程先生買了10年的房子一直過不了戶,，將賣主魯某告上法庭,。在日常生活中，房屋買賣及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶十分重要,，因為根據(jù)公示公信原則,，只有辦理房屋過戶，該房屋的所有權(quán)才會發(fā)生轉(zhuǎn)移,，而如果沒有辦理過戶,，就有可能發(fā)生相應(yīng)的法律風(fēng)險,。

賣房拒不過戶，耍賴“有理”,？

買了10年的房子一直過不了戶,，武漢買家程先生將賣主魯某告上法庭，賣主宣稱當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同違法,，應(yīng)屬無效,，想反悔。近日,，武漢法院認(rèn)定該購房合同合法有效,。

這起糾紛算歷史遺留問題。賣家魯某的房子屬于單位分房,，當(dāng)初雙方簽訂房屋買賣合同時,，這套房雖有產(chǎn)權(quán)證，但單位還未給房子辦理土地證,。所以,，這房子一度沒法過戶。以現(xiàn)在的視角,，房子必須先獲得土地證,，才能發(fā)放產(chǎn)權(quán)證?？墒?，過去的事未必像如今這樣規(guī)范，職工購買公房的手續(xù)與當(dāng)下的商品房購買也有很大不同,。這為后續(xù)糾紛埋下隱患,。

買主程先生其實有防范，2004年簽訂買房合同時,，雙方到武漢市武昌區(qū)公證處進(jìn)行了公證,。約定程先生先付給魯某25萬元購房款，等土地證辦好后,，雙方攜兩證過戶時,，程先生再補齊余下的6.5萬元房款。對合同進(jìn)行了公證,，具有了法律效力,，程先生搬進(jìn)房子里住了10年，這事還不算板上釘釘嗎,？

這套房子的土地證到2011年才辦下來,，程先生是2012年得知這一消息，進(jìn)而找魯某辦理房屋過戶,，后者卻推脫拒絕,。說到底,，8年的時間房子升值巨大，賣家魯某后悔了,。

明眼人一看便知,，當(dāng)初簽訂房屋買賣合同時，是雙方真實意愿的表達(dá),，沒有誰逼迫誰,，雙方是公平自愿交易。此外,，公證處不可能對違法的事情進(jìn)行公正。公證處對購房合同予以公證,，間接說明交易合理合法,。

已經(jīng)賣房的魯某，想拿房子沒過戶作“殺手锏”撕毀合同,，是嚴(yán)重失信的表現(xiàn),，是典型的見利忘義。其拿出“職工以成本價購買的住房,，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場”的條文,，試圖印證自己當(dāng)初提前賣房“違法”、“無效”,。自己“打臉”的背后,，是赤裸裸地耍賴。

法官判案以事實為依據(jù),，以法律為準(zhǔn)繩,。就該案而言，房屋買賣早已達(dá)成,，交易合同經(jīng)過公證,，是客觀事實。另據(jù)相關(guān)規(guī)定,，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。該房屋于2011年就取得了土地使用權(quán)證,，更確定了程先生和魯某簽訂的合同合法有效,，魯某應(yīng)按約協(xié)助程先生辦理過戶手續(xù)。

人無信不立,。但在現(xiàn)實中,，總有一些人因為利益而失信。對此,，單純給予道德譴責(zé),，對于“要錢不要誠信”的人沒有意義,。對此，法律應(yīng)當(dāng)主持公道,。必要的話,，還應(yīng)將有關(guān)人員列入失信名單，加以懲戒,。不能讓某些人懷有耍賴“零成本”的僥幸心理,。（人民網(wǎng)）

房屋買賣不辦理過戶的法律風(fēng)險

買了10年的房子一直過不了戶，程先生的情況并非個例,。近幾年,，隨著房價的不斷上漲和國家對房地產(chǎn)政策的連續(xù)調(diào)整，二手房買賣合同大量增多,。但是出于各種原因,，很多人簽訂合同后并沒有馬上辦理房屋過戶手續(xù)。在這種情況下,，雖然房產(chǎn)交易的雙方進(jìn)行了公證或者簽訂了協(xié)議,，甚至房屋已經(jīng)實際交付，但買賣雙方?jīng)]有到交易中心辦理登記過戶手續(xù),，產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更的,，產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣方。

買二手房沒過戶的,，出賣人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利,。賣方可以申請遺失補辦重新申領(lǐng)房產(chǎn)證，向銀行辦理抵押貸款,，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,，銀行可以行使優(yōu)先受償權(quán)。如果賣房人存在其他債務(wù)被訴之法院,，根據(jù)最高人民法院的司法解釋,，買方對未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯的，法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)。公證房屋買賣合同和委托合同能夠證明合同是真實,、合法的,，但并不能限制當(dāng)事人解除合同的法定權(quán)利，更不能產(chǎn)生新的法律關(guān)系,。因此,，經(jīng)過公證的合同和委托書，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除。當(dāng)事人一旦行使解除的權(quán)利,，公證的合同和委托書也就失去了效力,。

而對于買方來說，由于沒有在法律上改變房產(chǎn)的權(quán)屬狀況,，買方并未建立自己的房產(chǎn)檔案,、沒有自由處置房產(chǎn)的一切合法權(quán)利，如將房產(chǎn)再次賣出,、抵押貸款,、拆遷賠償?shù)鹊龋@改變不了一房兩賣,、房屋被抵押,、查封、公證存在失效的風(fēng)險,。當(dāng)然賣方的相關(guān)權(quán)利也會受到影響,。如果雙方約定延期過戶，在此期間房屋所有權(quán)仍在賣方名下,。如果賣方想再買房，就會受到新政對二套房貸的政策制約,。

房屋過戶的法律程序

房屋過戶是指通過轉(zhuǎn)讓,、買賣、贈予,、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房屋,，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移的方式有很多,，辦理過戶的法律程序也不盡相同,。

1、商品房過戶的程序

首先,，確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記,。開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。其次,，確定房屋面積,，到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領(lǐng)取測繪表?；蛘邘矸葑C直接到開發(fā)商處領(lǐng)取,，也可以向登記部門申請對房屋面積進(jìn)行測繪。而后,，提交相關(guān)文件,，填寫《登記申請表》。需提交的材料包括購房合同,、房屋結(jié)算單,、大房產(chǎn)證復(fù)印件等,。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。再次,，繳納公共維修基金,、契稅。需要注意的是,，無論是小區(qū)辦收取還是銀行代收,，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件,，一旦遺失會影響獲得房產(chǎn)證,。最后，按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證,，一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書,，并按照上面通知的時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。另外,，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費,、工本費時需仔細(xì)核對房產(chǎn)證的記載，尤其是面積,、位置,、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息,。

2,、二手房過戶的程序

二手過戶的手續(xù)比較復(fù)雜，涉及到銀行,、評估,、農(nóng)稅、房管,、土管等多方,，碰上房子產(chǎn)權(quán)有問題的，還要去產(chǎn)權(quán)交易中心查產(chǎn)權(quán),。二手房轉(zhuǎn)讓過戶的程序有：（1）買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查,，然后簽訂二手房買賣合同；（2）貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù),。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的,，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中最耗時間的階段,；（3）將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口,，拿受理單；（4）憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿契稅完稅證,；（5）憑完稅契證到土管部門辦理國土證,，最后到房管部門辦理房產(chǎn)證。此外,，如果是全額支付房款,，則可以省略第二步，整個過程大概需要一個月到兩個月的時間,。

3,、繼承過戶的程序

首先，辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍,，辦理死亡證明,；其次，需要提交的材料,，包括：（1）被繼承人死亡證明,；（2）辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；（3）戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件,；（4）辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要繼承人的身份證件,。辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人,，需要向登記機構(gòu)提供《房地產(chǎn)登記申請書》,、房地產(chǎn)權(quán)證書、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書,、契稅完稅憑證的原件以及身份證復(fù)印件,。

4,、房產(chǎn)贈與的過戶程序

房產(chǎn)贈與屬于房地產(chǎn)交易的一種形式,，在日常生活中經(jīng)常出現(xiàn)。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定,，受贈的房屋,，須提交房屋所有權(quán)證、贈與書和契證,，到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù),。辦理房產(chǎn)贈與過戶手續(xù)的具體步驟是：首先，贈與人與受贈人訂立關(guān)于房屋贈與的書面合同即贈與書,。其次,，房產(chǎn)贈與過戶受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈與書,，根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定交納契稅,，領(lǐng)取契證。最后，房產(chǎn)贈與過戶贈與人將房屋交付受贈人,。這里的“交付”要以辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),。即贈與人和受贈人應(yīng)在贈與房屋交付之日起三個月內(nèi)持原房屋所有權(quán)證，贈與書和契證及雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋管理機關(guān)申請辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。

房產(chǎn)是日常生活中絕大多數(shù)人最重要的資產(chǎn),，而辦理房屋登記手續(xù)是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。因此,，司法實踐中,，有關(guān)過戶的法律糾紛屢見不鮮。購房者應(yīng)注意過戶不及時而產(chǎn)生的法律風(fēng)險,，并根據(jù)自身情況,，及時根據(jù)法律程序辦理過戶。