物業(yè)專項維修資金俗稱“房屋養(yǎng)老金”“大修資金”,是指專項用于住宅共用部位,、共用設施設備保修期滿后的維修和更新,、改造的資金。

近日,新疆維吾爾自治區(qū)人民政府法制辦公室會同自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳舉行了《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例(草案)》立法聽證會,。聽證會上,住宅專項維修資金的交存,、使用以及緊急狀況下維修資金如何使用等問題,成為與會人士關注的焦點之一。

近日,記者對烏魯木齊市“大修資金”的使用情況進行了調查,發(fā)現很多市民對“大修資金”存在不同程度誤讀,政府層面也還有不少難題需要抓緊研究探索,。

一字之差大不同

新疆烏魯木齊市西山路雅山新天地小區(qū)竣工近8年,不少外墻已經有些斑駁,業(yè)主李明起了用“維修基金”粉刷墻面的想法,。

然而,李明的提議雖然得到不少業(yè)主支持,卻被物業(yè)公司以不夠條件為由拒絕。他很不解,“基金”放在那里也沒人用,為何又不讓我們用?

對此,小區(qū)物業(yè)工作人員王剛介紹,“基金”具有公益含意,一般歸政府或慈善機構統(tǒng)籌。中國住宅專項維修資金制度開始于1999年,原建設部,、財政部當時發(fā)布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》,2008年,該辦法更名為《住宅專項維修資金管理辦法》,維修基金已更名為維修資金,。

一字之差,差別很大。據介紹,在維修基金那個年代,確實有部分小區(qū)將這部分錢用于一般性維修項目,效果不好,。盡管維修基金早已改為維修資金,但很多像李明這樣的業(yè)主還是對維修資金產生誤讀,認為綠化,、美化樓宇外立面、更換自家玻璃等都可以使用這筆費用,。

其實,根據《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定,資金應當專項用于住宅共用部位,、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用,。這可理解為,當住宅樓各項公共設施保修期滿后,發(fā)生影響到生活的損壞時,業(yè)主才能支用維修資金,。

“在繳納維修資金后,烏魯木齊市房產局維修資金監(jiān)管辦公室會在銀行專戶給每位業(yè)主分戶建賬,并用短信提示金額變動,每年會根據維修資金利息綜合收益為業(yè)主分紅。維修資金所有權是業(yè)主的,政府只有監(jiān)管權,無權動用任何一分錢,實質上它是一筆‘個人存款’,是自家房子保修期滿后共用部位共用設施設備的‘養(yǎng)老金’,?！蓖鮿傉f,部分業(yè)主申請支用資金碰壁后心生不快,可物業(yè)也是為業(yè)主考慮,在房子較新時就將這筆錢用掉,那么數十年后房屋嚴重老化損壞時又該怎么辦?

程序復雜動用難

家住烏市天山花園小區(qū)的劉女士現在十分苦惱,原因就是她住在頂樓。2001年,劉女士和愛人購買了一套頂層住宅,隨著時間推移,房屋屋頂逐漸出現反潮掉皮脫落現象,。劉女士自己聯系工人對房屋進行了外墻保溫處理,但是情況并沒有好轉,。從2013年開始,家里的客廳、臥室,、餐廳開始出現了多處滲漏現象,每逢春季積雪融化時,滲漏就更加嚴重,包括屋頂甚至墻面也出現了大面積的滲漏滴水,、表皮脫落現象。

經過多次反映,2015年7月,物業(yè)公司終于將劉女士家屋頂防水維修納入當年維修整體計劃中,并按照實地查看的情況,對劉女士家屋頂的幾處滲漏點進行了堵漏維修,暫時遏制了滲漏現象,?？墒呛镁安婚L,2016年春節(jié)前后,劉女士家屋頂原來的滲漏點周圍再次開始大面積的滲漏滴水,房頂表皮脫落愈加厲害,嚴重影響到劉女士一家的日常生活。

無奈之下,劉女士再次找到物業(yè)公司,請求動用物業(yè)專項維修資金,徹底對屋頂重新做防水處理,。對此,物業(yè)公司答復稱,目前小區(qū)里比劉女士家滲漏情況嚴重的還有不少,動用維修資金要向烏魯木齊市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管辦公室申報獲得批準后才能進行,。而且,根據規(guī)定,進行屋頂整體重新防水處理,必須滿足兩個“三分之二以上”的條件,即須經使用范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主,且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

劉女士說,這樣一來,我得找到整棟樓的業(yè)主,還必須征得他們中大多數人的同意,才有可能動用維修資金,。一來找到所有業(yè)主有困難,二來即使找到業(yè)主,同意人數達不到三分之二,還是不行,。

曾成功幫業(yè)主申請下來“大修資金”的新疆建化物業(yè)公司員工賈康(化名)告訴記者,他作為一名老“物業(yè)人”,深知申請的不易,“動用維修資金不但需要物業(yè)公司前期擬定維修資金使用方案,公示后還需要征求相關受益業(yè)主雙三分之二以上同意才行,經監(jiān)管部門現場勘察屬實后,整體維修項目還需公開招標選擇施工單位,竣工驗收完畢后由監(jiān)管部門將維修資金直接劃撥至施工單位”。

賈康說,維修資金申請的最大難點,是需要三分之二以上相關業(yè)主表決同意和業(yè)主分戶賬上有足夠的錢,因此必須做好每位業(yè)主的工作,將政策解釋到位,以免拖延動用資金申請時間,延誤維修時機,。

國家住建部辦公廳,、財政部辦公廳《關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》中,提到應明確維修資金的使用范圍和目標重點、優(yōu)化業(yè)主表決規(guī)則,、探索建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機制等,。

目前,烏魯木齊住宅專項維修資金總量日益增大,但隨著商品房住宅小區(qū)房齡逐步增長,共用部位、共用設施設備自然老化,、自然損壞的程度日益加重,維修資金的使用已較集中。

針對維修資金使用業(yè)主表決難等問題,烏市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管辦公室也創(chuàng)新了一些模式,比如物業(yè)公司申請支用維修資金,在征求業(yè)主意見時,有書面簽字、刷業(yè)主身份證,、網絡投票3種表決方式,。提高維修資金使用效率,及時使用維修資金更好地服務于業(yè)主,在政府積極創(chuàng)新的同時,專家也呼吁業(yè)主能夠更多地參與到家園共建中來,加快相關程序的審批工作。

續(xù)交費成為難題

采訪期間,記者遇到了剛剛利用維修資金完成房屋翻修的烏魯木齊宏匯花園家琳物業(yè)辦公室主任曹振森,。不久前,該小區(qū)審批動用了210萬元維修資金,對樓頂屋面防水和小區(qū)下水道進行全面翻修,然而部分業(yè)主賬戶內維修資金不足,最終物業(yè)公司只好墊付近兩百戶業(yè)主應分攤的共3萬余元維修費用,。

“房子修好大家高興,但公司墊付的錢難要回?！辈苷裆f,小區(qū)6號樓,前兩年前支用過一次維修資金,今年維修資金最少的業(yè)主只剩1角9分錢,而每位受益業(yè)主必須按自己房屋擁有的建筑面積分攤維修費用,維修費用不足部分需業(yè)主現金支付,很多業(yè)主不理解,、不配合。

據了解,烏魯木齊市2003年至今維修資金使用劃撥達1.42億元,使用率為2.69%,雖然使用率總體很低,不過已經出現逐年快速上漲的趨勢,據統(tǒng)計,烏市2015年維修資金使用劃撥3072.83萬元,劃撥金額與2014年相比增加49.59%,。

烏市房產局維修資金監(jiān)管辦審核科科長馬莉婭表示,“大修資金”使用率看似很低,然而其實是一道沒有可比性的“數學題”,。不少老舊小區(qū)業(yè)主買房時價格低,繳納的維修資金就少,使用幾次后,目前賬戶內維修資金使用率近100%,而新業(yè)主的房屋保修期未滿或還未達到大修年限,使用率為零。

據介紹,《住宅專項維修資金管理辦法》中規(guī)定,住宅共用部位,、共用設施設備的維修更新改造費用,由相關業(yè)主按照各自擁有的建筑面積的比例分攤,。使用后,維修資金余額不足首期交存額的30%的,應當及時續(xù)交。

“現在最大的難題是維修資金的續(xù)交問題,?！瘪R莉婭說,樓房的維修問題將貫穿房屋的整個壽命期,尤其是房屋“老年階段”,房屋保修期滿后需要維修的共用部位共用設施設備會更多,大修花費的錢也會更多,維修資金不足或用完后也將會給物業(yè)管理產生更多不必要的糾紛和麻煩,希望業(yè)主能正視這一問題,把有限的維修資金都能用到刀刃上。

對于維修資金余額不足該如何啟動,、由誰牽頭收取續(xù)交費用等相關問題,目前我國很多省市都還在摸索階段,這才是真正的難題,。