簽訂租房協(xié)議后,，租客中途要退租,，房東按合同不退押金，卻被租客一紙精神殘疾證“堵”了回去,。精神病人屬于無民事行為能力人,，在我國法律中，此前無民事行為能力人訂立合同通常被認(rèn)定為無效,，但隨著社會的發(fā)展,，無民事行為能力人訂立合同的效力判定理論也在不斷變化。

租客簽合同預(yù)付房租后要求毀約

簽訂租房協(xié)議后,，租客中途要退租,，房東按合同不退押金，卻被租客一紙精神殘疾證“堵”了回去,。這份合同到底有沒有法律效力,？記者昨從東西湖區(qū)常青花園人民調(diào)解委員會獲悉，在多次調(diào)解下,，雙方終于達(dá)成和解,。

今年9月初，張先生通過中介租到常青花園小區(qū)的一套兩居室房子,，房租為每個月2000元,。張先生與中介、房東林女士所簽的三方協(xié)議的租期為,，2016年9月至2017年9月,，并預(yù)付了一個季度的6000元房租。

可到了10月底,，張先生突然提出自己沒有找到工作,，無法承擔(dān)高額的房租，要求提前退房,，并索要1000元押金和預(yù)付的剩余房租,。林女士當(dāng)即拒絕，并拿出合同約定條款,，明確寫道“若合同期未滿提前退房,，不退押金”。

就在雙方爭論時,，情況出現(xiàn)了大“逆轉(zhuǎn)”,。張先生的母親趕來,，出示了兒子的一份殘疾證，上面寫明“精神殘疾”,，自稱是其監(jiān)護(hù)人,。她說，兒子精神有點問題,，但有時候又跟正常人完全一樣,，簽合同當(dāng)天，兒子是跟家人吵架后賭氣出走的,?！熬癫∪撕灥暮贤荒墚?dāng)真”，張母咬定這句話,，要求林女士退錢,，這讓林女士大跌眼鏡。

無奈之下,，林女士找到當(dāng)時簽合同的中介,。她認(rèn)為，租房本來就應(yīng)該依據(jù)合同,，而且簽合同當(dāng)天,，張先生看起來與正常人毫無兩樣，沒有任何線索讓她往精神病人方面考慮,。面對糾紛,，中介并不認(rèn)為自己有責(zé)任，相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“每天那么多顧客,，我沒有義務(wù)一一詢問對方有沒有病啊,。”

房東與租客雙方各執(zhí)一詞,，來到常青花園人民調(diào)解委員會請求調(diào)解,。在調(diào)解員的多次協(xié)商下，林女士同情張先生的殘疾遭遇,，張母也為自己單方毀約感到不好意思,，最后,，林女士退給張先生3000元錢,，雙方握手言和。

這份合同到底有沒有法律效力,？湖北得偉君尚律師事務(wù)所李斌律師認(rèn)為,，假如對方真的有精神殘疾證，這份合同可以認(rèn)為是無效合同,，除非當(dāng)時有其監(jiān)護(hù)人在合同上簽字,，但是,，在實際的司法調(diào)解中，能達(dá)成目前這樣的新協(xié)議,，會讓三方的關(guān)系都更為和諧,，不失為一處妥當(dāng)?shù)奶幚矸绞健４送?，在顧客看起來完全正常的前提下,，中介確實沒有義務(wù)核實對方有沒有精神疾病。（武漢晚報）

無民事行為能力人訂立合同的效力

精神病人屬于無民事行為能力人,，舊法對無民事行為能力人訂立的合同通常判定為無效合同,。新合同法對無效合同的范圍作了限縮規(guī)定，嚴(yán)格區(qū)分了無效與效力待定的合同,、無效與可撤銷合同,，將民法通則第58條無效合同中的限制民事行為能力人訂立的合同、乘人之危訂立的合同等規(guī)定為效力待定的合同或可撤銷的合同,。但對民法通則所規(guī)定的無民事行為能力人訂立的合同的效力問題,，新合同法未作規(guī)定。合同法施行后,，如何認(rèn)定此類合同的效力,，引起了爭論。

在無民事行為能力人的合同糾紛中,，因未成年人引發(fā)的合同糾紛并不多見,，而涉精神病人合同糾紛卻屢見不鮮。究其原因,，自然人締約能力的認(rèn)定,，各國法一般采取兩個標(biāo)準(zhǔn)：即年齡標(biāo)準(zhǔn)和精神標(biāo)準(zhǔn)，民法通則也從之,。未成年人的行為能力以年齡作為判斷標(biāo)準(zhǔn),，雖然說自然人個體的特質(zhì)有所不同，但一般說來,，年齡與智力的發(fā)展水平基本上是一致的,。10歲以下的兒童，不僅智力未發(fā)育成熟,，而且身體也未發(fā)育成熟,，合同相對人從身體外觀上容易發(fā)現(xiàn)其是未成年人，故訂立合同時稍加注意即可防止,；精神病人的行為能力的判定則以精神正常為標(biāo)準(zhǔn),，但無民事行為能力人的智力不健全，其精神是否處于不能完全辨認(rèn)自己行為的狀態(tài)，合同相對人自外觀不易判斷,。

在因未成年人訂立合同所引發(fā)的糾紛中,，合同相對人向法院起訴請求確認(rèn)合同無效的案例尚未發(fā)生，均是未成年人的法定代理人向法院起訴請求確認(rèn)合同無效,；在因精神病人訂立合同所引發(fā)的糾紛中,，既有相對人向法院起訴請求確認(rèn)合同無效的，也有精神病人的法定代理人向法院起訴確認(rèn)合同無效的,，其中以后者為眾,。精神病人雖然心神喪失或精神耗弱，但通常仍然能夠處理日常事務(wù),，相對人不易知道其系無民事行為能力人的事實,，所以一旦精神病人的法定代理人訴至法院，相對人多以精神病人訂立合同時精神狀態(tài)與常人并無二致為由,，主張合同有效,。相對人主動要求確認(rèn)合同無效的，其動機(jī)的正當(dāng)性值得懷疑,，多數(shù)情況下并非保護(hù)精神病人的利益,，而是意圖通過確認(rèn)合同無效謀取自身的利益，如在房屋買賣合同中,，合同訂立后,，房屋價格上漲，相對人想另賣他人牟取高利,，故主動申請合同無效,。

無民事行為能力人合同糾紛的處理

由于合同法對無民事行為能力人的締約能力及合同效力的立法缺失，受訴法院在法律適用上無一例外地援引民法通則第58條和合同法第52條第（5）項的規(guī)定確認(rèn)合同無效,。隨著糾紛的增多,，無民事行為能力人訂立的合同無效的判決的合理性引起了爭論，民法通則一刀切式的規(guī)定也遭到了人們的質(zhì)疑,。

合同的效力即合同的有效性,，指合同可約束當(dāng)事人以及可通過法院獲得強(qiáng)制執(zhí)行的效果。合同要達(dá)到符合當(dāng)事人意愿的法律效果,，必須符合若干要求,，這些要求在不同法系中大體相同。這就是合同當(dāng)事人應(yīng)有相應(yīng)的締約能力,；內(nèi)容合法,；意思表示要真實；合同形式應(yīng)符合法律的要求,。

具有行為能力是規(guī)則,，欠缺行為能力則是特別規(guī)定的例外。因此,，民法典對行為能力受到限制的情形進(jìn)行了類型化,。只有在例外的情況下，才真正地以從事法律行為的行為人的具體判斷能力作為考察標(biāo)準(zhǔn),。自然人的締約能力主要受兩種因素的影響,，當(dāng)事人是否已經(jīng)成年和當(dāng)事人智力是否健全。據(jù)此,，各國法律多將自然人分為完全民事行為能力人,、限制民事行為能力人和無民事行為能力人。關(guān)于無民事行為能力人訂立的合同的效力,，各國和地區(qū)的規(guī)定多有不同,。

無民事行為能力人訂立的合同一律按無效處理，勢必造成財產(chǎn)的不必要損失和浪費,，也有違合同法鼓勵交易的原則,。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，訂立合同的目的,，是雙方通過合同的履行,，實現(xiàn)資源的有效配置，進(jìn)而實現(xiàn)在當(dāng)事人看來效率的最大化,。為了實現(xiàn)效率最大化,，防止合同在履行中有可能發(fā)生的履行風(fēng)險，當(dāng)事人要經(jīng)過要約,、承諾等討價還價過程,，要為履約做出準(zhǔn)備，而要約,、承諾,、為履行做準(zhǔn)備都是有成本的，都需要付出一定的金錢和精力,。當(dāng)合同履行前期所支出的成本小于履行所獲得的效益時,，這個合同是有效率的，為當(dāng)事人和社會創(chuàng)造了財富和價值,；當(dāng)合同履行前期所支出的成本大于履行所獲得的效益時,，這個合同是無效率的，其浪費了當(dāng)事人和社會財富和資源,；當(dāng)合同履行前期所支出的成本等于履行所獲得的效益時,，這個合同的效率是零，沒有為當(dāng)事人和社會創(chuàng)造財富和價值,。第一種情況是當(dāng)事人訂立合同所期望的,，也是合同法所鼓勵的,。合同一旦被確認(rèn)為無效，就要按照恢復(fù)原狀的原則在當(dāng)事人之間產(chǎn)生相互返還已經(jīng)履行的財產(chǎn)或賠償損失的責(zé)任,。相互返還財產(chǎn)不僅意味著當(dāng)事人為履行已經(jīng)支付的費用不能得到補(bǔ)償,，訂約目的不能實現(xiàn)，而且這種相互返還將會增加不必要的返還費用,，從而造成財產(chǎn)的損失和浪費,。

隨著時代的發(fā)展，法學(xué)理論也在不斷進(jìn)步,，此前,，無民事行為能力人訂立的合同為無效合同近似于公理而鮮有人懷疑。然而,，隨著新法的推行及司法實踐的發(fā)展,，無民事行為能力人訂立的合同效力不再當(dāng)然無效，有利于保護(hù)當(dāng)事人的利益,，避免財產(chǎn)不必要的損失和浪費,。