孫女士看中一套房子,，交付25萬元并與銷售經(jīng)理簽訂“認(rèn)籌確認(rèn)單”,。不料6月底，銷售處突然告知孫女士,，需補交15萬元的差價,。開發(fā)商這種私自變更合同屬違約行為，根據(jù)法律規(guī)定,，應(yīng)履行原合同或給消費者相關(guān)賠償,。生活中，違約行為并不少見,，交易雙方應(yīng)根據(jù)法律履行合同,，若一方發(fā)生違約行為，另一方可以通過法律途徑解決,。

女子北京買房后遭遇房價上漲,，開發(fā)商要求補差價

孫女士4月份在房山區(qū)竇店的燕都世界名園看中一套房子，但當(dāng)時還未開盤,，在銷售經(jīng)理的勸說下,，孫女士交了25萬元并與銷售經(jīng)理簽訂“認(rèn)籌確認(rèn)單”，合同中就購房面積,、價格及付款方式等達成一致,。不料6月底,，銷售處突然告知孫女士，原應(yīng)在12月前分期交付的房款需立即交齊,，此外還需補交15萬元的差價,。律師表示，開發(fā)商私自變更合同屬違約行為,，應(yīng)履行原合同或給消費者相關(guān)賠償,。

買房人遭毀約

孫女士告訴北京晨報記者，4月份,，她和老伴看中房山區(qū)竇店的一個樓盤,，是由北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的燕都世界名園。但由于當(dāng)時樓盤還未開盤,，4月7日,，她和一位姓潘的售樓人員商量，初步訂下一套兩居室,?！昂髞砗退麄冧N售經(jīng)理李方商量，他同意我們在12月底之前分期付清房款,，然后我們先后交了25萬元,。”

記者從孫女士出示的收據(jù)和刷卡單據(jù)中看到,，她先后交付開發(fā)商25萬元,。“先交了5萬意向金,，后來交這20萬的時候,，銷售說是去交定金，等我們過去了之后卻讓我們簽了一個認(rèn)籌單,，告訴我們這20萬之后將被轉(zhuǎn)入房款,。”記者從孫女士提供的“世界名園認(rèn)籌確認(rèn)單”中看到,，孫女士與李方雙方在4月16日簽訂該協(xié)議,，里邊注明購房單價為人民幣13511.2元每平方米，此外對房屋總價,、房號、付款方式等皆做了說明,。并備注“此認(rèn)籌意向金為開盤簽約前的最終意向確認(rèn),。此認(rèn)籌確認(rèn)單，將為客戶保留現(xiàn)行房價及意向購買房號,，此意向金后期轉(zhuǎn)簽商品房買賣合同時,，一并轉(zhuǎn)入總房款,。”下邊蓋著北京匯金投資集團有限公司的章,。

不料6月底,，孫女士卻接到銷售員電話，“說他們老板不同意我12月份交完錢,，讓先交齊房款,。”之后雙方有過兩次電話溝通,，但并未達成一致,。8月底，孫女士再去售樓處找銷售經(jīng)理李方溝通時,，卻被對方告知,，“要不就退房；買也可以,，但不能按之前的價格,。”

能買房但要補差價

前日下午,，北京晨報記者隨孫女士來到世界名園銷售中心,，姓潘的銷售人員承認(rèn)商談時確實已商量好價格及付款方式，“但是后來大領(lǐng)導(dǎo)不同意我們也沒辦法,?！彪S后，記者與孫女士一起來到竇店的售樓處,，從銷售人員處了解到,，目前該樓盤的對外售賣價格為18600元，較原先的價格上漲了近5000元,。孫女士購買的房屋為93平方米,，按目前的價格來算，已上漲40多萬元,。

銷售經(jīng)理李方態(tài)度十分蠻橫,，告訴孫女士僅有三條路可供選擇，“第一,，原價退房,，把你交的錢都退給你；第二,，房子可以買,，但不能按原來的125萬，你得按140萬的價格重新買,；第三,，你愛報警就報警,，愛起訴就起訴，隨便你,?！睂O女士對此表示不滿，李方表示將有領(lǐng)導(dǎo)前來協(xié)商,，但苦等3小時,，仍未看到所謂“領(lǐng)導(dǎo)”身影。記者提及為何不能按合同來履行,，李方反復(fù)表示“沒有義務(wù)告訴你”,。

律師：開發(fā)商違約

北京盛延律師事務(wù)所畢文強表示，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證之前進行的這類“認(rèn)籌”這一行為本已違法,。而在雙方簽訂的《認(rèn)籌確認(rèn)單》中,，就購房意向、坐落,、面積等均達成一致,，因此合同有效，開發(fā)商私自變更合同屬于違約,。

畢律師表示消費者可向法院提起訴訟來維護自身權(quán)益,，要求開發(fā)商繼續(xù)履行原合同、簽訂正式的房屋買賣合同并要求開發(fā)商履行相應(yīng)義務(wù),。如孫女士不再愿意購買此房屋,，也可要求開發(fā)商退款并賠償她的相應(yīng)損失。此外,，畢律師還表示,，消費者遇此情況可向住建部門和工商部門進行投訴。（騰訊財經(jīng)）

合同違約的處理方式

孫女士遇到的情形是賣方出現(xiàn)違約行為,，在日常生活中并不少見,。買賣合同具有法律效力，合同雙方當(dāng)事人如果有違反合同的約定就要依據(jù)合同約定進行相應(yīng)的違約賠償,，但是違約賠償并不能隨意要求數(shù)額,，這是有一定標(biāo)準(zhǔn)的。同時,，不同形式的違約處理方式也有所不同,。

1、自救手段

依《合同法》第94條的規(guī)定,，對于預(yù)期違約,，守約方依此享有合同解除權(quán)，可單方解際合同,，并可請求對方賠償損失,。此規(guī)定比較適合明示毀約。但對于默示毀約而言,，因恐難以掌握對方違約的確切證據(jù),，故守約方不宜而采取解除合同措施，可參照合同法第68條規(guī)定,，中止合同履行或中止合同履行或履行準(zhǔn)備,，以避免擴大自己的經(jīng)濟損失；立即通知對方當(dāng)事人在預(yù)期間內(nèi)提供適當(dāng)?shù)穆男袚?dān)保,。若對方當(dāng)事人在處理期間內(nèi)不能提供適當(dāng)擔(dān)保,，應(yīng)視為對方明示毀約，此時可依法解除合同,，并請求賠償損失,。此種自助措施與行使不安履行抗辯相似。

2,、司法救濟

依《合同法》第108條規(guī)定,，一方當(dāng)事人違約，對方可在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任,。此種措施,，對于明示毀約易于操作；但對于默示毀約,，守約方須掌握對方預(yù)期違約的確切的證據(jù)后方可訴諸法律,，否則，將因證據(jù)不力反而于己不利,。

3,、等待履行

當(dāng)一方預(yù)期違約，對方可堅持合同的效力,，要求或等待對方到期履行合同,，以靜觀對方的態(tài)度是否有所變化，然后決定是否采取相應(yīng)措施,。對于明示毀約,，守約方應(yīng)明確要求對方撤回毀約的思表示，而不能一味地坐等對方履行,，以免擴大損失,。對于默示毀約，守約方一時無確切證據(jù)證實對方毀約,，可等待對方到期是否履行,；若對方到期不履行，可依實際違約中的不履行情形追究其違約責(zé)任,，或者依法解除合同,，請求賠償損失,。

合同違約責(zé)任和侵權(quán)的區(qū)別

在合同履行中，合同的一方或者雙方甚至多方都可能出現(xiàn)違約的情形,。而關(guān)于合同違約責(zé)任和侵權(quán)的區(qū)別是大家所比較關(guān)心的一個問題,，主要體現(xiàn)在如下幾個方面。

1,、在構(gòu)成要件上,。我國《合同法》規(guī)定的是無過錯責(zé)任，而侵權(quán)行為一般是采用過錯責(zé)任,，僅產(chǎn)品,、危險、環(huán)境污染,、相鄰關(guān)系等責(zé)任為無過錯責(zé)任,。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴訟理由的,，無需舉證對方有過錯,；以侵權(quán)責(zé)任為訴訟理由的，則需證明對方有過錯,。另外,，侵權(quán)行為的構(gòu)成必須以存在損害后果為必要，其所引起的侵權(quán)責(zé)任也以損害為構(gòu)成要件,，而違約行為和違約責(zé)任,，與此不同，違約責(zé)任除賠償損失以損害為構(gòu)成要件外,，其余均不以損害的實際發(fā)生為其構(gòu)成要件,。

2、在賠償范圍上,。合同違約責(zé)任的損失賠償額可由當(dāng)事人在合同中約定,，如果沒有這種約定，依我國《合同法》的規(guī)定,，賠償損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于受害人因違約而受的損失,，一般只包括直接損失。而在侵權(quán)責(zé)任中,，賠償范圍原則上包括直接損失和間接損失,，在侵害人格權(quán)時，可進行精神損害賠償,；不法造成他人死亡的,，其賠償范圍可擴大到死者所撫養(yǎng)人的必要的生活費用等。

3、在責(zé)任方式上,。侵權(quán)責(zé)任既包括財產(chǎn)責(zé)任,，如賠償損失，也包括非財產(chǎn)責(zé)任,，如消除影響,，恢復(fù)名譽等,；而合同違約責(zé)任主要是財產(chǎn)責(zé)任,，如強制實際履行，支付違約金等,。

4,、在免責(zé)條件上。違約責(zé)任中除了法定的免責(zé)條件外,，合同當(dāng)事人還可以事先約定不承擔(dān)責(zé)任的情況,。而在侵權(quán)責(zé)任中，免責(zé)條件或原因只能是法定的,，當(dāng)事人不能事先約定免責(zé)條件,，也不能對不可抗力的范圍事先約定。

5,、在對第三人的責(zé)任中有所不同,。違約責(zé)任中，如果因第三人的過錯致使合同債務(wù)不能履行,，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé),，然后才能向第三人追償。而在侵權(quán)責(zé)任中,，行為人僅對因自己的過錯致使他人受損害的后果負(fù)責(zé),。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟糾紛和合同違約時有發(fā)生,，類似孫女士的事件還有很多,。對于違約行為，應(yīng)保留好合同和相關(guān)證據(jù),，要求違約方繼續(xù)履行合同,，或者通過法律途徑，要求獲得相應(yīng)的賠償,。