近日,，就《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定的城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題,，我國著名民法學(xué)家梁慧星撰文,，回顧了《物權(quán)法》起草中關(guān)于“自動續(xù)期”規(guī)定的立法討論過程,，并強調(diào)了解決問題的路徑。

梁慧星,，是中國社會科學(xué)院學(xué)部委員，中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員,。曾任第十一屆全國人大代表,，第十一屆全國人大法律委員會委員,，《合同法》起草組組長,，《物權(quán)法》,、《侵權(quán)法》,、《民法典》起草組核心成員,，中共中央政治局集體學(xué)習(xí)《物權(quán)法》專題講座主講人,。

他回顧介紹,，城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題，在當(dāng)時立法過程中經(jīng)歷了幾步變化,，從三次審議稿“期滿申請續(xù)期,，續(xù)期付費”，到四議稿“自動續(xù)期，續(xù)期付費由國務(wù)院規(guī)定”,，再到最終“自動續(xù)期,，付費留待將來慎重研究”。他特別指出,，“慎重研究”的研究主體,，是指立法機關(guān)即全國人大常委會自身，而不是國務(wù)院或者別的機關(guān),。

三議稿：土地續(xù)期要申請并付費

梁慧星在文中回顧介紹,，物權(quán)法草案第一、二,、三次審議稿,，均無關(guān)于住宅用地使用權(quán)期滿“自動續(xù)期”的規(guī)定。此項規(guī)定,，是四次審議稿所創(chuàng)設(shè),，至六次審議稿確定。

當(dāng)時,，三次審議稿第一百五十五條：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,，建設(shè)用地使用權(quán)消滅?！钡谝话傥迨鶙l：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期,，除因公共利益需要收回該土地的外,，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后,，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金,；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定,?！?/p>

在三次審議中，常委會組成人員針對此規(guī)定進行了討論,。賀鏗委員提出,，“土地使用權(quán)消滅后怎么辦？”吳清輝（代表）提出,，“在香港,，有補地價制度。如果期限過了,，使用者仍想繼續(xù)使用這塊土地,，那就需要補地價。物權(quán)法應(yīng)該引進補地價的概念?！编嵐Τ晌瘑T認為,，“住房、宅基地是私人真正的恒產(chǎn),。城鎮(zhèn)居民只有70年的使用期,，買住房實際上買的是一個空間，和土地沒有關(guān)系,，那么70年以后是自動消滅還是自動續(xù)期,？如何保證城鄉(xiāng)居民這一部分私有財產(chǎn)，草案還有繼續(xù)完善的空間,?！?/p>

四議稿：自動續(xù)期，付費由國務(wù)院規(guī)定

梁慧星介紹到,，三次審議后，委員長會議決定向社會公開征求意見,。共收到通過網(wǎng)絡(luò),、信件提交的意見11543件，另有26個?。ㄊ?、區(qū)）和15個較大市人大常委會、47個中央部門,、16家大公司,、22個法學(xué)院所專家，提出了意見,。

社會各界針對上述規(guī)定的主要意見是：一,、用地期限。有的提出,，現(xiàn)行的住宅用地使用權(quán)期限太短,。有的建議延長為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規(guī)定,。二,、續(xù)期申請人。有的提出,，一棟公寓多戶居住,，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期,，意見不一致時怎么辦,？三、續(xù)期后的土地使用費。有的認為,，住戶買房已經(jīng)支付了土地出讓金,，續(xù)期后不應(yīng)再交費。有的認為,，續(xù)期的應(yīng)交少量的使用費,。

對上述常委會組成人員和社會各界的意見，法律委員會研究認為：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題,，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地,，要著眼于保障老百姓安居樂業(yè)?！睋?jù)此,，法律委員會建議將這一條修改為：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期,；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期,，出讓人應(yīng)當(dāng)同意,。”“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后,，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費,。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法,，由國務(wù)院規(guī)定,。”（四次審議稿第一百五十五條,、五次審議稿第一百四十九條相同）

最終確定：自動續(xù)期,，付費留待將來慎重研究

在五次審議稿中，則有一個第一百四十九條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動續(xù)期,；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期,，出讓人應(yīng)當(dāng)同意?！保ǖ?款）“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后,，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費。續(xù)期的期限,、土地使用費支付標準和辦法,，由國務(wù)院規(guī)定,。”（第3款）

2006年10月27日,，法律委員會向十屆全國人大常委會第二十四次會議提交《關(guān)于物權(quán)法（草案）修改情況的匯報》,，其中提到：五次審議中“常委會組成人員對自動續(xù)期的規(guī)定，普遍表示贊成,。同時,，有的委員提出，續(xù)期付費是否合適,，建議進一步研究,。法律委員會研究認為，續(xù)期后是否支付土地使用費問題,，關(guān)系廣大群眾切身利益,，需要慎重對待，目前本法以不作規(guī)定為宜,。屆時,，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究。因此,，建議刪去這一條中關(guān)于土地使用費的規(guī)定,。”

國務(wù)院或地方政府不得決定是否收費

梁慧星談到,，《物權(quán)法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿自動續(xù)期的規(guī)定，由此確定,?？梢姡緱l立法機關(guān)的意思是：鑒于住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費問題,，關(guān)系廣大群眾切身利益,，需要慎重對待，目前本法不作規(guī)定,，留待將來根據(jù)實際情況再作慎重研究,。

梁慧星提出，應(yīng)該特別注意,，從原條文中刪去“續(xù)期的期限,、土地使用費支付標準和辦法，由國務(wù)院規(guī)定”一句,，可知所謂“屆時,，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究”的研究主體，是指立法機關(guān)（全國人大常委會）自身,，而不是國務(wù)院或者別的機關(guān),。質(zhì)言之,，在將來由立法機關(guān)（全國人大常委會），就住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費問題,，“根據(jù)實際情況再作慎重研究”（并作出決定）,。在這之前，無論是國務(wù)院或者地方政府,，均不得擅自決定住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費,。