簽訂租房協(xié)議后,，租客中途要退租,，房東按合同不退押金,，卻被租客一紙精神殘疾證“堵”了回去,。精神病人屬于無民事行為能力人，在我國法律中,，此前無民事行為能力人訂立合同通常被認定為無效,，但隨著社會的發(fā)展，無民事行為能力人訂立合同的效力判定理論也在不斷變化。

租客簽合同預付房租后要求毀約

簽訂租房協(xié)議后,，租客中途要退租,，房東按合同不退押金，卻被租客一紙精神殘疾證“堵”了回去,。這份合同到底有沒有法律效力,？記者昨從東西湖區(qū)常青花園人民調(diào)解委員會獲悉，在多次調(diào)解下,，雙方終于達成和解,。

今年9月初，張先生通過中介租到常青花園小區(qū)的一套兩居室房子,，房租為每個月2000元,。張先生與中介、房東林女士所簽的三方協(xié)議的租期為,，2016年9月至2017年9月,，并預付了一個季度的6000元房租。

可到了10月底,，張先生突然提出自己沒有找到工作,，無法承擔高額的房租，要求提前退房,，并索要1000元押金和預付的剩余房租,。林女士當即拒絕，并拿出合同約定條款,，明確寫道“若合同期未滿提前退房，不退押金”,。

就在雙方爭論時,，情況出現(xiàn)了大“逆轉(zhuǎn)”。張先生的母親趕來,，出示了兒子的一份殘疾證,，上面寫明“精神殘疾”，自稱是其監(jiān)護人,。她說,，兒子精神有點問題，但有時候又跟正常人完全一樣,，簽合同當天,，兒子是跟家人吵架后賭氣出走的?！熬癫∪撕灥暮贤荒墚斦妗?，張母咬定這句話，要求林女士退錢，這讓林女士大跌眼鏡,。

無奈之下,，林女士找到當時簽合同的中介。她認為,，租房本來就應該依據(jù)合同,，而且簽合同當天，張先生看起來與正常人毫無兩樣,，沒有任何線索讓她往精神病人方面考慮,。面對糾紛，中介并不認為自己有責任,，相關(guān)負責人說：“每天那么多顧客,，我沒有義務一一詢問對方有沒有病啊?！?/p>

房東與租客雙方各執(zhí)一詞,，來到常青花園人民調(diào)解委員會請求調(diào)解。在調(diào)解員的多次協(xié)商下,，林女士同情張先生的殘疾遭遇,，張母也為自己單方毀約感到不好意思，最后,，林女士退給張先生3000元錢,，雙方握手言和。

這份合同到底有沒有法律效力,？湖北得偉君尚律師事務所李斌律師認為,，假如對方真的有精神殘疾證，這份合同可以認為是無效合同,，除非當時有其監(jiān)護人在合同上簽字,，但是，在實際的司法調(diào)解中,，能達成目前這樣的新協(xié)議,，會讓三方的關(guān)系都更為和諧，不失為一處妥當?shù)奶幚矸绞?。此外,，在顧客看起來完全正常的前提下，中介確實沒有義務核實對方有沒有精神疾病,。（武漢晚報）

無民事行為能力人訂立合同的效力

精神病人屬于無民事行為能力人,，舊法對無民事行為能力人訂立的合同通常判定為無效合同。新合同法對無效合同的范圍作了限縮規(guī)定,，嚴格區(qū)分了無效與效力待定的合同,、無效與可撤銷合同,，將民法通則第58條無效合同中的限制民事行為能力人訂立的合同、乘人之危訂立的合同等規(guī)定為效力待定的合同或可撤銷的合同,。但對民法通則所規(guī)定的無民事行為能力人訂立的合同的效力問題,，新合同法未作規(guī)定。合同法施行后,，如何認定此類合同的效力,，引起了爭論。

在無民事行為能力人的合同糾紛中,，因未成年人引發(fā)的合同糾紛并不多見,，而涉精神病人合同糾紛卻屢見不鮮。究其原因,，自然人締約能力的認定,，各國法一般采取兩個標準：即年齡標準和精神標準，民法通則也從之,。未成年人的行為能力以年齡作為判斷標準,，雖然說自然人個體的特質(zhì)有所不同，但一般說來,，年齡與智力的發(fā)展水平基本上是一致的,。10歲以下的兒童，不僅智力未發(fā)育成熟,，而且身體也未發(fā)育成熟,，合同相對人從身體外觀上容易發(fā)現(xiàn)其是未成年人，故訂立合同時稍加注意即可防止,；精神病人的行為能力的判定則以精神正常為標準,，但無民事行為能力人的智力不健全，其精神是否處于不能完全辨認自己行為的狀態(tài),，合同相對人自外觀不易判斷,。

在因未成年人訂立合同所引發(fā)的糾紛中，合同相對人向法院起訴請求確認合同無效的案例尚未發(fā)生,，均是未成年人的法定代理人向法院起訴請求確認合同無效；在因精神病人訂立合同所引發(fā)的糾紛中,，既有相對人向法院起訴請求確認合同無效的,，也有精神病人的法定代理人向法院起訴確認合同無效的，其中以后者為眾,。精神病人雖然心神喪失或精神耗弱,，但通常仍然能夠處理日常事務，相對人不易知道其系無民事行為能力人的事實,，所以一旦精神病人的法定代理人訴至法院,，相對人多以精神病人訂立合同時精神狀態(tài)與常人并無二致為由，主張合同有效。相對人主動要求確認合同無效的,，其動機的正當性值得懷疑,，多數(shù)情況下并非保護精神病人的利益，而是意圖通過確認合同無效謀取自身的利益,，如在房屋買賣合同中,，合同訂立后，房屋價格上漲,，相對人想另賣他人牟取高利,，故主動申請合同無效。

無民事行為能力人合同糾紛的處理

由于合同法對無民事行為能力人的締約能力及合同效力的立法缺失,，受訴法院在法律適用上無一例外地援引民法通則第58條和合同法第52條第（5）項的規(guī)定確認合同無效,。隨著糾紛的增多，無民事行為能力人訂立的合同無效的判決的合理性引起了爭論,，民法通則一刀切式的規(guī)定也遭到了人們的質(zhì)疑,。

合同的效力即合同的有效性，指合同可約束當事人以及可通過法院獲得強制執(zhí)行的效果,。合同要達到符合當事人意愿的法律效果,，必須符合若干要求，這些要求在不同法系中大體相同,。這就是合同當事人應有相應的締約能力,；內(nèi)容合法；意思表示要真實,；合同形式應符合法律的要求,。

具有行為能力是規(guī)則，欠缺行為能力則是特別規(guī)定的例外,。因此,，民法典對行為能力受到限制的情形進行了類型化。只有在例外的情況下,，才真正地以從事法律行為的行為人的具體判斷能力作為考察標準,。自然人的締約能力主要受兩種因素的影響，當事人是否已經(jīng)成年和當事人智力是否健全,。據(jù)此,，各國法律多將自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人,。關(guān)于無民事行為能力人訂立的合同的效力,，各國和地區(qū)的規(guī)定多有不同。

無民事行為能力人訂立的合同一律按無效處理,，勢必造成財產(chǎn)的不必要損失和浪費,，也有違合同法鼓勵交易的原則,。從經(jīng)濟學的角度講，訂立合同的目的,，是雙方通過合同的履行,，實現(xiàn)資源的有效配置，進而實現(xiàn)在當事人看來效率的最大化,。為了實現(xiàn)效率最大化,，防止合同在履行中有可能發(fā)生的履行風險，當事人要經(jīng)過要約,、承諾等討價還價過程,，要為履約做出準備，而要約,、承諾,、為履行做準備都是有成本的，都需要付出一定的金錢和精力,。當合同履行前期所支出的成本小于履行所獲得的效益時,，這個合同是有效率的，為當事人和社會創(chuàng)造了財富和價值,；當合同履行前期所支出的成本大于履行所獲得的效益時,，這個合同是無效率的，其浪費了當事人和社會財富和資源,；當合同履行前期所支出的成本等于履行所獲得的效益時,，這個合同的效率是零，沒有為當事人和社會創(chuàng)造財富和價值,。第一種情況是當事人訂立合同所期望的,，也是合同法所鼓勵的。合同一旦被確認為無效,，就要按照恢復原狀的原則在當事人之間產(chǎn)生相互返還已經(jīng)履行的財產(chǎn)或賠償損失的責任,。相互返還財產(chǎn)不僅意味著當事人為履行已經(jīng)支付的費用不能得到補償，訂約目的不能實現(xiàn),，而且這種相互返還將會增加不必要的返還費用,，從而造成財產(chǎn)的損失和浪費。

隨著時代的發(fā)展,，法學理論也在不斷進步,，此前，無民事行為能力人訂立的合同為無效合同近似于公理而鮮有人懷疑,。然而，隨著新法的推行及司法實踐的發(fā)展,，無民事行為能力人訂立的合同效力不再當然無效,，有利于保護當事人的利益,，避免財產(chǎn)不必要的損失和浪費。