“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,?！?007年頒布的物權(quán)法中，對(duì)土地使用權(quán)到期作出了較寬泛的規(guī)定,。日前,，溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問(wèn)題引發(fā)熱議。

昨日，記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區(qū),，發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題,，但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。對(duì)此,，青島市黃島區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員告訴新京報(bào)記者,，目前還沒(méi)有相關(guān)政策處理這一問(wèn)題，未有相關(guān)細(xì)則,。 記者梳理回訪多地發(fā)現(xiàn),，包括廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應(yīng)土地使用權(quán)收費(fèi)政策,。

青島多個(gè)“撞限房”照常租售

青島市黃島區(qū)阿里山小區(qū)一期業(yè)主王先生最近正在出售房子,。他回憶，阿里山小區(qū)一期于1994年左右建成,，當(dāng)時(shí)自己的公司于1995年以每平米1000多元的價(jià)格買下,，土地使用權(quán)于2011年到期，目前均價(jià)為每平方米七千元左右,，自己的土地使用權(quán)只有20年,，“當(dāng)時(shí)土地已經(jīng)到期了，但大家也沒(méi)有怎么說(shuō),，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^(guò)戶,、交易，只有去銀行貸款時(shí),，可能會(huì)貸不了款,。”

王先生稱,，由于國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)過(guò)明確的政策,，不少買主擔(dān)心買了房子以后會(huì)遇到土地使用權(quán)問(wèn)題。

與阿里山小區(qū)情況類似,，青島市黃島區(qū)紫金山路上的紫金山小區(qū)也出現(xiàn)了這一問(wèn)題,。小區(qū)業(yè)主劉先生在紫金山小區(qū)住了十多年，他表示,，開(kāi)發(fā)區(qū)里的紫金山小區(qū)和阿里山小區(qū)情況類似,，土地年限都已經(jīng)到期了，但現(xiàn)在國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)這方面的說(shuō)法,，不過(guò)正常交易,、貸款都不耽誤。

青島市當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介工作人員周女士告訴新京報(bào)記者,，紫金山小區(qū)的土地使用權(quán)大多數(shù)已到期,，但小區(qū)內(nèi)的很多業(yè)主仍繼續(xù)住著,，也沒(méi)有遇到要求拆除的情況?！拔餀?quán)法規(guī)定,，地面上的物品還是屬于你個(gè)人的，只是土地是國(guó)家的,?！彼Q，房子肯定能交易,，主要是沒(méi)有土地使用證貸款不好貸,，“可能需要找關(guān)系?！?/p>

周女士介紹,，黃島區(qū)紫金山和阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)問(wèn)題比較突出，稍微熟悉的居民都會(huì)提及此事,，“確實(shí)對(duì)房屋買賣造成了影響,。可能什么時(shí)候有開(kāi)發(fā)商看重這塊地,，就會(huì)拆遷,，到時(shí)候會(huì)賠償你。因?yàn)檫@個(gè)房子是你的,，只是地是國(guó)家的,，房子的產(chǎn)權(quán)不會(huì)到期，永久屬于你,?！?/p>

“短期內(nèi)，這對(duì)我的生活沒(méi)造成什么影響,?！弊辖鹕叫^(qū)的業(yè)主石先生告訴新京報(bào)記者，自己在一年前買下這套二手房時(shí),，土地已經(jīng)到期了,。當(dāng)時(shí)他也有顧慮，不過(guò)后來(lái)有人跟他說(shuō)不影響買賣和貸款,，就買下了這套房子。他說(shuō),，自己找的房屋中介公司辦理相關(guān)手續(xù),，和普通的房屋買賣沒(méi)有什么差別。

交易抵押需寫(xiě)“到期”知情書(shū)

記者注意到,，1990年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,，對(duì)土地使用權(quán)的最高年限作出規(guī)定,。

青島市一房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人告訴新京報(bào)記者，青島作為我國(guó)最早的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一,，在上個(gè)世紀(jì)80年代即開(kāi)始了對(duì)土地使用權(quán)出讓的先行先試,，在當(dāng)時(shí)，國(guó)有土地使用年限尚未出臺(tái)明確規(guī)定,，于是出現(xiàn)了20年土地使用權(quán)的情況,。

5年前，黃島國(guó)土資源分局負(fù)責(zé)人與網(wǎng)民在線交流的時(shí)候表示,，物權(quán)法中未對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)有償還是無(wú)償做進(jìn)一步說(shuō)明,，且國(guó)家也尚未出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則作為登記的參考依據(jù)，造成了“撞限”小區(qū)目前的“困局”,。當(dāng)時(shí),，黃島國(guó)土資源分局已就該類問(wèn)題請(qǐng)示上級(jí)部門，希望能盡快尋求到妥善的解決方案,，待上級(jí)部門明確辦理意見(jiàn)后,，將抓緊時(shí)間為用戶辦理延期手續(xù)。

昨日下午,，青島市黃島區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心一位工作人員介紹,，確實(shí)阿里山小區(qū)有出現(xiàn)土地使用權(quán)到期的情況，但因?yàn)樽裱郧暗摹锻恋胤ā?，目前還沒(méi)有相關(guān)政策處理這一問(wèn)題,。“當(dāng)時(shí)的《土地法》寫(xiě)著土地到期就要續(xù),，但怎么續(xù),，錢給哪個(gè)部門，按什么比例續(xù),，都沒(méi)有細(xì)則,。”該名工作人員稱,，阿里山小區(qū)是住宅小區(qū),，目前小區(qū)內(nèi)房子的交易和抵押都沒(méi)有問(wèn)題，只需在交易和做抵押時(shí),，寫(xiě)一份知道土地到期的知情書(shū),。

該工作人員表示，因?yàn)闆](méi)有具體的條文指出具體應(yīng)該怎么續(xù)期,，目前阿里山小區(qū)的問(wèn)題只能擱置,，小區(qū)房屋像其他正常房屋一樣買、賣,、抵押不受影響,。

■ 追訪

深圳 80平米補(bǔ)交4萬(wàn) 使用期增20年

據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，日前，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局收到了福田區(qū)長(zhǎng)城大廈6棟一套80.6平方米業(yè)主的一份關(guān)于補(bǔ)交地價(jià)延期的申請(qǐng),。相關(guān)資料顯示,，該房產(chǎn)用途為住宅，土地使用年限為50年,，從1985年5月28日起至2035年5月27日止,。

報(bào)道稱，該業(yè)主已于今年3月9日付清上述房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價(jià)款44940元,，經(jīng)過(guò)規(guī)土委第一直屬管理局批準(zhǔn),，該房地產(chǎn)的土地使用年期延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止,，性質(zhì)仍為市場(chǎng)商品房,，其他要求按《房地產(chǎn)證》登記不變。業(yè)主可以據(jù)批復(fù)向市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記部門完善產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),。

昨日下午,，深圳市規(guī)土委就此事回應(yīng)新京報(bào)記者稱，深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者,，于1982年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》,。該規(guī)定首次規(guī)定通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期,，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年,，商品住宅用地50年等,。這與國(guó)家規(guī)定的行政劃撥“無(wú)償無(wú)限期”不同，這也是深圳市目前已經(jīng)到期土地續(xù)期的主要原因,。

規(guī)土委稱,，1988年,，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施,，條例明確土地使用年限根據(jù)實(shí)際需要確定,，但不得超過(guò)50年,。1994年出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》,，條例規(guī)定土地使用權(quán)最高使用年限為50年,。直到1995年9月15日深圳市第二屆人民代表大會(huì)修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十一條,，確認(rèn)土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年,，不同用途的土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

深圳市規(guī)土委方面介紹,，就深圳市最早一批通過(guò)行政劃撥方式取得的20年使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)性用地日前陸續(xù)到期的情況,，2004年4月23日,，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》發(fā)布施行,，并明確上述用地在不改變用途的情況下,，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期,，其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同,，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,。

此外,，1996年深圳市政府依據(jù)市人大決定,，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國(guó)土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的,，可以不用補(bǔ)交地價(jià)自動(dòng)予以順延,，9月18日以后簽訂合同的土地使用權(quán)到期后,，如何續(xù)期,、是否需要交納地價(jià)等問(wèn)題,，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。

克拉瑪依 商用房產(chǎn)權(quán)到期需補(bǔ)費(fèi)

記者注意到,，此前,，克拉瑪依和太原等地也就土地使用權(quán)到期作出了部分說(shuō)明,。

據(jù)克拉瑪依日?qǐng)?bào)報(bào)道,，去年下半年,，克拉瑪依市國(guó)土資源局開(kāi)展了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓到期情況清查，截至當(dāng)月底,，當(dāng)?shù)毓灿卸嘧谏虡I(yè)用地使用權(quán)已到期,。

市國(guó)土資源局建設(shè)用地科負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)介紹，近期已到期和即將到期的土地使用權(quán)宗地均為商業(yè)用地,，土地出讓金按照我市2015年7月1日起施行的《市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)》標(biāo)準(zhǔn)收取,，按照不同的土地級(jí)別,、不同用途土地確定基準(zhǔn)價(jià)格,，最高為1507元/平方米,。

昨日下午,，克拉瑪依市國(guó)土資源局行政辦公室工作人員介紹，目前國(guó)土局委托政府招標(biāo)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各個(gè)小區(qū)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估,，此后將公布評(píng)估結(jié)果,。在房屋的土地使用期到期后，我們會(huì)征求土地局的規(guī)劃,，如果規(guī)劃說(shuō)可以續(xù)期，沒(méi)有其他用途,，我們就會(huì)委托評(píng)估地價(jià),，然后戶主進(jìn)行續(xù)費(fèi),。他說(shuō),，委托的評(píng)估公司也是參照基準(zhǔn)地價(jià)，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估,，續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照一級(jí)地,、二級(jí)地的規(guī)定，即《克拉瑪依市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表》來(lái)執(zhí)行,。如果在通告期內(nèi)業(yè)主沒(méi)有過(guò)來(lái)完善土地手續(xù),，我們會(huì)視情況采取相關(guān)措施。

記者注意到,，依據(jù)克拉瑪依市國(guó)土資源局官網(wǎng)發(fā)布的上述價(jià)表,，中心城和其余4個(gè)城區(qū)在地價(jià)方面價(jià)格有所不同，而不同的城區(qū)又按照商業(yè),、住宅和工業(yè)用地劃分出四檔基準(zhǔn)地價(jià),，其中一級(jí)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為1370元每平方米，四級(jí)為380元每平方米,。不同等級(jí)的用地范圍也在官網(wǎng)上有明確劃分,。

■ 縱深

“撞限”背后的法規(guī)之爭(zhēng)

房子“撞限”

溫州首例住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例出現(xiàn)后，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注,。在此之前,，全國(guó)范圍內(nèi)房屋土地使用權(quán)到期的案例其實(shí)較為少見(jiàn)。

2004年深圳已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)房屋土地使用權(quán)到期的情況,。彼時(shí)深圳國(guó)際商業(yè)大廈同樣由于歷史遺留問(wèn)題,，在同一樓棟內(nèi),，存在20年,、30年,、40年和50年4種產(chǎn)權(quán)年限的房屋,，最早的20年產(chǎn)權(quán)部分到期,。

據(jù)媒體報(bào)道,，號(hào)稱全國(guó)首例“住房土地使用權(quán)到期房”的青島阿里山小區(qū),，5071戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限分別為20年,、30年,、35年,。

為何多地出現(xiàn)這種現(xiàn)象,？

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲對(duì)新京報(bào)記者表示,，從全國(guó)范圍來(lái)看,，房屋土地使用權(quán)到期的情況屬于極少數(shù)情況,。國(guó)家法律規(guī)定土地出讓期限最高是70年，商業(yè)是40年,，工業(yè)50年,，但在這項(xiàng)規(guī)定前,，各地自行出讓的少量土地出現(xiàn)了近年來(lái)溫州,、深圳等地土地使用權(quán)到期的情況,。

“主要是由于國(guó)家一開(kāi)始在頂層設(shè)計(jì)上就沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期有一個(gè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和一個(gè)相應(yīng)的法律法規(guī)，地方政府就自己根據(jù)實(shí)際情況制定,，讓原本應(yīng)該一次性明細(xì)的問(wèn)題被拖延,，導(dǎo)致了后續(xù)問(wèn)題的出現(xiàn)?！鼻鄭u市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)龍江說(shuō),。

收費(fèi)依據(jù)之爭(zhēng)

梳理發(fā)現(xiàn),，四川南部縣等多地政府續(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，而不是物權(quán)法,。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金,。而2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期。

上海金融與法律研究院研究員劉遠(yuǎn)舉表示,，在最高法暫未對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”作出詳細(xì)解釋之前,，不同的人對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”的理解不同?！半m然字面上來(lái)看,，似乎是無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期，但在實(shí)際情況中,，收取土地出讓金更有可能,。”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員,、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定,，對(duì)于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)就有很大的爭(zhēng)議,。因此，物權(quán)法第149條進(jìn)行了模糊處理,，只是籠統(tǒng)地規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期”。

孫憲忠認(rèn)為,，“自動(dòng)續(xù)期”至少說(shuō)明法律上并沒(méi)有規(guī)定到期后收費(fèi),，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無(wú)條件順延,。

“建設(shè)用地使用權(quán),、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法所享有的基本權(quán)利,。任何擴(kuò)大,、減少或限縮公民基本權(quán)利或者對(duì)公民基本權(quán)利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權(quán)的運(yùn)用,?！睂O憲忠說(shuō)，根據(jù)立法法對(duì)于立法權(quán)限的規(guī)定,，這種涉及公民基本權(quán)利的法律,，必須由全國(guó)人大制定,，國(guó)務(wù)院和地方人大都無(wú)權(quán)就此立法，更遑論地方政府及其部門,。

蔡穗聲則持不同看法,。他表示，現(xiàn)行的土地所有權(quán)屬于國(guó)家,，土地使用權(quán)有償有期出讓給集體或個(gè)人使用,，土地出讓金是有期限的，期限過(guò)了可以續(xù),，續(xù)期再付錢也是合理的,。

“國(guó)家規(guī)定70年的使用期，或者在此之前個(gè)別地方出臺(tái)的短期使用期,，它的法律含義均是土地有償有期使用,。即所收的土地出讓金，是對(duì)土地使用權(quán)一定年期內(nèi)的一個(gè)租金,，香港以批租的形式進(jìn)行,，我們效仿香港，叫土地出讓金,?！辈趟肼曊f(shuō)，但土地出讓的概念是土地使用權(quán)一定年期的出讓,，不是土地權(quán)的出讓,，到期說(shuō)明期限已滿，所繳的費(fèi)用也已完結(jié),?！暗狡诤罂赡軙?huì)有新的法規(guī)政策再做一筆費(fèi)用，也是合情合理的,?！?/p>

呼吁細(xì)則出臺(tái)

深圳政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn),，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的,，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期,。規(guī)定進(jìn)一步明確,，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%并按約定年期修正,，補(bǔ)交地價(jià)一次性支付,。

按照出臺(tái)的這個(gè)規(guī)定，當(dāng)年,，深圳國(guó)際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源,，都通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金,，完成了續(xù)期，這也令后來(lái)眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù),。

劉遠(yuǎn)舉表示,，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)關(guān)于土地存量和增量之間的選擇,。比如深圳的房子存量不多,，房屋產(chǎn)權(quán)到期的少，新出讓的地較多,，考慮到房?jī)r(jià),，當(dāng)?shù)卣畷?huì)盡量降低收取標(biāo)準(zhǔn)，因此在2004年出現(xiàn)商住混房到期的情況后,，按照基準(zhǔn)價(jià)35%收取出讓金,。

對(duì)于不同城市采取的不同解決辦法，劉遠(yuǎn)舉認(rèn)為,，深圳按照基準(zhǔn)價(jià)35%收取出讓金的做法雖然無(wú)法可依,，但是基于現(xiàn)實(shí)，也是一種當(dāng)?shù)卣鶕?jù)自身土地狀況作出的決定,?！皣?guó)家立法機(jī)關(guān)在設(shè)計(jì)上應(yīng)審慎權(quán)衡，盡快出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則和收取標(biāo)準(zhǔn),，并通過(guò)立法予以確認(rèn),，以緩解公眾焦慮。