即使國家出臺(tái)了各種房產(chǎn)調(diào)控政策,，房價(jià)也最多是不再上漲,，基本上沒有回落的可能。但是對于普通百姓來說,，依然是沉重的負(fù)擔(dān),，很多有需要的購房人寄希望于二手房。而二手房的交易途徑,，大多是通過房產(chǎn)中介進(jìn)行的,。許多房屋中介出于自身利益的考慮，往往追求交易的成功率而忽視了法律風(fēng)險(xiǎn),，甚至故意隱瞞了法律風(fēng)險(xiǎn),。最近,，北京的王先生買二手房遇到了問題。

房天下銷售問題房源遭起訴 買二手房不成被詐騙

王先生通過房產(chǎn)中介“北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”（以下簡稱“房天下”）簽訂合同,，以485萬的價(jià)格買下珠江駿景園小區(qū)一套二手房,。但就在過戶的前3天，王先生得知該房屋被法院查封,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，作為中介的房天下西羅園珠江駿景店事發(fā)時(shí)不但涉嫌無照營業(yè)，而且經(jīng)紀(jì)人涉嫌無證上崗,。因?yàn)榇嬖谶`規(guī),，房天下被豐臺(tái)區(qū)房管局取消在豐臺(tái)的網(wǎng)簽資格。目前王先生已經(jīng)將房天下告上法庭,，索賠240萬元,。但從今年3月至今，這套房子已經(jīng)漲到了700多萬,。王先生不但已經(jīng)買不起,，也無資格再購買其他房屋。

買二手房不成被詐騙

去年12月,，王先生打算在豐臺(tái)區(qū)珠江駿景園小區(qū)買套二手房,，他和家人來到小區(qū)附近的房天下西羅園珠江駿景店了解房屋在售情況。

房天下的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某熱情地接待了王先生一家人,。經(jīng)過挑選,，最終王先生看中了珠江駿景園北區(qū)的一套二手房，王某幫忙聯(lián)系了房主,，雙方約定12月14日下午看房,。

“這個(gè)房子在樓王位置，樓層好,，裝修也不錯(cuò),，下午看的房子當(dāng)天晚上就簽了合同?！蓖跸壬f,，雙方商量好價(jià)格，當(dāng)天晚上以485萬的價(jià)格簽下了這套約135平米的房子,，并給了房東20萬定金,。王先生和房主吳某以及中介房天下，分別簽訂了房屋買賣合同,、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等,。

按照合同，如果一切進(jìn)展順利，今年1月31日房屋就應(yīng)該過戶給王先生,?！昂灪贤螅彿抠Y格很快就通過了審查,，但是房屋核驗(yàn)卻遲遲下不來,。”

王先生后來從中介口中得知,，第一次房屋核驗(yàn)沒通過,，房主吳某又拿了一個(gè)新的房產(chǎn)證才通過。因此房子一直拖著未過戶,，一直拖到了3月份,。

就在約定的過戶日期3天前，王先生卻等來了晴天霹靂：房屋被溫州一家法院查封,，這意味著該房子將無法完成過戶。王先生緊急聯(lián)系房主吳某,，吳某并沒有答復(fù),，后來不再接電話。

王先生和房主吳某簽訂的“北京市存量房房屋買賣合同”顯示,，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押,，抵押權(quán)人為平安銀行，抵押金額為310萬,。該房屋的抵押,，甲方也就是原房主應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)辦理解抵押手續(xù)。王先生說,，簽合同時(shí)知道房主在平安銀行有貸款,，“一般房子在銀行有一次抵押很正常，房主說和親戚朋友們借點(diǎn)錢,，把銀行的貸款還了就能解抵押”,。

王先生輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上申請查封房子的債主，溝通之后才知道這套房子還存在“二次抵押”,，吳某欠他人550萬元,，把房產(chǎn)證抵押給了債主。這次房屋被法院查封,，就是由該債權(quán)人起訴吳某后申請法院的財(cái)產(chǎn)保全,。“你看到房產(chǎn)證了嗎,？房產(chǎn)證在我手里,，你不可能看到。”債主的這句話讓王先生意識(shí)到,，在簽合同時(shí),，吳某出示的房產(chǎn)證可能是假的。

“簽合同后,，購房資格很快就通過了審查,，但是房屋核驗(yàn)卻遲遲下不來，等了很長時(shí)間,?！蓖跸壬髞韽姆刻煜碌姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處得知，第一次房屋核驗(yàn)沒通過,，等了一段時(shí)間,，房主吳某拿了一個(gè)新的房產(chǎn)證才通過了房屋核驗(yàn)。

王先生了解情況后,，3月份到豐臺(tái)公安分局報(bào)警,，稱吳某使用假房本簽訂房屋買賣合同。近日,，記者從豐臺(tái)公安分局獲悉,，經(jīng)過警方調(diào)查取證，已經(jīng)將房主吳某抓獲,，吳某因涉嫌合同詐騙已被批準(zhǔn)逮捕,。

維權(quán)：購房人質(zhì)疑中介故意隱瞞

王先生認(rèn)為，他到房產(chǎn)中介購買二手房,，就是為了交易安全,，出現(xiàn)問題后他對房天下的服務(wù)產(chǎn)生質(zhì)疑。王先生梳理了買房的經(jīng)過之后發(fā)現(xiàn),，購房過程中,，中介的服務(wù)存在不少漏洞。

今年6月1日,，北京市住建委印發(fā)《存量房房源核驗(yàn)工作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）,，《規(guī)范》自6月2日起正式實(shí)施?！兑?guī)范》規(guī)定：未經(jīng)核驗(yàn)的房源信息不得對外發(fā)布,。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持其門店、營銷推廣渠道以及網(wǎng)上公示的房源信息與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官網(wǎng)發(fā)布的信息一致,，并明確標(biāo)示房源二維碼,。

據(jù)記者了解，所謂房源核驗(yàn),，是指即將交易的二手房,，無論是個(gè)人還是通過中介,，必須首先向政府部門申請核驗(yàn)房源的真?zhèn)危缓蟛拍馨l(fā)布并交易,。此舉是為了保證二手房交易的安全,，保護(hù)買賣雙方的利益，杜絕虛假的二手房房源,。

該房屋的成交價(jià)格為485萬元,，在房屋被查封前，王先生已支付324萬元（監(jiān)管）,，包括房屋交易定金20萬元,、給房天下的中介費(fèi)4萬元和為辦理過戶手續(xù)交付的近300萬元房款。

王先生說,，如果他事前知道房屋有“二次抵押”,，是絕對不會(huì)買的。王先生認(rèn)為,，房天下作為房產(chǎn)中介應(yīng)該在雙方簽訂合同之前進(jìn)行房屋核驗(yàn),，而不是在簽訂合同之后。在發(fā)現(xiàn)房屋存在二次抵押的情況,，應(yīng)該及時(shí)告知購房者,，“他們拖了將近兩個(gè)月沒告訴我，這是故意隱瞞和欺詐”,。

王先生和房天下工作人員的一段錄音顯示，房天下的工作人員承認(rèn),，吳某曾先后兩次做房屋核驗(yàn),，第一次因?yàn)橛玫睦戏慨a(chǎn)證沒有通過核驗(yàn)，之后從擔(dān)保公司處取到新房本之后才通過的房屋核驗(yàn),，“簽合同的時(shí)候我們也不知道房屋存在二次抵押,，也是被吳某騙了”。

問題：中介涉事門店被指未辦照就營業(yè)

王先生發(fā)現(xiàn),，房天下作為房產(chǎn)中介在交易中存在過多瑕疵,，才導(dǎo)致房主用假房本隱瞞房屋抵押情況，買到這套問題房源,。

王先生和房天下簽訂的《居間服務(wù)合同》,，簽約日期為2015年12月14日。記者查詢北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)資料顯示,，涉事的房天下西羅園珠江駿景店,，工商注冊登記為“北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司豐臺(tái)南三環(huán)中路分部”，成立于2015年12月29日,，稅務(wù)登記日期為2016年3月24日,。也就是說,，在王先生與房天下簽訂《居間服務(wù)合同》時(shí)，這家店面還未進(jìn)行工商登記,。

“除了沒有進(jìn)行工商登記就開業(yè)外,，我還發(fā)現(xiàn)，最早接待我的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,，根本沒有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格,。”

王先生說,，他發(fā)現(xiàn),，在合同上簽名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根本不是接待自己的經(jīng)紀(jì)人。事發(fā)之后才知道,，接待自己的經(jīng)紀(jì)人剛到這家店上班不久,，上崗前接受了3天的培訓(xùn)，“他對簽訂合同的流程都不熟悉,，這么疏忽大意,，出現(xiàn)問題的可能性很大”。王先生也向房管局投訴了該問題,。

處罰：房天下網(wǎng)簽資格被取消

10月27日,，記者從豐臺(tái)區(qū)房管局租賃市場管理科獲悉，根據(jù)購房人的舉報(bào),，調(diào)查發(fā)現(xiàn)房天下存在簽訂“陰陽合同”的違規(guī)行為,。經(jīng)過核實(shí)，9月28日豐臺(tái)區(qū)房管局下發(fā)《行政處罰決定書》,，房天下存在“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的,，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”的違規(guī)行為，被罰款3萬元,。9月29日,，取消北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司存量房網(wǎng)上簽約資格，并記錄在信用檔案,。

豐臺(tái)區(qū)房管局法制科負(fù)責(zé)人介紹,，根據(jù)行政執(zhí)法權(quán)限，此次豐臺(tái)區(qū)房管局取消的是房天下在豐臺(tái)區(qū)的網(wǎng)簽資格,。也就是說,，從9月29日起，房天下在豐臺(tái)區(qū)的所有店面,，在重新申請并獲得網(wǎng)簽資格以前將不能再進(jìn)行存量房的網(wǎng)簽,。

關(guān)于房天下在和購房者簽訂合同之后才進(jìn)行房屋核驗(yàn)的違規(guī)行為，豐臺(tái)區(qū)房管局的工作人員稱,，已將該問題移交到北京市住建委,，相關(guān)工作人員正在調(diào)查中,。

關(guān)于購房人王某投訴的房天下西羅園珠江駿景店的員工王某沒有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的問題，豐臺(tái)區(qū)房管局租賃市場管理科的負(fù)責(zé)人介紹說,，接到舉報(bào)后豐臺(tái)區(qū)房管局曾向房天下送達(dá)《約談告知書》,，之后房天下反饋，該業(yè)務(wù)員已離職,。（中國網(wǎng)）

購買二手房的注意事項(xiàng)

購房壓力對于普通百姓來說,，是非常沉重的負(fù)擔(dān)，尤其是在北上廣這樣的城市,，因此,，許多購房人寄希望于二手房。盡管是二手房買賣,，但其涉及的交易金額也是十分大的,。因此，為了避免再次遇到王先生這樣的情況,，在購買二手房時(shí),，一定要注意防范這些法律風(fēng)險(xiǎn)。

一,、房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證,，沒有房產(chǎn)證對買房人來說是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣,，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易,。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè),，如有繼承人共有的、有家庭共有的,、還有夫妻共有的，對此買房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同,。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

因此有關(guān)人士認(rèn)為：最有效的方法就是委托信譽(yù)好,、專業(yè)強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,，來驗(yàn)證買賣雙方的真實(shí)身份、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛,。

二,、明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任

在簽訂合同中一定要注明正式的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間,，交易稅費(fèi),，還有稅費(fèi)到底由買賣雙方的哪一方負(fù)責(zé),。

從現(xiàn)行稅收政策來看，房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費(fèi)為：營業(yè)稅（5月1日后為增值稅）,，個(gè)人所得稅,，印花稅；歸買方交納的稅費(fèi)為：契稅,，土地出讓金,，印花稅（與房主各交一半）。

三,、明確買賣雙方的責(zé)任

簽訂此條款時(shí)十分重要,，如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利,，在簽訂合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚,，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫得毫無異議。

四,、明確付款方式和時(shí)間

雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間,。如首付款、尾款的支付比例,、數(shù)量和時(shí)間,，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益,。因?yàn)樵诙址抠I賣案例中存在買方以貸款方式購買二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見不鮮,，因此為了避免浪費(fèi)無謂的時(shí)間，房主應(yīng)盡早對買方是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn),。

五,、過戶時(shí)間要明確

過戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的莫過于什么時(shí)間房屋最終屬于我,，因此約定過戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一,，買方需慎重和簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。

六,、物業(yè)交割要清楚

在簽訂買賣合同時(shí)候千萬不要忘記物業(yè)交割階段,，付加條款里一定要約定水、電,、煤氣,、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間,。對于物業(yè),、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該要到原房主所在單位改簽協(xié)議內(nèi)容,，而買方需改簽協(xié)議時(shí)賣方應(yīng)做出的配合等,，都應(yīng)在合同中明確注明,，從而達(dá)到維護(hù)買方利益的目的。

七,、買賣交易無效

由于房產(chǎn)市場法律環(huán)境的復(fù)雜性,，我國目前存在不同性質(zhì)的諸如小產(chǎn)權(quán)房、宅基地自建房,、廉租房,、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房,。對于此類不允許交易或交易受到限制的二手房,，許多社會(huì)公眾對其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解，但這些房產(chǎn)中不乏物美價(jià)廉,，極具性價(jià)比或者極具居住使用價(jià)值的房屋,。買方往往從自身?xiàng)l件、居住使用的角度考慮仍然打算購買此類房屋,。此時(shí)雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同,，甚至是無效合同。一旦雙方為此發(fā)生糾紛,，常常會(huì)給買方帶來極大的法律風(fēng)險(xiǎn),。值得一提的是，效力待定,、甚至是合同無效,，僅意味著買方無法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán)，并不當(dāng)然意味著買方的利益絲毫得不到保障,。此類法律風(fēng)險(xiǎn)的防范有著極高的法律實(shí)務(wù)技術(shù)技巧,，亦是買家及法律專業(yè)人士在此類交易中應(yīng)予重點(diǎn)考慮的重大事項(xiàng)。

隨著我國城鎮(zhèn)化的加劇,，房產(chǎn)市場長期處于上行狀態(tài),，房屋希貴、一房難求的局面長期存在,。只有在買方付款,，甚至是支付了絕大部分房款后才能要求賣方交房和辦理過戶登記手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)就陡然增大,。因此，在購買二手房時(shí),，一定要警惕這些風(fēng)險(xiǎn),。