建設(shè)工程價款優(yōu)先受償,，從立法層面上賦予特殊保護，置債權(quán)之上的特殊地位,，更好的保護承包人價款,，將農(nóng)民的生存權(quán)利凌駕于其他權(quán)利之上，體現(xiàn)了人文理念和對弱勢群體的關(guān)懷,。務實中常出現(xiàn)抵押權(quán),、購房人的債權(quán)、工程價款,、按揭貸款,、一般債權(quán)同時并存，顧此失彼的局面,，本文試從立法,、實務的角度從發(fā)解析，以便更好的理解和適用建設(shè)工程價款優(yōu)先受償,。

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)臈l件

合同法第286條規(guī)定,，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人經(jīng)催告在合理的期限內(nèi)逾期不支付的,，可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可申請法院依法拍賣該工程,，工程價款就該工程折價或拍賣款優(yōu)先受償,。

工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使是有前提條件的，只有同時滿足這些前提條件建筑工程承包人才有可能成功行使優(yōu)先受償權(quán)。

第一,，建筑工程承包合同必須合法有效,，如果開發(fā)商（發(fā)包方）主張合同無效的抗辯獲得法院的支持，承包人將無法優(yōu)先受償,。

第二,，如果因為承包人的原因?qū)е陆ㄖこ涛唇?jīng)工程質(zhì)量竣工驗收或驗收不合格，承包人行使優(yōu)先權(quán)的請求也不能被法院所支持,。

第三,，如果承包人在承包合同中明確表示放棄優(yōu)先受償權(quán)的，承包人不能再以該項權(quán)利是法定權(quán)利為由主張該放棄的條款無效,，因而也不能行使,。

在工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使方面，開發(fā)商（發(fā)包方）有以下幾種抗辯權(quán)：

其一,，分包人不能享有優(yōu)先受償權(quán),，因為工程價款優(yōu)先受償權(quán)是一種債權(quán)擔保方式，是以合同關(guān)系為前提的,，而分包人與發(fā)包人沒有直接的合同關(guān)系,，因而不能享有該項權(quán)利。

其二,，在建筑工程承包合同中,，只有施工單位能以承包人的身份享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)，設(shè)計人和勘探人都不享有,。

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（1）建設(shè),、裝飾工程承包人。建設(shè)工程包括土木工程,、建筑工程,、線路管道、設(shè)備安裝及裝修工程,，凡建設(shè)工程的承包人,，在發(fā)包人拖欠工程價款時，都可以行使優(yōu)先受償權(quán),。由于勘查,、設(shè)計合同承包人的勞動沒有直接物化到建設(shè)工程中，勘驗,、設(shè)計的承包人不應享有建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán),。但是，由于裝修裝飾是以已經(jīng)建造的建筑物為標的進行再次施工加工的過程,，是在土木等承包人施工的基礎(chǔ)上進行復合施工,，根據(jù)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償物化勞動的立法精神，裝修裝飾的承包人只能對因其裝修裝飾使建造工程增值的部分優(yōu)先受償，而無權(quán)對他人施工的土木等工程折價或拍賣價優(yōu)先受償,。工程包括已經(jīng)完成的工程,，也包括未完成的工程。

（2）轉(zhuǎn)包,、非法分包合同中的實際施工人,，根據(jù)最高院《關(guān)于建設(shè)工程施工合同解釋》第26條規(guī)定實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，可以追加轉(zhuǎn)包人或違法分包人為當事人,，可發(fā)包人只在欠付工程款的范圍內(nèi)承擔責任,。該司解突破了合同的相對性，賦予實際施工人直接起訴發(fā)包人,，主要是處于農(nóng)民工工資考量,，建筑物是農(nóng)民工物化的勞動結(jié)果，既是違法轉(zhuǎn)包,、分包,，轉(zhuǎn)包人、分包人不得享有建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán),，實際施工人具有合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán),；

（3）建設(shè)施工合同無效時的承包人。由于建設(shè)工程具有特殊性,，雖然合同無效,，但是承包人可能已經(jīng)進行了項目施工建設(shè)，承包人的原材物料和農(nóng)民工勞動已經(jīng)物化到建筑物中,，無法依據(jù)合同無效的一般原則互相返還，因此雖合同無效,，承包人仍然可以對建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán),；

（4）合法的分包人、轉(zhuǎn)包人,、實際施工人對建設(shè)工程沒有優(yōu)先受償權(quán),。合同法第286條規(guī)定的是建筑工程的承包人與發(fā)包人之間發(fā)生拖欠工程價款的情形，合同具有相對性,，因此合法的分包人,、轉(zhuǎn)包人、實際施工人對建設(shè)工程沒有優(yōu)先受償權(quán),。

優(yōu)先受償權(quán)的行使方式

根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的,，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價,、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣,。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償,。”從以上條文我們可以看出法律規(guī)定的是“可以催告”而不是必須催告,，因此催告對于承包人來講不是義務而是權(quán)利,，更不是行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)必須的前置程序。

處理建筑物,，發(fā)包人和承包人可以協(xié)商以該工程折價,，以抵償所欠工程款；也可以申請法院依法拍賣該建設(shè)工程,。在當事人協(xié)商折價時,，不應損害第三人的利益，如建設(shè)工程涉及其他利益,，如建設(shè)工程上存在抵押權(quán),，發(fā)包人存在其他的債權(quán)人，折價應當是合理的價格,，否則可能侵害了其他人的權(quán)利,，他人可以依法行使撤銷權(quán)。也可直接申請人民法院依法拍賣該工程,。

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