新一輪央企重組合并路徑日漸清晰,，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將重新洗牌。在整合期間,，不少央企大肆圈地,，地王涌現(xiàn)，帶來(lái)規(guī)模效應(yīng),，今后,，地產(chǎn)江湖將呈現(xiàn)央企民企兩分天下的局面。

央企整合大步調(diào),，行業(yè)或大洗牌

在2016年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單中,，央企實(shí)力略顯單薄，僅保利地產(chǎn),、中海地產(chǎn),、華潤(rùn)置地、中冶置業(yè),、招商局,、中糧置地、葛洲壩集團(tuán)7家央企入圍。

而在2016年上半年的房企銷售百?gòu)?qiáng)中,，央企國(guó)企占據(jù)了29家,，同比去年增加了5家,，銷售表現(xiàn)首次明顯地超越了民企,。其中，魯能,、中冶,、中航地產(chǎn)這三家新晉央企勢(shì)如破竹。過(guò)去幾年,，魯能的業(yè)績(jī)一直不溫不火,，2012年至2014年還曾出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的記錄，去年上半年的銷售額僅為38億元,。到今年上半年,，“黑馬”魯能的銷售額卻暴增至273.7億元。近期,，魯能再度啟動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組,，并公布了新的重組方案。魯能方面表示,，2016年銷售目標(biāo)力爭(zhēng)達(dá)到400億元,。

中海和中信、五礦和中冶,、保利和中航等整合案例以及中交,、魯能啟動(dòng)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組，無(wú)疑代表央企正在加劇規(guī)?；l(fā)展,，從而叫囂地產(chǎn)巨無(wú)霸，直指資本市場(chǎng),。

“央企重組提高了項(xiàng)目規(guī)模,、企業(yè)的盈利能力和經(jīng)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)了資源共享,?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）采訪時(shí)指出,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，央企并購(gòu)重組從側(cè)面也反映了企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式正不斷成熟，通過(guò)此類模式,，能夠促進(jìn)企業(yè)后續(xù)戰(zhàn)略層面更加理性,，而非一味地追求企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

不過(guò)，在央企重組整合之后,，勢(shì)必會(huì)讓房企百?gòu)?qiáng)榜單進(jìn)行重新排位,。

早在2013年，花樣年總裁潘軍就表示：“當(dāng)土地變成資源時(shí),，民營(yíng)企業(yè)明顯沒(méi)戲,，所以中國(guó)未來(lái)前十大房企可能全是央企?！?/p>

擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù),，規(guī)模博弈

一直以來(lái)，央企與地王似乎都息息相關(guān),。

中原地產(chǎn)對(duì)2016年上半年105宗地王進(jìn)行統(tǒng)計(jì),，52宗為央企國(guó)企獲得，在合計(jì)3288.2億的拿地總額中,，1785.8億為央企國(guó)企買單,。

以上海土地市場(chǎng)為例，上半年共出讓21塊住宅用地,、110萬(wàn)平方米,，狂飆的樓板價(jià)也使得上半年土地市場(chǎng)共計(jì)拍出518.16億元?！叭摺?、“瘋狂”的滬上土地市場(chǎng)，與不差錢的央企國(guó)企參與土拍脫不開(kāi)干系,。

這其中,，除了一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存少、土地資源稀缺以外,，也與整個(gè)央企重組提速的大環(huán)境有關(guān),，為了在重組中掌握主動(dòng)權(quán)，眾多央企紛紛大肆圈地,，不斷壯大自身規(guī)模,，增加利潤(rùn)點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)曾傳聞,，由于央企前一階段的大舉拿地,，6月國(guó)資委等監(jiān)管機(jī)構(gòu)“約談”央企開(kāi)發(fā)商，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為,，意在為土地市場(chǎng)降溫,。

事實(shí)上，頻繁拿下地王的背后是對(duì)央企融資能力的考驗(yàn),，然而融資能力并非央企弱項(xiàng),，境內(nèi)融資發(fā)債規(guī)模破千億，多為央企貢獻(xiàn)，其融資成本遠(yuǎn)低于一般民企,，這也是央企頻繁造出地王的底氣所在,。

大象間的游戲，雙雄鼎立

隨著央企的頻頻重組整合,，房企“千億軍團(tuán)”將迎來(lái)更大實(shí)力的對(duì)手,，未來(lái)，央企民企在房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙雄鼎立的格局,。

中國(guó)某研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析指出：“相比其它房地產(chǎn)企業(yè),，涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)呈現(xiàn)更加強(qiáng)調(diào)民生保障、科技創(chuàng)新以及站在區(qū)域性發(fā)展高度進(jìn)行戰(zhàn)略布局的特點(diǎn),?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，央企和民企發(fā)展的界限是模糊還是更清晰,，應(yīng)該有更好的理解,。“實(shí)際上從后續(xù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),，產(chǎn)品為王,，所以說(shuō)企業(yè)姓央姓民，其實(shí)問(wèn)題不大,，關(guān)鍵是要看產(chǎn)品質(zhì)量,。換而言之，央企應(yīng)該降低經(jīng)營(yíng)姿態(tài),，民企也應(yīng)該有主動(dòng)挑戰(zhàn)央企的做法,，只有這樣才能有一個(gè)積極合理的投資和競(jìng)爭(zhēng)策略?！?/p>

同時(shí),，他也提醒道：“央企應(yīng)該加快走出去戰(zhàn)略，這樣是提高發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)特點(diǎn),。而民企則應(yīng)該在市場(chǎng)擴(kuò)張方面有新的動(dòng)作,，比如說(shuō)提高對(duì)一些新業(yè)務(wù)的研發(fā)，進(jìn)而立足新的市場(chǎng)之上,。從保障房和普通住宅的開(kāi)發(fā)角度看,，央企應(yīng)該在保障房的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)上有新動(dòng)作，同時(shí)做好對(duì)保障房的產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的定價(jià),，否則則會(huì)引起投資潛在成本增加,，投資期限延長(zhǎng)，投資收益空間收窄,。而民企也應(yīng)該了解地方政府的脾氣,，積極參與保障房項(xiàng)目，進(jìn)而做好政商關(guān)系,?！?/p>