuō),，其結(jié)構(gòu)式和使用上的獨(dú)立性是顯然的,，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種特殊的建筑物區(qū)分所有權(quán)。[2]

2,、按份共有說(shuō),。所謂按份共有，是指各權(quán)利人按其占有份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有,。在實(shí)踐中,，產(chǎn)權(quán)式商鋪的劃分方式，不是進(jìn)行物理形態(tài)的空間分割,，而是商鋪所有權(quán)量的抽象分割,，而這正符合民法按份共有制度中“應(yīng)有部分應(yīng)作抽象理解”的要求。據(jù)此,，有學(xué)者認(rèn)為“投資者名為購(gòu)房實(shí)為認(rèn)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)份額的行為,，應(yīng)認(rèn)定為按份共有關(guān)系”,。[3]

筆者認(rèn)為，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利類(lèi)型界定應(yīng)區(qū)分產(chǎn)權(quán)式商鋪的類(lèi)型,?！蔼?dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪”，因存在物理形態(tài)分割界限而具備結(jié)構(gòu)上和利用上的獨(dú)立性,，其形態(tài)和利用上均符合傳統(tǒng)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，故其權(quán)利類(lèi)型應(yīng)為建筑物區(qū)分所有權(quán),。而“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”,，因不具有物理形態(tài)上的構(gòu)造獨(dú)立性，如理論上不加以區(qū)分而簡(jiǎn)單將其定性為“區(qū)分所有權(quán)”,，將無(wú)法解決現(xiàn)實(shí)中小業(yè)主要求獨(dú)立分割商鋪的尷尬,。“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”實(shí)際為一個(gè)權(quán)屬單元的所有權(quán)量的抽象分割,，將其權(quán)利類(lèi)型界定為按份共有,，利于解決實(shí)踐中產(chǎn)權(quán)式商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和個(gè)體物權(quán)的沖突，為立法規(guī)制提供理論依據(jù),。

三,、產(chǎn)權(quán)式商鋪法律關(guān)系現(xiàn)狀分析

產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作模式一般涉及開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主（投資者）,、實(shí)際經(jīng)營(yíng)商,、管理公司、擔(dān)保方,、銀行等多方當(dāng)事人,，法律關(guān)系遠(yuǎn)比一般房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)復(fù)雜。具體來(lái)說(shuō)主要有以下幾種法律關(guān)系：

（一）買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系

投資者就購(gòu)買(mǎi)商鋪與開(kāi)發(fā)商簽訂《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》后,，雙方即成立買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系,。在該法律關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)是如約交付商鋪,，且承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。而投資者向開(kāi)發(fā)商支付商鋪價(jià)款后取得商鋪產(chǎn)權(quán)。與一般房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系相比,，該法律關(guān)系有其特殊性：第一,，一般房屋買(mǎi)賣(mài)追求的是房產(chǎn)價(jià)值，而產(chǎn)權(quán)式商鋪交易則追求投資,、經(jīng)營(yíng)收益,，因此產(chǎn)權(quán)商鋪的實(shí)際價(jià)值受市場(chǎng)波動(dòng)和時(shí)間影響較大；第二,，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪后須將商鋪?zhàn)赓U給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的第三方,，因此在產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中,，投資者住獲得商鋪的有限所有權(quán)；第三,，產(chǎn)權(quán)式商鋪具有房產(chǎn)證券化的特征,。

（二）租賃合同法律關(guān)系

投資者購(gòu)得商鋪后，不是用于自己經(jīng)營(yíng),，而是將商鋪?zhàn)庥陂_(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng),，因此投資者和開(kāi)發(fā)商或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)第三方之間就發(fā)生了租賃法律關(guān)系,。業(yè)主的主要義務(wù)是交付商鋪,，主要權(quán)利是收取約定的租金,。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式的特殊性,，投資者購(gòu)買(mǎi)帶租約的商鋪或委托出租存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn),，表現(xiàn)在：第一,，我國(guó)商業(yè)用房的權(quán)利期限為40年或者更長(zhǎng),，而根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定,，租賃期限最長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)20年,，目前產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)馄谄毡槭?0至20年,，租賃期滿后，如何處理商鋪或繼續(xù)保證投資回報(bào)率必將引發(fā)糾紛,；第二,，因開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪前，已經(jīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)模式,、租賃期限,、租金標(biāo)準(zhǔn)及合同解除的相關(guān)條款作出約定，故投資者須接受開(kāi)發(fā)商的游戲規(guī)則,，當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),，很難通過(guò)解除租賃合同來(lái)收回商鋪。

（三）委托經(jīng)營(yíng)法律關(guān)系

在產(chǎn)權(quán)商鋪商業(yè)模式中,，投資者和地產(chǎn)商均不自己直接經(jīng)營(yíng)商鋪,，而是委托第三方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。雙方簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》,，如此,，在開(kāi)發(fā)商或投資者與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的第三方間建立委托經(jīng)營(yíng)法律關(guān)系。該法律關(guān)系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限內(nèi)對(duì)物業(yè)整體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,，受托方在委托年限內(nèi)占有使用物業(yè)并完成約定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo),，收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。在此種模式下,，投資者的收益源自經(jīng)營(yíng)收益,，開(kāi)發(fā)商或管理公司并不直接承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這種委托經(jīng)營(yíng)法律關(guān)系與一般的委托合同存在區(qū)別：第一,，為確保實(shí)際經(jīng)營(yíng)方經(jīng)營(yíng)期的穩(wěn)定性,、長(zhǎng)期性,，投資者簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同往往約定投資者不得單方提前解除合同。而我國(guó)《合同法》規(guī)定,，委托人或者受托者可以隨時(shí)解除委托合同,；第二，產(chǎn)權(quán)式商鋪的小業(yè)主并不直接向開(kāi)發(fā)商或管理公司支付委托經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,。而我國(guó)《合同法》則規(guī)定,，委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用；第三,，產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主,，不得干預(yù)商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理,，受托人甚至不必親自處理受托事務(wù),。而《合同法》規(guī)定,，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù),，需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意,；第四,，典型意義上的委托合同最大的特征是風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)。而產(chǎn)權(quán)式商鋪的委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理合同卻往往約定,，無(wú)論受托人是否取得收益或收益多少,，均應(yīng)向委托人支付約定的投資回報(bào)收益。

（四）擔(dān)保法律關(guān)系

開(kāi)發(fā)商為吸引投資者,，除承諾高回報(bào)率外,，還通常以自己的資產(chǎn)為小業(yè)主的投資收益提供各種擔(dān)保措施或者由擔(dān)保公司提供擔(dān)保。有些開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中提出“無(wú)憂投資”概念,，承諾為投資者的投資收益提供多種形式的擔(dān)保,，如資產(chǎn)擔(dān)保、公司信譽(yù)擔(dān)保,、經(jīng)營(yíng)收益擔(dān)保,、金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保等。嚴(yán)格說(shuō)來(lái),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的這種固定回報(bào)承諾并不屬于嚴(yán)格法律意義上的擔(dān)保,。目前市場(chǎng)上關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪投資的擔(dān)保措施大多不具有真正的法律效力。比如由于其擔(dān)保的標(biāo)的額本身并不確定,，因此擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任也無(wú)法確定,。另外有的開(kāi)發(fā)商以關(guān)聯(lián)公司的“營(yíng)業(yè)收入”為投資者的投資收益提供擔(dān)保，但關(guān)聯(lián)公司的“營(yíng)業(yè)收入”本身具有不確定性,，因此,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)投資回報(bào)的提供擔(dān)保的承諾通常并不具有可行性,。

四、產(chǎn)權(quán)式商鋪的法律風(fēng)險(xiǎn)探析

（一）產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)屬登記的法律風(fēng)險(xiǎn)

出于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的需要,，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)僅進(jìn)行面積分割,，各小商鋪間無(wú)內(nèi)墻分隔，僅以地釘,、劃線等為區(qū)別界線,。而委托經(jīng)營(yíng)期間，開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商為統(tǒng)一布局規(guī)劃,，往往改變要小業(yè)主所購(gòu)鋪位的利用方式,，或?qū)I(yíng)業(yè)大廳的功能區(qū)域重新劃分，或?qū)⑾噜忎佄缓喜⑹褂玫?。由于“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”無(wú)實(shí)體墻壁分割的特點(diǎn),，在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商對(duì)小業(yè)主商鋪的利用方式的變更更是普遍。現(xiàn)行我國(guó)房屋權(quán)屬登記規(guī)則對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的登記確權(quán)未有明確規(guī)定,，但實(shí)踐中各地對(duì)虛擬式產(chǎn)權(quán)式商鋪是否予以登記則做法不一,。有一些城市，如北京,、長(zhǎng)沙,、南京等地對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪準(zhǔn)予登記確權(quán)，而另一些城市,，如深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局則下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商場(chǎng)辦公樓分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)業(yè)務(wù)操作的通知》,，規(guī)定：商場(chǎng)、辦公樓轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)以權(quán)屬單元為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)權(quán)利人不得擅自將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇?jīng)房地產(chǎn)及相關(guān)部門(mén)審核程序的,，房地產(chǎn)登記部門(mén)將不受理分割預(yù)售和登記。因此,，一些地方發(fā)生的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)登記糾紛,，主要是投資者依開(kāi)發(fā)商的商業(yè)廣告和規(guī)劃指示圖購(gòu)買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的以產(chǎn)權(quán)式商鋪形式出售大小不等的非獨(dú)立商鋪，并承諾可為投資者辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證,。后因商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不景氣或其他原因?qū)е禄貓?bào)率下降,，部分小業(yè)主想轉(zhuǎn)讓商鋪，而開(kāi)發(fā)商卻因長(zhǎng)期未能辦出房產(chǎn)證而被業(yè)主告上法庭,，要求辦證或退賠房費(fèi)和損失,。隨著時(shí)間的推移以及市場(chǎng)的變化，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新興的房產(chǎn)“證券化”的投資產(chǎn)品或項(xiàng)目,，引發(fā)的糾紛越來(lái)越多,，其實(shí)際價(jià)值的變現(xiàn)性已經(jīng)受到質(zhì)疑。近年來(lái),，我國(guó)許多城市開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權(quán)式商鋪常是火爆熱銷(xiāo)開(kāi)局,，但最終卻以慘淡經(jīng)營(yíng)或無(wú)法正常開(kāi)業(yè)而告終,。當(dāng)然，由于產(chǎn)權(quán)式商鋪具有回籠資金快,、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)點(diǎn),，各商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正努力采取了各種辦法克服其弊端，但效果甚微,。

（二）產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)

一是運(yùn)營(yíng)合同期限內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn),。獲得商鋪產(chǎn)權(quán)，并非投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪的最終目的,，其目的在于投資升值及獲取投資收益,。發(fā)達(dá)國(guó)家早已將成熟的商業(yè)項(xiàng)目作為金融化產(chǎn)品來(lái)運(yùn)作。普遍看來(lái),，產(chǎn)權(quán)式商鋪?lái)?xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值應(yīng)優(yōu)先于房產(chǎn)價(jià)值,，而且投資者投資產(chǎn)權(quán)式商鋪收益的主要來(lái)源是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此,，投資者在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí),，往往會(huì)被要求簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同或返租合同，投資者成為合同的委托人或出租人,，委托開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)或租賃其商鋪,，而開(kāi)發(fā)商因已實(shí)現(xiàn)資金回籠目的,，往往撤出或另行成立管理公司變相撤出,。這些合同，多數(shù)為格式合同,，投資者無(wú)選擇,、商榷的余地，只能無(wú)條件將所購(gòu)商鋪的使用權(quán)交予開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)公司“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”以獲取投資回報(bào),。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受經(jīng)營(yíng)公司的運(yùn)營(yíng)管理能力及市場(chǎng)決策,、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)供需,、商圈的成熟度以及投資返利壓力等多重影響,，項(xiàng)目一旦出現(xiàn)業(yè)績(jī)不佳、難以為繼,，經(jīng)營(yíng)公司或進(jìn)駐商家可能中途退出,，這時(shí)開(kāi)發(fā)商早已交付商鋪、撤出資金,，不用承擔(dān)任何責(zé)任,，經(jīng)營(yíng)難題只能留給投資者。二是運(yùn)營(yíng)合同期滿后的風(fēng)險(xiǎn),。小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的僅僅是大賣(mài)場(chǎng)中無(wú)物理界限劃分,、僅是所有權(quán)量的抽象分割的虛擬鋪位,，有的鋪位還因項(xiàng)目的重新布局成為輔助功能區(qū)。由于商鋪的產(chǎn)權(quán)是一般長(zhǎng)達(dá)40年或以上,，而實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商承諾回報(bào)期限通常僅為3—10年,，因此合同期滿后，投資者必須自尋出路,，要不自己經(jīng)營(yíng),，要不另行出租商鋪，但由于大多數(shù)鋪位不具有獨(dú)立使用功能,，投資者后續(xù)運(yùn)營(yíng)成為難題,。更尷尬的是，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)后,，絕大多數(shù)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)位置與實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不相符合,，小業(yè)主難以找到自己的鋪位，即使能夠確定自己的產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)區(qū)域,，亦難以進(jìn)行物理界限上的分割來(lái)獨(dú)立使用,。

由于一個(gè)項(xiàng)目往往有。只有對(duì)成百上千的小商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值,。但一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或經(jīng)營(yíng)商撤出，或者投資回報(bào)期滿與管理公司和經(jīng)營(yíng)者再續(xù)合作,，眾多小業(yè)主要拿出一致的意見(jiàn)難度很大,。各方損失在所難免，物業(yè)閑置造成資源資金浪費(fèi),，尤其是投資者的損失甚至沒(méi)有法律保障,，即使有相應(yīng)的擔(dān)保，但由于缺乏有效的監(jiān)管手段和變現(xiàn)能力,，也很難成為投資者利益的根本保證,。[4]大量的糾紛將引發(fā)惡劣的社會(huì)影響。

（三）產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主權(quán)益法律保護(hù)的困境

目前,，國(guó)內(nèi)為數(shù)不少的產(chǎn)權(quán)式商鋪使用項(xiàng)目,，不少處于艱難維持狀態(tài)，極少實(shí)現(xiàn)投資者的投資愿望或預(yù)期的項(xiàng)目,。近年來(lái)雖陸續(xù)有投資者集體與管理公司的租金談判糾紛出現(xiàn),，甚至還引發(fā)大量集體訴訟案件，但由于投資者與經(jīng)營(yíng)公司或商家相比處于明顯弱勢(shì)地位,，再加之小業(yè)主往往人數(shù)眾多,，難統(tǒng)一意見(jiàn)，僵持到最后多以投資者讓步告終。如何保護(hù)較為弱勢(shì)的投資者的權(quán)益,，實(shí)務(wù)界與理論界對(duì)此的認(rèn)識(shí)尚未完全一致,。建設(shè)部于2001年頒布實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條明文規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房,?！笨梢?jiàn)，建設(shè)部明令禁止開(kāi)發(fā)商對(duì)未竣工商品房采用售后包租的形式進(jìn)行銷(xiāo)售,，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商對(duì)已竣工商品房進(jìn)行售后包租并未明示禁止,。同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商以外的管理公司對(duì)未竣工和已竣工商品房的售后包租行為均未明令禁止,。但即使如此,，對(duì)于政府部門(mén)對(duì)售后包租的上述態(tài)度與舉措，有的學(xué)者并未予以認(rèn)可,，相反,，他們認(rèn)為：“表面上看，有關(guān)部門(mén)是為了維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序,，但是,，從本質(zhì)上說(shuō)，它侵犯了當(dāng)事人的權(quán)利,，違背了契約自由的法律原則,。對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的法律糾紛，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)提醒當(dāng)事人通過(guò)司法途徑加以解決,?！盵5]通過(guò)司法途徑維權(quán)固然是投資者權(quán)利遭受侵害是的主要救濟(jì)途徑，但產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛榉慨a(chǎn)證券化的新生事物,，對(duì)投資者的金融投資,、房產(chǎn)投資等專(zhuān)業(yè)知識(shí)背景要求較高,，而且與開(kāi)發(fā)商相比,，大多數(shù)小業(yè)主都處于弱勢(shì)地位，當(dāng)小業(yè)主利益和開(kāi)發(fā)商或營(yíng)運(yùn)公司利益發(fā)生沖突時(shí),，雙方很難做到平等地溝通協(xié)商解決爭(zhēng)議,。同時(shí)，在司法實(shí)踐中,，許多業(yè)主打贏了官司后,，又遭遇執(zhí)行難，其合法權(quán)益難以得到有效保障,。因此,，對(duì)于投資者的合法權(quán)益可能遭受的損失，如果僅僅通過(guò)事后救濟(jì)的方式來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償,，難以盡如人意,。

五,、構(gòu)建產(chǎn)權(quán)式商鋪法律風(fēng)險(xiǎn)防范和權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議

（一）制定并推行規(guī)范化的產(chǎn)權(quán)式商鋪合同范本

國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪交易大多還是使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《委托經(jīng)營(yíng)合同》等文本,，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮,，往往在合同中制定權(quán)利義務(wù)不平等的格式條款，處于弱勢(shì)的投資者受到專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平的限制,，既無(wú)從識(shí)別合同陷阱,，又無(wú)法與開(kāi)發(fā)商平等協(xié)商，只能被動(dòng)接受合同條款,，當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),，投資者的利益難以通過(guò)合同獲得有效保護(hù)。因此,，鑒于產(chǎn)權(quán)式商業(yè)房產(chǎn)交易的特殊性,，為平衡買(mǎi)賣(mài)雙方利益，防患投資風(fēng)險(xiǎn),，保護(hù)投資者的合法權(quán)益,，筆者認(rèn)為可以由房產(chǎn)交易行政主管部門(mén)制定并強(qiáng)制推行《產(chǎn)權(quán)式商業(yè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》和《產(chǎn)權(quán)式商業(yè)房產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)合同》統(tǒng)一規(guī)范文本。合同中不應(yīng)簡(jiǎn)單概括表述“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的約定,，應(yīng)細(xì)化相關(guān)經(jīng)營(yíng)細(xì)則和違約責(zé)任,，如達(dá)不到開(kāi)業(yè)條件或銷(xiāo)售量未達(dá)到三分之二以上時(shí)的解約條款。同時(shí)對(duì)于商鋪統(tǒng)一布局,、整體設(shè)計(jì),、裝修標(biāo)準(zhǔn)、盈虧分配等合同重要條款也應(yīng)作出明確約定,。另外,，如開(kāi)發(fā)商或第三方在招商廣告中承諾為投資者的收益提高擔(dān)保的，也應(yīng)在《產(chǎn)權(quán)式商業(yè)房產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)合同》中列為擔(dān)保人,，明確相關(guān)擔(dān)保責(zé)任,。

（二）建立產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入和擔(dān)保制度

目前導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)模式遭遇面臨困境的重要原因在于部分開(kāi)發(fā)商缺乏專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，未進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)密的前期論證,，就盲目引進(jìn)國(guó)外模式上項(xiàng)目,，只顧資金回籠不顧后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，以致大部分項(xiàng)目火爆熱銷(xiāo)開(kāi)局,，但最終因種種問(wèn)題經(jīng)營(yíng)不善,、難以為繼甚至無(wú)法正常開(kāi)業(yè)而告終。因此,，筆者建議應(yīng)從嚴(yán)控制產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷(xiāo)售,，對(duì)該類(lèi)商鋪的銷(xiāo)售采取準(zhǔn)入制度。只有具備一定開(kāi)發(fā)資質(zhì)和銷(xiāo)售規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，才準(zhǔn)予采取分割轉(zhuǎn)讓的預(yù)售模式,。在產(chǎn)權(quán)式商鋪審批立項(xiàng)時(shí),，要審查開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)資質(zhì),、過(guò)往業(yè)績(jī),、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)和是否存在行政處罰經(jīng)歷。同時(shí),，開(kāi)發(fā)商必須向國(guó)土部門(mén)繳納一定比例的保證金,，以備承租商不能及時(shí)支付租金時(shí)進(jìn)行墊付，采取類(lèi)似欠薪保障基金的制度和運(yùn)作模式,，以最大程度低預(yù)防群體事件,。

（三）健全產(chǎn)權(quán)式商鋪的相關(guān)法律制度

有學(xué)者建議對(duì)《房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》,、《商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充完善,，通過(guò)這種完善，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的法律性質(zhì)予以明確定位,，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪中蘊(yùn)含各種關(guān)系予以厘清,，同時(shí)對(duì)諸如產(chǎn)權(quán)式商鋪轉(zhuǎn)讓能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、投資人能否取得產(chǎn)權(quán)關(guān)鍵問(wèn)題予以統(tǒng)一把握,，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪售后包租如何管理等疑難問(wèn)題進(jìn)一步明確,。[6]筆者認(rèn)為，建立健全關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售,、管理的法律制度,，不應(yīng)囿于建設(shè)部的部門(mén)規(guī)章和國(guó)務(wù)院的額行政法規(guī)，同時(shí)應(yīng)提升法律規(guī)制的層次,，在更高層次的立法中例如《合同法》,、《物權(quán)法》等對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)房產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題作出特殊規(guī)定。

（四）健全完善產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督機(jī)制

可考慮建立由投資者成立類(lèi)似業(yè)主委員會(huì)的團(tuán)體或?qū)ｉT(mén)的行業(yè)委員會(huì),，并以此為基礎(chǔ)配合建設(shè)主管部門(mén),、工商部門(mén)加大對(duì)違法銷(xiāo)售行為、虛假?gòu)V告的查處和懲罰力度,。在產(chǎn)權(quán)式商鋪的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，要監(jiān)督開(kāi)發(fā)商是否存在違規(guī)操作行為。在產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售階段,，審查開(kāi)發(fā)商是否有足夠的資金實(shí)力來(lái)?yè)?dān)保對(duì)投資者承諾的回報(bào)，如果不能,，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商提供專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司為投資回報(bào)的承諾進(jìn)行擔(dān)保,。

（五）鼓勵(lì)建立業(yè)主自治監(jiān)督組織

建議房地產(chǎn)行政主管部門(mén)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，要求業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后，應(yīng)委托業(yè)主自己選定的業(yè)主組織或主管部門(mén)指定的其他組織,，授權(quán)該組織在委托經(jīng)營(yíng)期限屆滿時(shí)統(tǒng)一行使收回商鋪,，并再次委托經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，并有權(quán)對(duì)商鋪的公共設(shè)施進(jìn)行維修,，更換等事宜,，以保障廣大業(yè)主的利益。當(dāng)授權(quán)比例達(dá)到業(yè)主的80%以上,，其他業(yè)主不得以未經(jīng)自己同意為由拒絕該組織的處分行為,。同時(shí)，按樓盤(pán)成立小業(yè)主的自律性組織,，使其在重大問(wèn)題上形成“少數(shù)服從多數(shù)”的自律性機(jī)制,。另外，在小業(yè)主自愿的基礎(chǔ)上,，積極引導(dǎo)小業(yè)主依照《公司法》或《合伙企業(yè)法》的規(guī)定,，按其購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)投資的比例參股或合伙，以樓盤(pán)為整體,，自主成立經(jīng)營(yíng)性公司或組織,，統(tǒng)一對(duì)外進(jìn)行相應(yīng)經(jīng)營(yíng)。

六,、結(jié)語(yǔ)

盡管,，產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)營(yíng)模式的在我國(guó)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，甚至頻頻引發(fā)信任危機(jī),，但作為一種房產(chǎn)證券化的新型投資產(chǎn)品,，其運(yùn)作模式既有利于開(kāi)發(fā)商快速融資和回籠開(kāi)發(fā)成本，也因其投資簡(jiǎn)單的特性而倍受廣大投資者青睞,。因此,，當(dāng)其發(fā)展面臨困境時(shí)，解決的根本辦法是構(gòu)建相關(guān)制度來(lái)積極“疏導(dǎo)”,，而非簡(jiǎn)單取締“扼殺”之,。筆者相信，隨著相關(guān)法規(guī)制度的不斷健全以及行業(yè)實(shí)踐的逐步規(guī)范,，產(chǎn)權(quán)式商鋪模式必將不斷走向完善,。

[1].盛軍華：《投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律分析》，商業(yè)研究,，2006年第3期,。

[2].卜鯤鵬：《產(chǎn)權(quán)式商鋪法律性質(zhì)探析》，安陽(yáng)師范學(xué)院學(xué)報(bào),，2008年第3期,。

[3].吳劍英：《產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)利類(lèi)型辨析》,，法制與社會(huì)，2009年第6期,。

[4].陳加國(guó)：《產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大管理難點(diǎn)和重點(diǎn)》,，現(xiàn)代物業(yè)，2009年第4期,。

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