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抵押房屋上的租賃法律關(guān)系該如何處理,?

辛海 2016-10-19 09:12:00
抵押房屋上的租賃法律關(guān)系該如何處理,?

日常生活中,我們常常會(huì)抵押一部分財(cái)產(chǎn),,換取一定的金錢或利益,,用來謀求更多的財(cái)富。但有時(shí)候,,抵押的財(cái)產(chǎn)上面會(huì)有其他的法律關(guān)系,。例如房屋被抵押前曾用于出租,這時(shí),,抵押權(quán)和租賃權(quán)就會(huì)發(fā)生交集,。這樣的事情并非罕見,如果遇到此類事情,,應(yīng)理性,、合法地處理。

 

抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系

 

以房屋等財(cái)產(chǎn)抵押的,,在設(shè)定抵押權(quán)前,,有時(shí)該財(cái)產(chǎn)上已存在租賃法律關(guān)系。比如某甲將房屋抵押給乙前,,已將該房屋出租給丙使用,。這種事先存在的租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效呢?

 

從理論上講,,財(cái)產(chǎn)租賃屬于債權(quán)的范疇,,根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人將已出租的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人的,,第三人取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí),,承租人的租賃權(quán)即歸于消滅,。承租人可以要求出租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任,但不能向出租財(cái)產(chǎn)的買受人要求繼續(xù)履行租賃合同,,因?yàn)槌凶馊伺c買受人不存在租賃合同關(guān)系,。

 

但是,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,,為了保護(hù)承租人尤其是不動(dòng)產(chǎn)承租人的利益,,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,現(xiàn)代各國民法都逐漸采取了增強(qiáng)租賃權(quán)效力的作法,,將“買賣擊破租賃”規(guī)則轉(zhuǎn)為“買賣不破租賃”規(guī)則,即租賃關(guān)系成立后,,即使出租人將出租物轉(zhuǎn)賣給第三人,,該原已存在的租賃關(guān)系仍對(duì)買受人有效,承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán),,受讓人取得的是一項(xiàng)有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán),。

 

我國擔(dān)保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規(guī)則,擔(dān)保法第48條明確規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,,原租賃合同繼續(xù)有效?!焙贤ǖ?29條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,,不影響租賃合同的效力?!蔽餀?quán)立法過程中有的同志提出,,“買賣不破租賃”是處理所有權(quán)與租賃權(quán)的基本原則,抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,,不論是否告知承租人,,原租賃合同都是有效的,因此,,物權(quán)法沒有必要規(guī)定“告知承租人”,。

 

抵押權(quán)人何時(shí)可以主張租賃合同無效

 

抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,,債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí),,債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有,,無礙于抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的使用,,抵押人可以充分利用該物的使用價(jià)值,創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富,,強(qiáng)化其履約能力,。出租抵押財(cái)產(chǎn)是使用和收益的一種形式,,因此,在不損及抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的情況下,,應(yīng)允許抵押人出租抵押財(cái)產(chǎn),。但是,抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)有控制權(quán)利,,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,,不得處分抵押財(cái)產(chǎn)。

 

《擔(dān)保法》解釋第66條規(guī)定“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),,如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,,由承租人自己承擔(dān),。”從中可以發(fā)現(xiàn),,承租人如果要承擔(dān)不利后果,,他必須知道該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押。這樣對(duì)于抵押人何時(shí)主張租賃合同無效,,要考慮到承租人是否善意,。

 

若出租人與承租人惡意串通,抵押權(quán)人知道租賃權(quán)存在,,即可主張?jiān)撟赓U合同無效,。《合同法》第52條第二款規(guī)定:惡意串通,,損害國家,,集體或第三人利益的合同無效。出租人的惡意可能導(dǎo)致或者已經(jīng)導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值減少,,所以為了防止抵押權(quán)受到侵害,,只要抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)存在是就可主張?jiān)摵贤瑹o效。

 

若承租人是善意的,,即出租人未告知該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押,。抵押權(quán)人只能在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)主張確認(rèn)合同無效。因?yàn)榍謾?quán)行為的損害要求是現(xiàn)實(shí)的,、確定的,,不能通過主觀的揣度去認(rèn)定一種行為是否構(gòu)成侵權(quán)。在未至抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)尚不能確定租賃權(quán)是否必然有損抵押權(quán),,如承租人與出租人可以通過協(xié)商變更租賃期限,。因此,,為有效的保護(hù)出租人、承租人的利益,,抵押權(quán)人主張合同無效的時(shí)間需要根據(jù)不同的情況而定,。

 

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為了維護(hù)承租人的合法權(quán)益,,我國法律設(shè)立了“買賣不破租賃”的規(guī)則,,這是法律的進(jìn)步。不過,,對(duì)于抵押后的財(cái)產(chǎn)再出租的,,抵押權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有控制權(quán)。因此,,日常生活中遇到此類問題時(shí),,應(yīng)具體問題具體分析,可以咨詢專業(yè)律師,,通過法律途徑解決。

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