規(guī)范執(zhí)行秩序,，降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn),，提高執(zhí)行效率，最大限度地依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，維護(hù)法律的權(quán)威,，是規(guī)范人民法院執(zhí)行工作的首要任務(wù)?！皬慕鼛啄耆嗣穹ㄔ翰樘幍倪`法違紀(jì)案件看,，近70%集中在民事執(zhí)行領(lǐng)域，而其中約70%又發(fā)生在資產(chǎn)處置特別是司法拍賣環(huán)節(jié),?！?因此，只有緊緊掌控財(cái)產(chǎn)處置這個(gè)執(zhí)行高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的執(zhí)行行為,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，才能攻克執(zhí)行亂這一難題，才是規(guī)范執(zhí)行秩序的有效手段,。筆者根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,，結(jié)合多年的執(zhí)行實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)財(cái)產(chǎn)處置當(dāng)中發(fā)生的,，特別是不動(dòng)產(chǎn)處置中發(fā)生的問題以及“查封等控制財(cái)產(chǎn)亂”,、“財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估亂”、“財(cái)產(chǎn)拍賣成交后移交難”等現(xiàn)象進(jìn)行梳理和剖析,，并提出建議和意見,。

一、執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)處置執(zhí)行亂的表現(xiàn)

（一）個(gè)別案件查封等控制措施亂,。查封財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明,，底數(shù)不清，為財(cái)產(chǎn)處置埋下原始隱患,。主要表現(xiàn)在,，如甲法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)在登記機(jī)關(guān)的登記檔案進(jìn)行了查封和凍結(jié)，而未到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封,；乙法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查封,，而未向登記機(jī)關(guān)送達(dá)協(xié)助查封通知書和裁定書；有的法院對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn),，未到產(chǎn)權(quán)登記部門查明所有人或?qū)嶋H控制人,，也未查明實(shí)際占有人，就采取了查封等控制措施并進(jìn)入財(cái)產(chǎn)評(píng)估,、拍賣等處置程序,；還有法院的查封裁定書不依法送達(dá)當(dāng)事人,，或者發(fā)現(xiàn)兄弟法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn)與本院輪候查封（凍結(jié)）的財(cái)產(chǎn)，存在擔(dān)保物權(quán)沖突或擔(dān)保物權(quán)和查封等控制執(zhí)行實(shí)施權(quán)矛盾,，不做協(xié)調(diào)和協(xié)商處理,，就各行其是，匆忙進(jìn)入財(cái)產(chǎn)處置程序,，為財(cái)產(chǎn)處置埋下原始風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),。如此便造成案件雖然已經(jīng)進(jìn)入財(cái)產(chǎn)處置階段，但拍賣結(jié)果難出,，財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以移交,，在財(cái)產(chǎn)查封或處置階段就互爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)，形成各種爭(zhēng)議,、異議不斷,，給被執(zhí)行人趁機(jī)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，規(guī)避法律提供了機(jī)會(huì),。還造成有的申請(qǐng)執(zhí)行人以其合法權(quán)益長期未能實(shí)現(xiàn)為由,，到處上訪，甚至申請(qǐng)國家賠償,；個(gè)別執(zhí)行干警被檢察機(jī)關(guān)以玩忽職守犯罪嫌疑立案?jìng)刹椤?/p>

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估程序不規(guī)范,，財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不能體現(xiàn)物的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，為拍賣,、變賣處置財(cái)產(chǎn)埋下重大隱患,。很多財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告不能正確反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)價(jià)值數(shù)億元的尚未建成驗(yàn)收的幾十套房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí),，僅從遠(yuǎn)處拍幾張照片敷衍了事,，卻不勘驗(yàn)樓房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，評(píng)估價(jià)嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià),；有的對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,，卻不了解地上物的現(xiàn)狀如何，也不對(duì)物權(quán)性質(zhì),、占有和使用情況核對(duì)和調(diào)查,，遺漏土地出讓金和拆遷成本，忽視了占有人和使用人以及他人的合法權(quán)益,；還有的不進(jìn)行物上擔(dān)保物權(quán)和其它從權(quán)利的核對(duì)和調(diào)查,，造成評(píng)估價(jià)不能正確體現(xiàn)物的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，不能為財(cái)產(chǎn)的拍賣,、變賣提供有效的價(jià)值參考依據(jù),。

（三）職權(quán)不明，財(cái)產(chǎn)處置后物權(quán)難以移交,。有的評(píng)估報(bào)告未對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行全面價(jià)值評(píng)估和瑕疵披露,，造成財(cái)產(chǎn)處置多次流拍,，浪費(fèi)司法資源；有的執(zhí)行機(jī)構(gòu)未查明不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)的所有人或?qū)嶋H占有人,，以及該財(cái)產(chǎn)上是否還有法律規(guī)定的其他優(yōu)先權(quán)利人,，并且在處置財(cái)產(chǎn)時(shí)不通知優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)利,，侵害他人合法權(quán)益且難以彌補(bǔ),，造成拍賣成交易，產(chǎn)權(quán)移交難,；有的對(duì)案外人,、利害關(guān)系人和當(dāng)事人在財(cái)產(chǎn)處置階段提出的有關(guān)物權(quán)的實(shí)體執(zhí)行異議相互推諉，對(duì)拍賣（變賣）物上的從權(quán)利或?qū)嶋H占有人不作妥善處理,，物權(quán)未進(jìn)行實(shí)際移交,，陷入買受人成交不交錢，申請(qǐng)執(zhí)行人上訪要求發(fā)還錢,，異議當(dāng)事人纏訪維權(quán)難的尷尬境地,。

二、完善不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

物權(quán)法上的物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》（簡(jiǎn)稱擔(dān)保法）第92條的規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物 ,。從我國物權(quán)法的規(guī)定看,，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)主要包括：土地；建筑物,；添附于土地和建筑物上的物,。本文所涉及的不動(dòng)產(chǎn)主要指房屋、土地使用權(quán),、在建工程等,；特定動(dòng)產(chǎn)是指物權(quán)法第24條規(guī)定的按照不動(dòng)產(chǎn)規(guī)則處理的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等,。

據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì),，本市中、高級(jí)法院以進(jìn)入財(cái)產(chǎn)處置程序的不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)作為標(biāo)的物的執(zhí)行案件占80%以上,，基層法院也占40%以上,。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們法律意識(shí)的提高，這一比例可能還會(huì)不斷增加,。因此,，查封、凍結(jié)等控制性執(zhí)行行為和評(píng)估,、拍賣等不動(dòng)產(chǎn)處置行為都是執(zhí)行案件關(guān)鍵性的執(zhí)行行為,，也是規(guī)范執(zhí)行行為,、治理“執(zhí)行亂”的關(guān)鍵點(diǎn)所在。財(cái)產(chǎn)處置程序質(zhì)量的高低,，直接影響著當(dāng)事人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和執(zhí)行案件的法律效果及社會(huì)效果,。

（一）財(cái)產(chǎn)處置前應(yīng)該做好的工作。

1.厘清財(cái)產(chǎn)來源,，依法確認(rèn)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn),。《中華人民共和國民事訴訟法》（簡(jiǎn)稱民訴法）第220條規(guī)定,，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知書履行法律文書規(guī)定的義務(wù),，人民法院有權(quán)查封、扣押,、凍結(jié),、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn),。這里的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn),，也包括動(dòng)產(chǎn)；有可能是法律文書確定的財(cái)產(chǎn),，也可能是被執(zhí)行人自有的其他財(cái)產(chǎn),。《中華人民共和國物權(quán)法》（簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第17條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明,。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的,，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（簡(jiǎn)稱兩部一高通知）第2條規(guī)定：“人民法院對(duì)土地使用權(quán),、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處分前,，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋?、房屋的?quán)屬,。”最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱查封規(guī)定）第2條規(guī)定：“人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié)被執(zhí)行人的動(dòng)產(chǎn),、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn),、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)；未登記的建筑物和土地使用權(quán),，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬,；對(duì)于第三人占有的動(dòng)產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán),，第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),?！睆囊陨弦?guī)定可以看出,，在對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取查控執(zhí)行措施前，執(zhí)行人員應(yīng)到房屋,、土地等行政登記部門進(jìn)行查詢復(fù)核確認(rèn),。

2.依法查控財(cái)產(chǎn)，為保證生效執(zhí)行依據(jù)得到執(zhí)行奠定基礎(chǔ),。對(duì)于生效的法律文書,，被執(zhí)行人未按照?qǐng)?zhí)行通知書履行義務(wù)的，人民法院可以根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或依職權(quán),，依照民訴法第220條的規(guī)定,，2對(duì)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)采取查封,、扣押,、凍結(jié)等措施。（1）制作裁定書,、協(xié)助執(zhí)行通知書,，送達(dá)當(dāng)事人、協(xié)助執(zhí)行人和利害關(guān)系人,。根據(jù)民訴法第220條,、最高人民法院查封規(guī)定第1條、3《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（簡(jiǎn)稱執(zhí)行規(guī)定）第41條的規(guī)定,，4對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取查封,、扣押、凍結(jié)等控制性執(zhí)行措施,，應(yīng)制作執(zhí)行裁定書,，送達(dá)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人。需要有關(guān)單位或者個(gè)人協(xié)助執(zhí)行的,，還應(yīng)制作協(xié)助執(zhí)行通知書,，連同裁定書副本一并送達(dá)協(xié)助執(zhí)行人,。需要注意的是，是否向利害關(guān)系人送達(dá)裁定書的問題,，目前法律并無明確規(guī)定,。筆者建議，如果符合協(xié)助執(zhí)行人條件的,，可以按照協(xié)助執(zhí)行人的送達(dá)方式送達(dá),，其他的以告知書的方式告知為宜。上述法律文書的送達(dá)極為重要,。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定,，只有送達(dá)法律文書，才對(duì)當(dāng)事人,、協(xié)助執(zhí)行人,、利害關(guān)系人產(chǎn)生法律約束力。（2）及時(shí)正確實(shí)施查封等控制性保全措施,。執(zhí)行規(guī)定第41-43條,，5查封規(guī)定第8-13條、20條,，6兩部一高通知第13-15條,、20條7等法律法規(guī)詳細(xì)規(guī)定了實(shí)施查封、扣押,、凍結(jié)的基本要素,。具體的查封方法有，除前述的查封,、扣押,、凍結(jié)等強(qiáng)制措施外，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀的不同,，還可以適用預(yù)查封,、輪候查封等強(qiáng)制執(zhí)行措施。簡(jiǎn)單概括起來就是：查封不動(dòng)產(chǎn)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告,，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照；查封或扣押特定動(dòng)產(chǎn)的,，除遵守上述規(guī)定外,，人民法院還可以控制該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)；查封,、扣押財(cái)產(chǎn)時(shí),，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場(chǎng)，被執(zhí)行人是法人或其他組織的,，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人到場(chǎng),，拒不到場(chǎng)的，不影響執(zhí)行,，但應(yīng)邀請(qǐng)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地的基層組織或有關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)見證,，并制作筆錄，由執(zhí)行人員和上述在場(chǎng)人員簽名或蓋章,；對(duì)查封,、扣押的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行人員必須造具清單,，清單應(yīng)當(dāng)記明財(cái)產(chǎn)的所在地,、種類、特征,、規(guī)格,、數(shù)量等，由在場(chǎng)人簽名或者蓋章后,，交被執(zhí)行人或者他的成年家屬一份,；查封、扣押,、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán),，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù),；查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人,，并在顯著位置張貼公告,；扣押尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的機(jī)動(dòng)車輛時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)在扣押清單上記載該機(jī)動(dòng)車輛的發(fā)動(dòng)機(jī)編號(hào),，在車輛扣押期間權(quán)利人要求辦理權(quán)屬登記手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許并及時(shí)辦理相應(yīng)的扣押登記手續(xù)；及時(shí)指定保管人：查封扣押的財(cái)產(chǎn)不宜由人民法院保管的,，人民法院可以指定被執(zhí)行人負(fù)責(zé)保管,；不宜由被執(zhí)行人保管的，可以委托第三人或者申請(qǐng)執(zhí)行人保管,。為了發(fā)揮物的最大經(jīng)濟(jì)效能,，對(duì)于指定由被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對(duì)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值無重大影響的,，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用,；但由人民法院或指定其他人保管的，保管人不得使用。上述規(guī)定均是法定要件,，必須認(rèn)真遵守,。為此，執(zhí)行規(guī)定第41條第3款指出,，既未向有關(guān)管理登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書,，也未采取加貼封條或者張貼公告的辦法查封的，不得對(duì)抗其他人民法院的查封,。

（二）準(zhǔn)確確定評(píng)估財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值,，為處置被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)提供準(zhǔn)確的價(jià)格依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱拍賣變賣規(guī)定）第4條指出,，對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,。因此,，進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是處置被執(zhí)行人不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益的必經(jīng)程序,。大多數(shù)需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置的案件,，涉及的執(zhí)行標(biāo)的往往數(shù)額巨大，法律關(guān)系復(fù)雜,，為了平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，客觀估算財(cái)產(chǎn)價(jià)值，一般情況下,，對(duì)于擬處置的財(cái)產(chǎn)應(yīng)由人民法院委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,。但是，評(píng)估是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作,，容易受到各種主,、客觀因素的影響和制約。實(shí)踐中不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一執(zhí)行標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)論往往不一致,，且價(jià)值差距巨大,，有些評(píng)估結(jié)果甚至與標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)值有很大出入，當(dāng)事人意見很大,。造成這些問題最主要的原因是評(píng)估方法和節(jié)點(diǎn)不統(tǒng)一,，除法律賦予當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告賦予可提出異議的權(quán)利之外，關(guān)鍵是規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為和評(píng)估節(jié)點(diǎn),。筆者認(rèn)為,，評(píng)估機(jī)構(gòu)在一般應(yīng)該掌握的工作基本原則和方法之外，還應(yīng)注意以下幾個(gè)節(jié)點(diǎn)：1.重新復(fù)核確認(rèn)執(zhí)行標(biāo)的物的所有權(quán)或使用權(quán)歸被執(zhí)行人所有,。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定,，只有被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)才能列入執(zhí)行案件的評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍。未經(jīng)他人允許，是不能將第三人財(cái)產(chǎn)列入被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)的,。2.評(píng)估報(bào)告要客觀體現(xiàn)和注意區(qū)分執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)和占有權(quán)相分離對(duì)價(jià)值的影響,。根據(jù)合同法、物權(quán)法等法律的規(guī)定，在多種情況下，是允許物的所有權(quán),、占有權(quán)、使用權(quán)相分離的,。如房屋所有人或者特定動(dòng)產(chǎn)如飛機(jī)、輪船的所有人將財(cái)產(chǎn)依法租賃給他人使用,?？雌饋韺?duì)物的價(jià)值影響不大，但由于租期等其他因素的不同,，可直接影響擬處置物的變現(xiàn)價(jià)值,。3.注意審查并如實(shí)披露物上的擔(dān)保物權(quán)和其他法定優(yōu)先權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)上可以設(shè)定抵押權(quán),、留置權(quán)，也可載有工程款優(yōu)先受償權(quán),，物的共有人,、合法占有人或租賃人根據(jù)法律和合同規(guī)定還可享有優(yōu)先購買權(quán)等，這些均對(duì)拍賣,、變賣程序有重大影響,。另外，其他對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格有重大影響的拖欠費(fèi)用,，如國有土地使用人未繳納的土地出讓金等，評(píng)估報(bào)告均應(yīng)如實(shí)核查,、披露,。4.認(rèn)真對(duì)待對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議權(quán)。雖然評(píng)估報(bào)告不是物的價(jià)值的最終處理依據(jù),，但它是人民法院執(zhí)行中最重要的執(zhí)行行為之一,，直接影響到下一個(gè)重要執(zhí)行環(huán)節(jié)-拍賣、變賣執(zhí)行行為的效率和公平,。評(píng)估報(bào)告做出后,，應(yīng)依法盡快送達(dá)當(dāng)事人、利害關(guān)系人,。允許上述人員在法定期限內(nèi)提出異議,。當(dāng)事人或利害關(guān)系人有證據(jù)證明評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員不具備相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)或者評(píng)估程序嚴(yán)重違法、評(píng)估報(bào)告遺漏重大事項(xiàng)而申請(qǐng)重新評(píng)估或補(bǔ)充評(píng)估的,，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,。

（三）依法公開公正拍賣或變賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，為執(zhí)行生效法律文書奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ),。新民訴法第247條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)被查封扣押后,，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的,，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封,、扣押的財(cái)產(chǎn)；不適于拍賣或者當(dāng)事人雙方同意不進(jìn)行拍賣的,，人民法院可以委托有關(guān)單位變賣或者自行變賣,。國家禁止自由買賣的物品，交有關(guān)單位按照國家規(guī)定的價(jià)格收購,?！迸馁u變賣規(guī)定以及此后最高人民法院做出的補(bǔ)充規(guī)定，則詳細(xì)規(guī)定了人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的操作規(guī)則,。因此，關(guān)于采取什么形式拍賣,、變賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn),，上述規(guī)范性文件已有明文規(guī)定，本文不再贅述,。在內(nèi)部管理方面,，關(guān)于如何進(jìn)一步規(guī)范拍賣、變賣的工作節(jié)點(diǎn),，筆者認(rèn)為應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：

一是拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)前應(yīng)該注意的問題：1.應(yīng)該再次確認(rèn)擬拍賣、變賣的不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬屬于被執(zhí)行人所有或使用,。因?yàn)橐幹玫牟粍?dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)一般價(jià)值巨大,，一旦處置失誤，侵害他人利益,，損失很難挽回,。因此，人民法院在執(zhí)行中,，能有其他財(cái)產(chǎn)可以滿足案件執(zhí)行需要的,，一般情況下，不輕易啟動(dòng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等價(jià)值較大財(cái)產(chǎn)的處置程序,。確實(shí)需要處置的,，一定要核實(shí)該財(cái)產(chǎn)確屬被執(zhí)行人所有,。2.確認(rèn)并通知優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。拍賣變賣規(guī)定第14條規(guī)定,，執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣5日前以書面或其他能夠確認(rèn)收悉的方式,，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng),；收到通知后,，拒不到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。按照《中華人民共和國合同法》（簡(jiǎn)稱合同法）第229條,、230條的規(guī)定，承租人不僅享有“買賣不破租賃”的特權(quán),，而且在同等條件下享有對(duì)拍賣,、變賣物的優(yōu)先購買權(quán)；物權(quán)法第101條規(guī)定,，財(cái)產(chǎn)共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),；另外，根據(jù)其他法律規(guī)定,，被執(zhí)行人,、申請(qǐng)執(zhí)行人、與擬處置物相關(guān)的利害關(guān)系人均應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)和申請(qǐng)執(zhí)行人以物抵債的優(yōu)先權(quán),。具體來說,，執(zhí)行標(biāo)的物的利害關(guān)系人，除擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán),、留置權(quán)人和建筑工程合同的承攬人和承包人外,，還應(yīng)包括查封規(guī)定第15-19條規(guī)定的第三人。8如果執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)通知優(yōu)先購買權(quán)人而未通知的,，則侵害了他們的優(yōu)先權(quán),，視為拍賣、變賣程序存在重大瑕疵,。應(yīng)允許他們行使異議權(quán)或撤銷權(quán)并申請(qǐng)執(zhí)行法院重新進(jìn)行拍賣或變賣,。3.確認(rèn)并排列優(yōu)先受償人的受償順序，限制或禁止無益拍賣或變賣,。雖然優(yōu)先受償權(quán)人的利益只有到拍賣或變賣完畢后才能兌現(xiàn)，但一個(gè)物的價(jià)值總是有限的,。執(zhí)行程序中,，除要考慮申請(qǐng)執(zhí)行人的利益外，還要兼顧其他執(zhí)行當(dāng)事人和利害關(guān)系人的利益,。同時(shí)執(zhí)行程序本身也是一種有限的資源,，拍賣作為成本較高的執(zhí)行措施,，其實(shí)施與否，既要考慮執(zhí)行當(dāng)事人的利益,，同時(shí)也要考慮社會(huì)成本和社會(huì)利益,，盡量避免對(duì)各方當(dāng)事人都沒有實(shí)際利益的執(zhí)行。如果申請(qǐng)執(zhí)行人是物的唯一優(yōu)先受償權(quán)人,，則不必考慮其他因素就可進(jìn)入拍賣或變賣處置程序,；如果物上既存在法定優(yōu)先受償權(quán)又存在擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人享有的僅是一般債權(quán),，這種情況下,，就必須預(yù)先考慮受償順序和申請(qǐng)執(zhí)行人得到受償?shù)目赡芎捅壤卸嗌佟７ǘ▋?yōu)先受償權(quán)包括：根據(jù)合同法第286條和最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定的建設(shè)工程款,、消費(fèi)者交付的購房款,；其他優(yōu)先受償權(quán)包括物權(quán)法和擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)和留置權(quán)等；法人企業(yè)和其他組織在資不抵債時(shí),，職工安置費(fèi)用和拖欠的工資及各種保險(xiǎn)費(fèi)用等,。如果擬處置物上存在多種權(quán)利競(jìng)合，一定要根據(jù)法律規(guī)定排列當(dāng)事人各種債權(quán)的分配順序,。做到心中有數(shù),，執(zhí)行有序，盡量避免無益拍賣或變賣的后果,。無益拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)是指：在普通債權(quán)人或受償順位在后的優(yōu)先債權(quán)人申請(qǐng)拍賣或變賣時(shí),，如果依據(jù)本次拍賣或變賣保留價(jià)計(jì)算，拍賣或變賣所得價(jià)款減去清償順位在先的債權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用后,，沒有剩余可能的,，就意味著申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)很可能無法通過拍賣或變賣價(jià)款得到實(shí)現(xiàn)，這種情況下的拍賣或變賣就有可能成為無益拍賣,。其結(jié)果不僅對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人和順位在先的債權(quán)人無益,，而且還會(huì)造成司法資源的浪費(fèi)。但申請(qǐng)執(zhí)行人堅(jiān)持要求繼續(xù)拍賣或變賣的,，執(zhí)行法院無權(quán)停止拍賣或變賣,，但不能正常受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由申請(qǐng)執(zhí)行人承擔(dān)，還要負(fù)擔(dān)處置物流拍后的相關(guān)費(fèi)用,。4.協(xié)調(diào)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)不同法院之間的查封,、扣押、凍結(jié)順序,，確認(rèn)財(cái)產(chǎn)處置的拍賣或變賣承辦法院,。不同法院對(duì)同一擬處置物先后采取了查封、扣押,、凍結(jié)等不同的強(qiáng)制執(zhí)行措施,，這就需要先解決法院之間執(zhí)行措施的紛爭(zhēng),。只有依法確定了執(zhí)行標(biāo)的物的處置承辦法院，才能依法采取進(jìn)一步的執(zhí)行措施,。相關(guān)法院之間不能通過協(xié)商解決紛爭(zhēng)的,，應(yīng)報(bào)共同的上級(jí)法院協(xié)調(diào)解決。5.審查執(zhí)行異議,，符合法定條件的,，裁定進(jìn)入拍賣、變賣程序或通知撤回拍賣或變賣委托,。因?yàn)榉ㄔ簩?duì)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)采取拍賣或變賣執(zhí)行措施,，往往涉及到被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的重大變化或生存以及申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的概率問題。因此,，一旦執(zhí)行法院裁定對(duì)查封,、扣押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或變賣處置，被執(zhí)行人,、利害關(guān)系人,、案外人將會(huì)集中對(duì)此執(zhí)行行為提出執(zhí)行異議。目前執(zhí)行法院的財(cái)產(chǎn)處置一般由司法行政等輔助部門操作運(yùn)行,。因此,，對(duì)于被執(zhí)行人、利害關(guān)系人,、案外人依法提出的執(zhí)行異議,，一定要做好部門之間的銜接工作，不能對(duì)執(zhí)行異議置之不理,。對(duì)上述異議,，執(zhí)行法院要按照民訴法第202條、204條的規(guī)定另行組成合議庭進(jìn)行審查,。符合拍賣變賣規(guī)定第20條規(guī)定的條件的,，要及時(shí)做出決定，由執(zhí)行機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)財(cái)產(chǎn)處置部門,，及時(shí)向拍賣或變賣機(jī)構(gòu)發(fā)出通知,，撤回拍賣或變賣委托。執(zhí)行法院在拍賣前撤回拍賣或變賣委托的條件是：（1）據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書被撤銷的,；（2）申請(qǐng)執(zhí)行人及其他債權(quán)人撤回執(zhí)行申請(qǐng)的,；（3）被執(zhí)行人已經(jīng)履行了全部金錢債務(wù)的；（4）當(dāng)事人達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議,，不需要繼續(xù)拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)的,；（5）案外人對(duì)拍賣或變賣的財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議的；（6）拍賣或變賣機(jī)構(gòu)與競(jìng)買人惡意串通的；（7）其他應(yīng)當(dāng)撤回拍賣或變賣委托的情形,。

二是拍賣中應(yīng)該注意的問題：關(guān)于司法拍賣中保留價(jià)的確定、保證金的繳納,、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的拍賣次數(shù)限制或申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)以物抵債等操作規(guī)程,，拍賣變賣規(guī)定第22-28條和最高人民法院《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》均做出了詳細(xì)規(guī)定,，本文不再贅述,。拍賣或變賣過程中要注意：1.法院的執(zhí)行人員和對(duì)外委托的司法行政部門要派員到場(chǎng)對(duì)司法拍賣的合法性現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督。因?yàn)樗痉ㄅ馁u或變賣過程也是特殊的執(zhí)行行為,，如果拍賣或變賣有錯(cuò)誤會(huì)給當(dāng)事人造成難以彌補(bǔ)的損失,。2.如果當(dāng)事人、利害關(guān)系人,、案外人在司法拍賣或變賣終結(jié)前,，提出符合撤回拍賣委托事由的7種情形的，經(jīng)另行組成合議庭審查屬實(shí),，筆者認(rèn)為應(yīng)該依照拍賣變賣規(guī)定第21條的規(guī)定,，9及時(shí)做出暫緩執(zhí)行和中止執(zhí)行的決定或裁定，并迅速通知拍賣或變賣機(jī)構(gòu)及當(dāng)事人,。拍賣或變賣機(jī)構(gòu)收到通知后,，應(yīng)立即停止拍賣或變賣，并通知買受人,。如果拍賣機(jī)構(gòu)收到通知后未遵照?qǐng)?zhí)行,，應(yīng)承擔(dān)由此給當(dāng)事人和買受人造成的損失。這里的“拍賣中”,，應(yīng)理解為,，從拍賣機(jī)構(gòu)確定的第一次公開拍賣日開始起至最后一次拍賣完成前，即動(dòng)產(chǎn)移交前,，或執(zhí)行法院下達(dá)確認(rèn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)前,。3.如何進(jìn)行司法變賣以及變賣財(cái)產(chǎn)的適用范圍，應(yīng)遵照拍賣變賣規(guī)定第34-35條的規(guī)定執(zhí)行,。另外,，變賣不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)由執(zhí)行法院的財(cái)產(chǎn)處置輔助機(jī)構(gòu)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行,，以增加變賣的公開,、公正和透明性，做好節(jié)點(diǎn)控制和銜接,，防止“暗箱”操作及滋生司法腐敗,。

三是拍賣、變賣成交后應(yīng)該注意的問題：1.及時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)處置的合法性進(jìn)行確認(rèn),。在拍賣或變賣過程中,，一旦競(jìng)買人競(jìng)價(jià)成功,，拍賣師落槌確認(rèn)，即代表拍賣或變賣合同成立,。拍賣或變賣機(jī)構(gòu)應(yīng)立即將拍賣或變賣結(jié)果書面報(bào)告委托的執(zhí)行法院,，執(zhí)行法院應(yīng)立即對(duì)拍賣或變賣的合法性予以確認(rèn)。同時(shí),，拍賣或變賣機(jī)構(gòu)要做好向執(zhí)行法院移交全額拍賣或變賣款以及執(zhí)行法院向競(jìng)買人移交拍賣或變賣標(biāo)的物的準(zhǔn)備,。2.接收拍賣或變賣款，制作執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書,，進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移移交,。執(zhí)行法院收到拍賣或變賣機(jī)構(gòu)移交的全部財(cái)產(chǎn)處置款項(xiàng)后，應(yīng)立即制作執(zhí)行裁定書,，裁定將拍賣或變賣標(biāo)的物的所有權(quán)（使用權(quán)）歸買受人或承受人所有,，并立即送達(dá)買受人或承受人和相關(guān)當(dāng)事人。根據(jù)物權(quán)法第28條和拍賣變賣規(guī)定第29條的規(guī)定,，動(dòng)產(chǎn)拍賣或變賣或者抵債后,，所有權(quán)自交付時(shí)起移轉(zhuǎn)給買受人或者承受人；不動(dòng)產(chǎn)或有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣,、變賣或者抵債后,，所有權(quán)自拍賣裁定送達(dá)買受人或承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。對(duì)于需要物權(quán)登記部門辦理物權(quán)變更登記手續(xù)的,，根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人或買受人,、承受人的申請(qǐng)，應(yīng)將協(xié)助執(zhí)行通知書連同執(zhí)行裁定書副本一并送達(dá)物權(quán)登記行政機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行,，辦理物權(quán)變更登記,。3.辦理不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的移交。根據(jù)拍賣變賣規(guī)定第30條的規(guī)定,，執(zhí)行法院應(yīng)在裁定送達(dá)后15日內(nèi),，將拍買或變賣的財(cái)產(chǎn)移交給買受人或承受人。被執(zhí)行人或第三人占有拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的,，強(qiáng)制執(zhí)行,。應(yīng)該說，當(dāng)拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)物權(quán)移交后,，移交財(cái)產(chǎn)的占有,，是執(zhí)行法院和拍賣或變賣機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)附隨義務(wù)。當(dāng)執(zhí)行法院物權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)買受人或承受人,、當(dāng)事人后,，執(zhí)行工作并沒有完結(jié)，還不能做結(jié)案處理。特別是不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn),，在裁定送達(dá)后15日內(nèi),，執(zhí)行法院在法定期限內(nèi)完成拍賣或變賣物的移交是法定義務(wù)。執(zhí)行法院應(yīng)該做到：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的合法租賃權(quán),，根據(jù)法律規(guī)定,，在租賃合同規(guī)定的期限內(nèi)，承租人仍享有合法的租賃權(quán),，執(zhí)行法院應(yīng)及時(shí)通知買受人或承受人、承租人變更租賃合同主體,；對(duì)于在原不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)人,，告知其按照拍賣變賣規(guī)定第31條的規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán),，因拍賣而消滅,，可以在拍賣款中主張優(yōu)先受償，并主動(dòng)注銷原擔(dān)保物權(quán),。拒不注銷的,，執(zhí)行法院可以裁定注銷并通知登記機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行注銷；對(duì)于被執(zhí)行人或第三人無法定理由非法占有拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)限期仍不騰出的,，依法強(qiáng)制執(zhí)行后交付買受人或承受人,；對(duì)于特定動(dòng)產(chǎn)的交付，除適用不動(dòng)產(chǎn)登記交付原則的規(guī)定外,，還可適用物權(quán)法第25-27條規(guī)定的簡(jiǎn)易交付,、指示交付和占有改定的交付原則。104.依照法定分配順序,，將執(zhí)行款發(fā)還各權(quán)利人,。對(duì)于拍賣或變賣后的執(zhí)行款，根據(jù)債權(quán)的性質(zhì)和有無法定和擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先權(quán),，確定分配順序,。除優(yōu)先扣除訴訟和執(zhí)行費(fèi)用外，拍賣或變賣款應(yīng)按順序優(yōu)先發(fā)還法定優(yōu)先權(quán)債權(quán)人,、擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先權(quán)債權(quán)人和一般債權(quán)人,。如果拍賣或變賣款小于一般債權(quán)人的債權(quán)數(shù)額，分配順序適用最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第25-26條和執(zhí)行規(guī)定第94條的規(guī)定,。

（四）禁止和打擊“惡意訴訟”行為,，確保當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害和執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的順利交接。近年來,，偽造欠條,、虛構(gòu)債務(wù)、合伙作偽證、明為解決經(jīng)濟(jì)糾紛,，實(shí)為利用司法程序追求不當(dāng)利益實(shí)現(xiàn)非法目的的虛假惡意訴訟呈逐漸增多之勢(shì),。特別是在人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、拍賣或變賣過程中表現(xiàn)尤為突出,。新民訴法第113條規(guī)定：“被執(zhí)行人與他人惡意串通,，通過訴訟、仲裁,、調(diào)解等方式逃避履行法律文書確定的義務(wù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任?！彼^惡意訴訟也稱虛假訴訟,，是指民事訴訟雙方當(dāng)事人惡意串通，采取虛構(gòu)法律關(guān)系,、捏造案件事實(shí)方式提起民事訴訟,，或者利用虛假仲裁裁決、公證文書申請(qǐng)執(zhí)行,，使法院做出錯(cuò)誤裁判或執(zhí)行,，以獲取非法利益的行為。突出表現(xiàn)在以下幾類案件中：（1）民間借貸案件,；（2）離婚案件一方當(dāng)事人為被告的財(cái)產(chǎn)糾紛案件,；（3）已經(jīng)資不抵債的企業(yè)、其他組織,、自然人為被告的財(cái)產(chǎn)糾紛案件,；（4）改制中的國有、集體企業(yè)為被告的財(cái)產(chǎn)糾紛案件,；（5）拆遷區(qū)劃范圍內(nèi)的自然人作為訴訟主體的分家析產(chǎn),、繼承、房屋買賣合同糾紛案件,；（6）涉及馳名商標(biāo)認(rèn)定的案件等,。執(zhí)行中被執(zhí)行人與他人的與執(zhí)行標(biāo)的物相關(guān)的另案訴訟有下列反常情形者，執(zhí)行人員應(yīng)高度重視：（1）原告起訴的事實(shí),、理由不合常理,，證據(jù)存在虛假可能；（2）當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟,，委托代理人對(duì)案件事實(shí)陳述不清,；（3）原,、被告配合默契，不存在實(shí)質(zhì)性的訴辯對(duì)抗,；（4）調(diào)解協(xié)議的達(dá)成異常容易,；（5）其他異常表現(xiàn)。對(duì)于以上反常情況,，特別是在對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)處置過程中,，如果發(fā)現(xiàn)虛假訴訟法律文書嫌疑的，要進(jìn)行執(zhí)行聽證,，通知所有當(dāng)事人和利害關(guān)系人進(jìn)行質(zhì)證,，允許他們提出質(zhì)疑。執(zhí)行法院除要依法進(jìn)行嚴(yán)格審查外,，還應(yīng)該允許他們對(duì)執(zhí)行依據(jù)依法申請(qǐng)?jiān)賹?，?zhí)行法院也可依職權(quán)提交審判監(jiān)督部門進(jìn)行再審審查。另外,，上級(jí)法院在執(zhí)行監(jiān)督、執(zhí)行申訴審查過程中,，發(fā)現(xiàn)虛假訴訟或以虛假法律文書作為執(zhí)行依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行的,，應(yīng)按照?qǐng)?zhí)行規(guī)定第133條執(zhí)行。11對(duì)于參與制造虛假訴訟案件的有關(guān)人員,，執(zhí)行法院可以依照民訴法的有關(guān)規(guī)定,，根據(jù)情節(jié)輕重，依法予以罰款,、拘留,；構(gòu)成犯罪的，可以分別按拒不執(zhí)行判決裁定罪,、詐騙罪,、偽造證據(jù)罪、貪污罪等追究刑事責(zé)任,；對(duì)于參與制造虛假訴訟的律師,，應(yīng)向司法行政機(jī)關(guān)提出建議，依照《中華人民共和國律師法》的規(guī)定,，吊銷其律師執(zhí)業(yè)執(zhí)照,；對(duì)審判人員參與制造虛假訴訟案件的，依照最高人民法院《人民法院審判人員違反審判責(zé)任追究辦法（試行）》和《人民法院工作人員處分條例》的規(guī)定,，嚴(yán)肅處理,。