程先生買(mǎi)了10年的房子一直過(guò)不了戶,，將賣(mài)主魯某告上法庭,。在日常生活中,，房屋買(mǎi)賣(mài)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶十分重要，因?yàn)楦鶕?jù)公示公信原則,，只有辦理房屋過(guò)戶,，該房屋的所有權(quán)才會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而如果沒(méi)有辦理過(guò)戶,，就有可能發(fā)生相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn),。

賣(mài)房拒不過(guò)戶，耍賴“有理”,？

買(mǎi)了10年的房子一直過(guò)不了戶,，武漢買(mǎi)家程先生將賣(mài)主魯某告上法庭，賣(mài)主宣稱(chēng)當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違法,，應(yīng)屬無(wú)效,，想反悔。近日,，武漢法院認(rèn)定該購(gòu)房合同合法有效,。

這起糾紛算歷史遺留問(wèn)題。賣(mài)家魯某的房子屬于單位分房,，當(dāng)初雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),，這套房雖有產(chǎn)權(quán)證，但單位還未給房子辦理土地證,。所以,，這房子一度沒(méi)法過(guò)戶。以現(xiàn)在的視角,，房子必須先獲得土地證,，才能發(fā)放產(chǎn)權(quán)證?？墒?，過(guò)去的事未必像如今這樣規(guī)范，職工購(gòu)買(mǎi)公房的手續(xù)與當(dāng)下的商品房購(gòu)買(mǎi)也有很大不同,。這為后續(xù)糾紛埋下隱患,。

買(mǎi)主程先生其實(shí)有防范，2004年簽訂買(mǎi)房合同時(shí),，雙方到武漢市武昌區(qū)公證處進(jìn)行了公證,。約定程先生先付給魯某25萬(wàn)元購(gòu)房款，等土地證辦好后,，雙方攜兩證過(guò)戶時(shí),，程先生再補(bǔ)齊余下的6.5萬(wàn)元房款。對(duì)合同進(jìn)行了公證,，具有了法律效力,，程先生搬進(jìn)房子里住了10年,，這事還不算板上釘釘嗎？

這套房子的土地證到2011年才辦下來(lái),，程先生是2012年得知這一消息,，進(jìn)而找魯某辦理房屋過(guò)戶，后者卻推脫拒絕,。說(shuō)到底,，8年的時(shí)間房子升值巨大，賣(mài)家魯某后悔了,。

明眼人一看便知,，當(dāng)初簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，是雙方真實(shí)意愿的表達(dá),，沒(méi)有誰(shuí)逼迫誰(shuí),，雙方是公平自愿交易。此外,，公證處不可能對(duì)違法的事情進(jìn)行公正,。公證處對(duì)購(gòu)房合同予以公證，間接說(shuō)明交易合理合法,。

已經(jīng)賣(mài)房的魯某,，想拿房子沒(méi)過(guò)戶作“殺手锏”撕毀合同，是嚴(yán)重失信的表現(xiàn),，是典型的見(jiàn)利忘義,。其拿出“職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)”的條文,，試圖印證自己當(dāng)初提前賣(mài)房“違法”,、“無(wú)效”。自己“打臉”的背后,，是赤裸裸地耍賴。

法官判案以事實(shí)為依據(jù),，以法律為準(zhǔn)繩,。就該案而言，房屋買(mǎi)賣(mài)早已達(dá)成,，交易合同經(jīng)過(guò)公證,，是客觀事實(shí)。另?yè)?jù)相關(guān)規(guī)定,，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。該房屋于2011年就取得了土地使用權(quán)證,，更確定了程先生和魯某簽訂的合同合法有效,，魯某應(yīng)按約協(xié)助程先生辦理過(guò)戶手續(xù),。

人無(wú)信不立。但在現(xiàn)實(shí)中,，總有一些人因?yàn)槔娑?。?duì)此，單純給予道德譴責(zé),，對(duì)于“要錢(qián)不要誠(chéng)信”的人沒(méi)有意義,。對(duì)此，法律應(yīng)當(dāng)主持公道,。必要的話,，還應(yīng)將有關(guān)人員列入失信名單，加以懲戒,。不能讓某些人懷有耍賴“零成本”的僥幸心理,。（人民網(wǎng)）

房屋買(mǎi)賣(mài)不辦理過(guò)戶的法律風(fēng)險(xiǎn)

買(mǎi)了10年的房子一直過(guò)不了戶，程先生的情況并非個(gè)例,。近幾年,，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的連續(xù)調(diào)整，二手房買(mǎi)賣(mài)合同大量增多,。但是出于各種原因,，很多人簽訂合同后并沒(méi)有馬上辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。在這種情況下,，雖然房產(chǎn)交易的雙方進(jìn)行了公證或者簽訂了協(xié)議,，甚至房屋已經(jīng)實(shí)際交付，但買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有到交易中心辦理登記過(guò)戶手續(xù),，產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更的,，產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣(mài)方。

買(mǎi)二手房沒(méi)過(guò)戶的,，出賣(mài)人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利,。賣(mài)方可以申請(qǐng)遺失補(bǔ)辦重新申領(lǐng)房產(chǎn)證，向銀行辦理抵押貸款,，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,，銀行可以行使優(yōu)先受償權(quán)。如果賣(mài)房人存在其他債務(wù)被訴之法院,，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)I(mǎi)方對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)的,，法院可以查封、扣押,、凍結(jié),。公證房屋買(mǎi)賣(mài)合同和委托合同能夠證明合同是真實(shí)、合法的，但并不能限制當(dāng)事人解除合同的法定權(quán)利,，更不能產(chǎn)生新的法律關(guān)系,。因此，經(jīng)過(guò)公證的合同和委托書(shū),，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除,。當(dāng)事人一旦行使解除的權(quán)利，公證的合同和委托書(shū)也就失去了效力,。

而對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō),，由于沒(méi)有在法律上改變房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，買(mǎi)方并未建立自己的房產(chǎn)檔案,、沒(méi)有自由處置房產(chǎn)的一切合法權(quán)利,，如將房產(chǎn)再次賣(mài)出、抵押貸款,、拆遷賠償?shù)鹊?，這改變不了一房?jī)少u(mài)、房屋被抵押,、查封,、公證存在失效的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然賣(mài)方的相關(guān)權(quán)利也會(huì)受到影響,。如果雙方約定延期過(guò)戶,，在此期間房屋所有權(quán)仍在賣(mài)方名下。如果賣(mài)方想再買(mǎi)房,，就會(huì)受到新政對(duì)二套房貸的政策制約,。

房屋過(guò)戶的法律程序

房屋過(guò)戶是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài),、贈(zèng)予,、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房屋，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),。房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移的方式有很多,，辦理過(guò)戶的法律程序也不盡相同。

1,、商品房過(guò)戶的程序

首先,，確定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記。開(kāi)發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件,。其次，確定房屋面積,，到開(kāi)發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請(qǐng)并領(lǐng)取測(cè)繪表,。或者帶身份證直接到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取,，也可以向登記部門(mén)申請(qǐng)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪,。而后,，提交相關(guān)文件，填寫(xiě)《登記申請(qǐng)表》,。需提交的材料包括購(gòu)房合同,、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等,。填寫(xiě)好的申請(qǐng)表需要請(qǐng)開(kāi)發(fā)商審核并蓋章,。再次，繳納公共維修基金,、契稅,。需要注意的是，無(wú)論是小區(qū)辦收取還是銀行代收,，都必須保留好繳納憑證,，這兩筆款項(xiàng)的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會(huì)影響獲得房產(chǎn)證,。最后,，按照規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證，一定要保存好管理部門(mén)給的領(lǐng)取證書(shū)的通知書(shū),，并按照上面通知的時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證,。另外，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi),、工本費(fèi)時(shí)需仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證的記載,，尤其是面積、位置,、權(quán)利人姓名,、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。

2,、二手房過(guò)戶的程序

二手過(guò)戶的手續(xù)比較復(fù)雜,，涉及到銀行、評(píng)估,、農(nóng)稅,、房管、土管等多方,，碰上房子產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的,，還要去產(chǎn)權(quán)交易中心查產(chǎn)權(quán)。二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的程序有：（1）買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查,，然后簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同,；（2）貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng),。這是整個(gè)二手房自行交易過(guò)程中最耗時(shí)間的階段,；（3）將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單,；（4）憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi),，拿契稅完稅證；（5）憑完稅契證到土管部門(mén)辦理國(guó)土證,，最后到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證,。此外，如果是全額支付房款,，則可以省略第二步,，整個(gè)過(guò)程大概需要一個(gè)月到兩個(gè)月的時(shí)間。

3,、繼承過(guò)戶的程序

首先,，辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷(xiāo)戶籍，辦理死亡證明,；其次,，需要提交的材料，包括：（1）被繼承人死亡證明,；（2）辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證,；（3）戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；（4）辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要繼承人的身份證件,。辦理房屋過(guò)戶登記,，申請(qǐng)人是繼承人，需要向登記機(jī)構(gòu)提供《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》,、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū),、繼承權(quán)公證文書(shū)或者遺囑公證書(shū)、契稅完稅憑證的原件以及身份證復(fù)印件,。

4,、房產(chǎn)贈(zèng)與的過(guò)戶程序

房產(chǎn)贈(zèng)與屬于房地產(chǎn)交易的一種形式，在日常生活中經(jīng)常出現(xiàn),。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定,，受贈(zèng)的房屋，須提交房屋所有權(quán)證,、贈(zèng)與書(shū)和契證,，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。辦理房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶手續(xù)的具體步驟是：首先,，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同即贈(zèng)與書(shū),。其次,，房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書(shū),，根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定交納契稅，領(lǐng)取契證,。最后,，房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里的“交付”要以辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),。即贈(zèng)與人和受贈(zèng)人應(yīng)在贈(zèng)與房屋交付之日起三個(gè)月內(nèi)持原房屋所有權(quán)證,，贈(zèng)與書(shū)和契證及雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

房產(chǎn)是日常生活中絕大多數(shù)人最重要的資產(chǎn),，而辦理房屋登記手續(xù)是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù),。因此，司法實(shí)踐中,，有關(guān)過(guò)戶的法律糾紛屢見(jiàn)不鮮,。購(gòu)房者應(yīng)注意過(guò)戶不及時(shí)而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)自身情況,，及時(shí)根據(jù)法律程序辦理過(guò)戶,。