隨著社會的不斷進(jìn)步與發(fā)展,，法律制度也隨之完善與改進(jìn)，從“買賣破除租賃”發(fā)展到“買賣不破租賃”就是很好的例證,。近代各國的法律制度大多承認(rèn)“買賣不破租賃”的規(guī)則,，“買賣不破租賃”原則是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn)。從立法的角度看,，設(shè)立“買賣不破租賃”原則的目的在于保護(hù)承租人的利益,，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保障租賃交易的安全進(jìn)行,。

買賣不破租賃的適用條件

我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,?！贝送猓覈鞘蟹课葑赓U管理辦法第11條也有類似規(guī)定,?！百I賣不破租賃”是債權(quán)的一個特例，有其嚴(yán)格的適用條件：

1、就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同,；買賣合同與租賃合同均有效成立,。如果無效的，就按照無效合同的處理方法處置,。

2,、租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人,，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)移轉(zhuǎn)就不發(fā)生“買賣不破租賃”,。

3、承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權(quán),，若承租人主張優(yōu)先購買權(quán),，則取得所有權(quán)。

買賣不破租賃的適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,，該原則主要適用于土地,、房屋等不動產(chǎn)的租賃，這可以從各國立法中得到印證,。我國在《合同法》出臺之前,，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實(shí)踐中,，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃,。結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對我國《合同法》229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃,。

在我國,，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán),。根據(jù)憲法的規(guī)定,，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,，那么,，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

買賣不破租賃的限制適用

“買賣不破租賃”的問題,。合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力?！痹撘?guī)定說明租賃權(quán)具有對抗第三人的效力,，不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同失效,。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1,、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。

動產(chǎn)的種類繁多,，且價(jià)值普遍較低,，通過市場交易很容易取得，因此,，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù),。對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通,，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用,，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化,。

2、不動產(chǎn)抵押權(quán)上的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對受讓人不具有約束力。

“買賣不破租賃”原則是現(xiàn)代民法體系中的重要原則之一,，對保護(hù)承租人的合法利益,，實(shí)現(xiàn)物盡其用，發(fā)揮更大的利用價(jià)值起到了重要作用,?！百I賣不破租賃”原則實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)的租賃權(quán)可以對抗新的所有權(quán)，強(qiáng)化了對承租人的保護(hù),，有利于租賃市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。