[導語]

“自動續(xù)期”的核心價值,，在于住宅建設用地使用權為一次取得永久使用的用益物權?！白詣永m(xù)期”的法律規(guī)定,，使住宅建設用地使用權成為城鎮(zhèn)居民的永久性享有的用益物權，而其法律后果應當怎樣確定,，也是一個重要的問題,。

[內容]

最近幾天，就溫州的住宅建設用地使用權期滿續(xù)期問題進行的大規(guī)模討論,，其深入和廣泛的程度都是空前的,，學者各抒己見，見仁見智,，意見趨于一致,。這對保障民生多有裨益。不過在討論中,，學者忽略了一個更為重要的問題,，即沒有真實地解釋《物權法》第149條第1款規(guī)定“自動續(xù)期”的核心價值何在,。我認為，“自動續(xù)期”的核心價值,，在于住宅建設用地使用權為一次取得永久使用的用益物權。

一,、確定自動續(xù)期的一次取得永久使用核心價值的法律和客觀依據(jù)

對住宅建設用地使用權續(xù)期問題爭論的主要是,，20年、30年等不足70年的期限是否要與70年的期間拉齊,，如果拉齊是否要補交出讓金的差價,；70年期間屆滿之后自動續(xù)期，是否要收費,，如果要收,，是收費還是收稅。這些都是重要問題,，都是要解決的問題,。但是，應當看到,，在研究在《物權法》制定中留下來的這個懸而未決的問題,，更重要的是要解決《物權法》通過“自動續(xù)期”的規(guī)定，究竟要送給人民群眾的是一個什么樣的物權,，即業(yè)主取得的期間屆滿即自動續(xù)期的住宅建設用地使用權,，究竟是一個什么樣的用益物權？換言之,，自動續(xù)期的住宅建設用地使用權究竟是有期限的權利,，還是無期限的權利？依我所見,，如果通過這次討論,，能夠解決這個問題，就會使這次全國性的討論具有了最大的價值,。

我想在通過這次討論要解決的問題是：住宅建設用地使用權的自動續(xù)期的核心價值,，就在于住宅建設用地使用權通過自動續(xù)期，而成為一個一次取得,，即永久享有的用益物權,。我提出這樣意見的依據(jù)是：

第一，從“自動續(xù)期”的文義邏輯上推論,，自動續(xù)期的權利具有永久性,。何為屆滿自動續(xù)期？一種理解是,，一個存有期限的權利,，當其期間屆滿,，就能夠自動地展期，使該權利繼續(xù)下去,，再也不受期間的限制,。續(xù)期的本來意思，應當是續(xù)展一定的期限,，但是,，當一個權利的期限屆滿時，法律規(guī)定其自動續(xù)期,，且未規(guī)定續(xù)展的期限為多久的,，這個期限應當是永久的。這個解釋符合文義邏輯的要求,。另一種理解是,，如果一個權利續(xù)展的期間還有期間，例如是30年,，那么,，70年屆滿自動續(xù)期，再續(xù)期30年的期間又屆滿,，當然還得是自動續(xù)期,，并且會永續(xù)下去，結論仍然是無期限,，即永久性,。無論是用哪一種理解，自動續(xù)期的概念,，都會得出權利永久性的結論,。因此，當一個有期間的權利規(guī)定為期間屆滿自動續(xù)期的,，這個自動續(xù)期就意味著該權利變?yōu)橛谰眯浴?/p>

第二,，從立法者規(guī)定自動續(xù)期的本意推論，住宅建設用地使用權作為永久性的權利在其立法本意之中,。立法者規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿自動續(xù)期,，目的在于“保障老百姓安居樂業(yè)”。[1] 安居樂業(yè)一詞源于《漢書·食貨列傳》：“各安其居而樂其業(yè)”,，指有個安定的住處和固定的職業(yè),，安于所居，樂于所業(yè),。讓老百姓各安其居,，就必須讓其有一塊固定的土地建房居住，不能因為權利的變更而流離失所。老百姓享有的住宅建設用地使用權盡管規(guī)定了期限,，但是通過自動續(xù)期而使其成為永久性的權利,，就能夠保障老百姓各安其居而樂其業(yè)，實現(xiàn)立法者的立法目的,，否則,，老百姓不能安其居而樂其業(yè)，就無法實現(xiàn)立法者的立法目的,。

第三,，有恒產者有恒心的價值觀，要求自動續(xù)期的住宅建設用地使用權是永久性權利,。“有恒產者有恒心”,，是制定《物權法》過程中最常說的一句話,，也是立法者規(guī)定“自動續(xù)期”的目的之一。[2] 房屋等建筑物并非真正意義上的恒產,，只有土地才是恒產,。任何一個人只要在地球上生活，就必須生活在土地上,，因而不論是所有權還是使用權,，都是必須永久地享有的。只有享有了永久性的土地權利,，公民才能夠建立永久生活,、永續(xù)利用的恒心。如果僅有建筑物的所有權而不享有永久性的土地權利,，無論如何也不能讓公民有恒產,，也就無從建立守家、創(chuàng)業(yè),、愛國的恒心,。在此必須明確一個基本的事實，而這個事實實際上是被大大地誤導了,，即業(yè)主賣房,，實際上一并買到了該住宅所有權和住宅建設用地使用權。這就是,，開發(fā)商在買房時,，是把建筑物所有權的價錢和住宅建設用地使用權的價錢加到一起出售的。但是我們通常都說是買房,，而不說是買地,，這是不正確的。而有些民法學者也認為我國業(yè)主購買商品房，是買房而不是買地,，更是嚴重地誤導了人民群眾,。只買住宅所有權，不能實現(xiàn)有恒產者有恒心,，只有買地,，才能夠實現(xiàn)這個價值觀。

第四,，客觀現(xiàn)實規(guī)律要求住宅建設用地使用權通過自動續(xù)期成為永久性權利,，因而使房地一體相互協(xié)調。目前的住宅建設用地使用權和住宅所有權,，一個是70年,，另一個大體的“壽命”是50年左右。50年后房屋翻修,，尚在土地權利的期間之中,；翻建之后，土地權利如果不能自動續(xù)期,，房屋所有權就會受到危害,，只有自動續(xù)期，才能夠使住宅與土地權利相協(xié)調,。因此,，土地權利為永久性權利，就為住宅的不斷翻建提供了條件,，形成房地一體,，永續(xù)使用，

二,、確定自動續(xù)期一次取得永久使用核心價值的重大意義

基于以上分析可以看到,，對于“自動續(xù)期”的規(guī)定，盡管立法者關于“如何科學地規(guī)定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務,，目前還缺少足夠的科學依據(jù),，幾十年后，國家富裕了,，是否還要收土地使用金,，應當慎重研究，物權法以不作規(guī)定為宜”,，[3] 但是從中能夠推出住宅建設用地使用權就是一個永久性的用益物權這樣的科學結論,，并且這個結論是受到人民群眾歡迎的，是廣大人民群眾所熱切期盼的,。

確定住宅建設用地使用權期間屆滿“自動續(xù)期”的核心價值在于一次取得永久使用,，其重大意義在于：

首先,，確定住宅建設用地使用權是一個永久性的用益物權，而不是一個有期限的用益物權,。應當看到的是,，當初設定住宅建設用地使用權期間，借鑒的是香港的土地制度,，即香港的土地使用權最長是99年或者在其以下不等,。這是因為，香港在英國租借期中,，土地為女王所有,，由于其租借期的限制，土地使用權的期間最長不能超過100年,。換言之,，就香港的土地權利的期限，是由于租借地的原因所制約,。中國的土地公有,，實際上并沒有對住宅建設用地使用權設定期間的必要。因此,，設定我國的住宅建設用地使用權為永久性用益物權，有現(xiàn)實的客觀基礎,，并且與我國的城市土地歸國家所有制度相適應,。

其次，將住宅建設用地使用權解釋為永久性的用益物權,，能夠使幾億人安其居而樂其業(yè),，有恒產而有恒心。如果一個國家的公民是居住在一個沒有切實保障,、具有期限性的權利的土地之上,，是無法安其居而樂其業(yè)的，也因無恒產而對自己的國家無法建立恒心,。有了一個永久性的用益物權作為土地權利的保障,，即使自己沒有土地所有權，也能夠讓自己安心地居住,，快樂地從業(yè),。因此，住宅建設用地使用權的永久性,，具有極端的必要性和迫切性,。

再次，與農村土地權利狀況相適應,。我國農村土地歸農民集體所有,，在公有制基礎上建立的農民的宅基地使用權，就是永久性的用益物權。在城鎮(zhèn),，土地歸全民所有,，在此基礎上，城鎮(zhèn)居民的住宅建設用地使用權應當與農民的宅基地使用權相對應,，也應當是永久性的用益物權,。如果說，農民的宅基地使用權有特殊性,，是農民在入社之前本來就屬于自己私有的,；那么同樣，1982年之前,，城鎮(zhèn)居民的私有房屋的土地也是私有的,。在這樣的基礎上，無論是農民還是城鎮(zhèn)居民,，在住宅的土地上,，都應當享有一個永久性的土地用益物權，二者相互協(xié)調,，構成統(tǒng)一的住宅的土地使用權體系,，使我國的物權體系更為完美、更為和諧,。

三,、永久性的住宅建設用地使用權的法律后果

“自動續(xù)期”的法律規(guī)定，使住宅建設用地使用權成為城鎮(zhèn)居民的永久性享有的用益物權,，而其法律后果應當怎樣確定,，也是一個重要的問題。依我所見,，住宅建設用地使用權作為永久性的用益物權,，就是一次取得永久使用，具體的法律后果是：

第一,，權利人永久享有住宅建設用地使用權,，不僅自己享有，而且可以由其繼承人繼承,，永續(xù)享有,，使這一權利真正成為民事主體的恒產，不再有所謂權利期間的擔憂和限制,。

第二,，永久使用，意味著無論是權利人還是其繼承人,，都永久地享有該用益物權,，可以依法在該土地上行使權利,，對土地進行充分的利用，例如對于建筑物,，可以在法律規(guī)定的范圍進行改建,、翻建，使該用益物權范圍內的土地得到永續(xù)的利用,，依法行使權利得到保障,。

第三，一次取得,，意味著業(yè)主花一次錢購買住宅建設用地使用權,，今后永遠不再需要繳納出讓金，也不必續(xù)簽建設用地使用權出讓合同,。在討論中有人認為,，在自動續(xù)期時，權利人還應當與土地權利出讓人續(xù)簽合同,，重新約定期間等,。這是不必要的，自動續(xù)期就意味著是“自動”而不用再簽合同,。

第四,，作為一個永久性的用益物權的權利人，對于住宅建設用地使用權從政府手中購買過來之后,，享有一次取得而永久使用的權利,，那么就應當對土地所有權人盡到相應的義務，即應制定永久性住宅建設用地使用權的依法納稅制度,，依照該法律依法納稅。依照通例,，作為私有土地所有權人,，應當對國家依法納稅，當將住宅建設用地使用權確定為永久性用益物權后,，當然也應負有這樣的義務,，確立永久性使用國家土地的法定義務。

上述意見和結論,，對于保障我國公民的物權,，保障他們安居樂業(yè)，建立對國家的信心和恒心,，都具有極為重要的意義,，當引起立法者和政府的重視。

[注釋]

[1] 全國人大常委會法工委民法室編：《中華人民共和國物權法條文說明,、立法理由及相關規(guī)定》,，北京大學出版社2007年版,，第275頁。

[2] 全國人大常委會法工委民法室編：《中華人民共和國物權法條文說明,、立法理由及相關規(guī)定》,，北京大學出版社2007年版，第275頁,。

[3] 全國人大常委會法工委民法室編：《中華人民共和國物權法條文說明,、立法理由及相關規(guī)定》，北京大學出版社2007年版,，第275頁,。