信貸體現(xiàn)了一定經(jīng)濟(jì)關(guān)系中不同所有者的貨幣借貸行為，我們都知道在還款期限屆滿之前,，若借款人的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大的不利變化時(shí),，很有可能影響其履約能力，因此就產(chǎn)生了信貸風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)于個(gè)人借款的條件,，我國(guó)的商業(yè)銀行有著較為明確的界定，隨著我國(guó)法制建設(shè)的不斷完善,，為了保障信貸信息的完善,，只有符合一定條件的人才能進(jìn)行借款；以免發(fā)生信貸危險(xiǎn),。

房貸政策收緊非空穴來風(fēng) 差別化信貸可能性增加

在8月17日靜安史上單價(jià)最高地王誕生后的5天內(nèi),，上海緊急中止了三幅地塊的出讓。北京則在年內(nèi)3個(gè)月無宅地推出,，4個(gè)月無宅地成交,。深圳7月份沒有住宅用地推出與成交，8月份的供地則集中于商辦,、工業(yè)類用地,。此前,，南京市在修改土拍政策前，曾中止了8幅地塊的出讓,。這一連串的信息引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)土拍和房貸政策的猜測(cè),，而9月份往往也是房貸政策調(diào)整的一個(gè)重要時(shí)間窗口。

從最近幾年的情況看,，每年的9月30日和3月30日是住房信貸政策調(diào)整的窗口期,。

2015年9月30日，央行,、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出,，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%,。《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào),，央行,、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則,，加強(qiáng)與地方政府的溝通,，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例,。

這也是目前實(shí)行的居民房貸政策,。

此前的2015年3月30日,，央行、住建部,、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,，2014年9月30日，央行,、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,。

而今年以來房地產(chǎn)暴露出來的問題，增加了房地產(chǎn)差別化信貸政策推出的可能性,。

從今年上半年人民幣貸款部門分布看,，住戶貸款增長(zhǎng)較快，尤其是個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)進(jìn)一步加快,。上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬億元,，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%,，月度增量也屢創(chuàng)新高,，這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N售增速較高,，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長(zhǎng)。

而在7月份4636億元新增貸款中,，幾乎全部是住戶貸款尤其是個(gè)人住房貸款,。對(duì)此，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱,，從住戶部門貸款看,，今年增長(zhǎng)確實(shí)比較突出，當(dāng)然主要與不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫有關(guān),，前7個(gè)月平均每月個(gè)人中長(zhǎng)期住房貸款接近4000億元,，季節(jié)性波動(dòng)也不大。

監(jiān)管層希望珍貴的新增貸款流向亟待補(bǔ)血的實(shí)體經(jīng)濟(jì),，而不是流入房地產(chǎn)市場(chǎng),，助漲資產(chǎn)泡沫。于是,，一些此輪領(lǐng)漲房地產(chǎn)的城市開始祭出限購(gòu)限貸措施,。

近期，合肥,、南京陸續(xù)收緊個(gè)人房地產(chǎn)貸款,，蘇州在二線城市中率先重啟限購(gòu)。在這些城市的調(diào)控中,，限貸政策相對(duì)溫和,，限購(gòu)政策則力度更猛，擠出了部分投資性需求,。這與央行倡導(dǎo)的“分類指導(dǎo),，因地施策”原則一致。

上半年,，全國(guó)50個(gè)主要城市共拍出219宗地王,。地王現(xiàn)象頻出背后的企業(yè)高杠桿拿地，增加資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),。這與中央強(qiáng)調(diào)的“要抑制資產(chǎn)泡沫”相悖,。因此，更嚴(yán)厲,、更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策有望面世,，在推動(dòng)三線、四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí),，遏制一線城市房地產(chǎn)泡沫,，促進(jìn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。（證券日?qǐng)?bào)）

信貸行為將帶來哪些風(fēng)險(xiǎn)

若借款人無法按時(shí)還款就產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn),，而對(duì)于商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn),，主要涉及到不良信貸的防范,。在銀行的經(jīng)營(yíng)與管理過程中，由于受到各種不良因素的影響,，實(shí)際收益結(jié)果與預(yù)期收益目標(biāo)發(fā)生背離,，有遭受資產(chǎn)損失的可能性。借款企業(yè)因各種原因不能按時(shí)歸還信貸本息而使銀行資金遭受損失的可能性,。

首先,，是商業(yè)銀行在進(jìn)行操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)，隨著中國(guó)市場(chǎng)開放程度不斷提高,，商業(yè)銀行面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力,，因此，就對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求但是,，由于一部分商業(yè)銀行觀念轉(zhuǎn)化存在滯后性,，內(nèi)部控制機(jī)制缺乏，流程設(shè)計(jì)失當(dāng)?shù)纫蛩匾痫L(fēng)險(xiǎn)就較為凸顯,；該種風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到兩個(gè)方面,，其一是操作失敗或失誤風(fēng)險(xiǎn)，主要有人員風(fēng)險(xiǎn),、流程風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等,；其二，策略風(fēng)險(xiǎn),，在經(jīng)營(yíng)管理過程中由于采取了不適當(dāng)?shù)牟呗远鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn),。

其次，商業(yè)銀行在操作過程中,，還對(duì)于擔(dān)保行為存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí),，其一，信貸擔(dān)保只是發(fā)放信貸的必要條件而不是發(fā)放信貸的充分條件,。其二,，過于看重信貸擔(dān)保的作用,，認(rèn)為只要有信貸擔(dān)保就可以發(fā)放信貸,。信貸擔(dān)保行為僅僅分散相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，提供了一種補(bǔ)償功能,，但是但它不能改變借款人的信用狀況,，也不能保證足額償還信貸，并不能從根本上消除風(fēng)險(xiǎn),；其三,，缺乏判斷抵押品評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估資格和識(shí)別評(píng)估結(jié)論準(zhǔn)確與否的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于是由銀行還是由借款人聘用評(píng)估機(jī)構(gòu),、聘用具有什么資格的評(píng)估機(jī)構(gòu),、如何考核評(píng)估機(jī)構(gòu)的資信狀況,、如何判定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論是否準(zhǔn)確等沒有明確要求。同時(shí),，還存在沒有判斷抵押物變現(xiàn)能力的標(biāo)準(zhǔn),。造成實(shí)際工作中無法判斷抵押物是否為市場(chǎng)所接受以及市場(chǎng)的接受能力如何。

信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何防范

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展,，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開放程度也越來越高,，而對(duì)此就要求商業(yè)的銀行的信貸能力進(jìn)一步的提高，能夠滿足日益增長(zhǎng)的需要,，在上述中遇到的操作中的風(fēng)險(xiǎn)還是信貸擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)都是商業(yè)銀行需要面對(duì),，在我國(guó)的商業(yè)銀行中，由于個(gè)人住房信貸操作風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)收集困難和業(yè)務(wù)開展時(shí)間尚短,，因此,，需要將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)主要涉及到下列事項(xiàng)中。

首先有效的防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn),，需要我們從下列事項(xiàng)中著手操作,；銀行應(yīng)該建立健全保證人擔(dān)保制度，加強(qiáng)對(duì)保證人的風(fēng)險(xiǎn)審查,，對(duì)其償債能力進(jìn)行深入分析,，考核該保證人的保證能力，其財(cái)務(wù)狀況是否能夠承擔(dān)對(duì)外保證的數(shù)量,，對(duì)外提供保證總額與其有形凈資產(chǎn)是否在合理的比例關(guān)系之內(nèi),；在分析保證人的財(cái)務(wù)實(shí)力時(shí)，首先要分析掌握保證人的財(cái)務(wù)狀況,、現(xiàn)金流量,、信用評(píng)級(jí)和或有負(fù)債的信息。其次,，要通過對(duì)這些信息的分析,，判斷保證人是否有履行其義務(wù)的能力；其次,，加強(qiáng)對(duì)抵押物,、質(zhì)押物的分析，對(duì)于抵押物,，要考慮抵押物的可變現(xiàn)性和未來的清算價(jià)值,；銀行應(yīng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的資格和聲譽(yù)進(jìn)行調(diào)查；

其次,，針對(duì)造作過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn),，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有流程進(jìn)行檢查和梳理，杜絕可能存在的漏洞；一般而言在借款合同,、借款流程上存在較多的漏洞,，如果不及早進(jìn)行糾正，將嚴(yán)重影響到業(yè)務(wù)的發(fā)展,。對(duì)新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真的分析和市場(chǎng)調(diào)研,，避免盲目投入、無效投入和高風(fēng)險(xiǎn)投入,。近幾年,，隨著個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品更新逐漸加快，各行為了搶占市場(chǎng)份額,，在還款方式,、擔(dān)保方式、辦理方式等很多方面進(jìn)行了大量創(chuàng)新,，但這些創(chuàng)新是否經(jīng)過了充分的市場(chǎng)調(diào)研和嚴(yán)格的操作風(fēng)險(xiǎn)審查,，值得懷疑。部分商業(yè)銀行對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立,、管理和維護(hù)已經(jīng)引起重視,，并開始建立自己的個(gè)人住房信貸數(shù)據(jù)庫(kù)。沒有優(yōu)良的人才配備和科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制,，再完美的管理框架也是無法運(yùn)作的,，因此需要加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放,，我國(guó)的銀行也將面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn),，而信貸業(yè)務(wù)的不穩(wěn)定性進(jìn)一步增加了風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，無論是在操作過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn),，還是對(duì)于某些擔(dān)保行為的認(rèn)識(shí)不足,，這都需要商業(yè)銀行對(duì)此進(jìn)行規(guī)范以提高自身的能力，避免類似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,。