隨著中國房地產經濟的快速發(fā)展,，房地產中介市場也步入了快車道。房地產中介企業(yè)不再是單一為賣方服務,，更多的要對消費者即購房者負責,，充當著“中間人”這一角色。在這些交易活動中必然會有相應的法律風險,，買賣雙方為避免風險發(fā)生就必須采取必要的應對方法,。

 

通過中介買二手房的風險

 

在二手房交易活動中產生專業(yè)類型的風險有：

 

（一）宏觀風險

 

1、政策,、法律法規(guī)的風險

 

目前我國的房地產中介普遍處在一個初級發(fā)展階段,，房地產中介領域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范,、市場經驗都相對缺乏,。而房地產行業(yè)又是國民經濟的重要組成部分，也是事關國計民生的大事,，所以國家會隨著市場發(fā)展而不斷調整或制定新的政策,、法律法規(guī)。這會使得房地產中介會在較長時間處在一個不確定的環(huán)境中,，這就是中介業(yè)面臨的政策,、法律風險，其直接體現在改變或重新形成房地產中介行業(yè)的競爭格局和經營重心,。

 

2,、交易外部環(huán)境風險

 

在我國房地產中介行業(yè)發(fā)展過程中，由于市場準入門檻低,，許多中介機構素質不高,，甚至一些非法的中介機構也混跡房地產中介行業(yè)，極大地損害了消費者的利益,，貶損了房地產中介行業(yè)的社會形象,。

 

消費者的不信任，直接影響了房地產中介行業(yè)的發(fā)展，房地產中介機構重樹誠信也是當務之急,。

 

（二）微觀風險

 

1、內部業(yè)務管理所形成的風險

 

房源資訊調查不準確引起的風險,。房源資訊調查不準確指的是中介公司或經紀人因為客觀條件的限制或主觀原因,，對房源的相關信息掌握得不全面。比較常見的是房屋的質量,、產權,、入市許可等問題,，因為這些問題往往需要深入調查才能了解清楚,，而一般的中介公司是很難組織人力對每一套房源進行深入調查的,。比如二手房是否即將拆遷,、是否已經抵押或涉案被查封,、產權共有人的意見等均為影響房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情況下開展經紀業(yè)務,，如果在成交后發(fā)現該房源存在某些問題，就可能發(fā)生糾紛,，從而引發(fā)風險事件,。

 

經紀人自身能力素質帶來的風險。在與客戶的接觸過程中,，有些經紀人為了討好客戶,，會隨意做出一些承諾,。這些承諾有時看似不難兌現，卻有可能增加中介公司不必要的工作量,，而一旦中介公司不去兌現,，就會引起客戶的反感或投訴,，甚至引起法律上的糾紛。另外,，有些房地產經紀人為了個人的利益,，會置中介公司的利益于不顧,，做出一些損害中介公司的利益與形象的行為。這種經紀人的道德風險也是中介公司要重點防范的,，尤其是在一些財務監(jiān)管制度不夠完善的公司,，經紀人的“ 可乘之機”較多,，風險發(fā)生的機會也就較大。經紀人的道德風險主要表現為：私自收取客戶房款后逃跑,；為了自己個人的利益，將房源或客戶資料外泄,；利用中介公司的房源與客戶資源,，私下促成雙方交易，為自己賺取服務傭金,；私自抬高房源的售價,，賺取其中的“ 差價”等等。

 

房屋保管帶來的責任風險,。在獨家代理業(yè)務當中,，有些業(yè)主在將房源委托給中介公司進行銷售或租賃時，會將該房源的鑰匙交予中介公司保管,、使用,。而不少經紀人為了帶客戶看房時的方便，也會主動向業(yè)主要求將房屋的鑰匙交予公司保管,，并承諾確保房源的安全性,。這樣，中介公司就要承擔該房源的保管風險了,。中介公司一旦接受了業(yè)主所委托房屋的鑰匙,，就要對該房屋履行保管責任，該房屋若是發(fā)生財產失竊或是被人為損壞等情況,，所造成的損失皆由中介公司負責賠償,。特別是對于一些裝修較為豪華,、家具電器較為名貴的房產來說，中介公司所要承擔的風險就更大,。

 

交易資金監(jiān)管不當引起的風險,。如何確保交易資金的安全是房地產交易中最為核心的問題。因為房產交易不像其他商品交易那樣可以當場“一手交錢一手交貨”,，必須由買賣雙方在簽訂房地產買賣合同,、交付部分或全部房款后，才能到房地產登記部門辦理產權登記,、審核,、過戶等手續(xù)。在交付房款至房屋過戶完畢這個過程中就形成了時間差,，極容易導致合同欺詐行為的發(fā)生,。

 

2、外部交易過程所產生的風險

 

賣方誠信風險,。（1）缺乏主體資格風險,。對于不同的房產所有人，其在房地產市場進行交易的動機各不相同,，有的人想賣小房換大房,，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機,，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛,。而賣方缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權,，還有些房屋共有人一方在未經的其他共有人的同意,，擅自處理房屋出租出售事宜，并且故意隱瞞中介公司,，因而給中介公司造成人力、物力等各方面的損失,。（2）違反委托協議風險,。賣方在初次委托經紀公司代理房屋出租出售事宜時，一般經紀公司會跟房東確認好出售價格,，通常表現為雙方簽訂多家委托協議或獨家委托協議,，事后經紀方以該價格為標準促使成交。而實務中,，在簽約前期業(yè)主往往因市場原因或個人原因比如其財務問題已解決,，而臨時“反價”，從而讓經紀方處于尷尬位置,，不僅白白浪費了時間和精力,，同時失去買方的信任,，甚至殃及整個房地產中介行業(yè)的信譽。

 

買方帶來的風險,。中介公司在與客戶打交道時,，也常會因不良客戶的不當行為而發(fā)生風險事件。有些嚴重事件給企業(yè)帶來的不僅是名譽,、金錢方面的損失,，有時也會牽扯到刑事案件。

 

買賣雙方“跳單”風險,。對于買方而言,，房產經紀人帶買方首次看房時，一般要求其簽訂格式化的《看房確認書》,，其內容較為簡單,，除確認看房及看房時間之外，多會要求買方承諾不謀求與賣方直接交易,，也不委托其他居間人,。這種確認書在很多時候被有經驗的買方所拒絕，為了及時擴散房源信息,，房產經紀人也時常并不強求,。所謂“跳單”就是買方簽訂了確認書但事后又違反其中的承諾，直接跳過中介方直接找到賣方私下簽訂合同,，并且在中介方發(fā)現后否認傭金,；或者在其他公司給予傭金打折或者承諾能夠還到更低價的“誘惑”下，與其他中介公司簽訂三方買賣合同,。再有買賣雙方聯合“跳單”給經紀公司造成的損失,。這樣不僅公司收不到服務費，就連經紀人付出的時間,、精力及電話費,、交通費等成本都無法得到補償。

 

對于賣方而言,，“跳單”現象相對要比買方輕微一些,。一般表現在少數房東通過在經紀人帶客戶看房過程中偷偷塞號碼給客戶等方式,，取得與客戶私下成交的機會,，逃避傭金,。

 

通過中介買二手房的風險應對之策

 

由于通過中介購買二手房有其專業(yè)的風險，故應相應的采取一些方法措施,，具體為：

 

（一）宏觀層面

 

1,、嚴格市場準入制度

 

準入制度,，是國家和政府準許公民、法人從事商品生產經營活動的條件和程序的各種制度及規(guī)范的一總稱,，是商品經濟發(fā)展到一定階段,，為保護社會公共利益的需要逐步建立和完善,。正是由于對房地產中介沒有嚴格法律準入制度,，讓一些非法的機構侵入，才貶損了房地產中介行業(yè)的社會形象,，成為引發(fā)交易風險的矛頭之一,。從立法時應對從業(yè)中介機構實行嚴格的準入制度,，規(guī)范房地產中介服務市場的行為方面提出自己的看法,，從而達到提升中介機構的社會誠信度,，獲取社會信任,，減少交易風險的的作用,。

 

《合同法》規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,，委托人支付報酬的合同”,。基于上述談到的房地產中介具有的特殊性,，還是應該更為嚴格的要求房地產中介機構,。提高準入門檻,。分項來說，首先,，房地產中介要有自己的名稱、組織機構,，和固定的營業(yè)場所，并且要求該中介組織應對該服務場所享有房屋的所有權和使用權,，除此之外該中介組織應該是能夠獨立承擔民事責任的法人；其次,，在注冊資金方面,，因我國房地產中介包含房地產咨詢,、房地產價格評估和房地產經紀等三大類活動，那么在制定法時也應分別對各項活動的注冊資金標準予以要求,；最后也是重點,，對人員的配備和資格的管理也應做出嚴格的規(guī)定。在人員的資格管理上應對專業(yè)人員的數量,、學歷,、專業(yè)知識,、實務年限,，定期審核違法,、違規(guī)行為等做出嚴格規(guī)定，并根據不同等級的資質標準劃分可以承接的不同標的、不同復雜程序的業(yè)務,。

 

2、完善行業(yè)協會自律機制

 

我國目前針對房地產經紀行業(yè)協會的法律主要有民法通則對法人的一般法律規(guī)定,，國務院已經頒布的社會團體登記條例,，以及各地對行業(yè)協會的專門規(guī)定,，但是缺乏統一明確的行業(yè)協會法律規(guī)范,。

 

現行的立法表明,，政府嚴格限制行業(yè)協會,，沒有對機構管理,、機構財會制度、社會監(jiān)督制度等方面做出法律規(guī)定,，因此,，以立法的形式保障行業(yè)協會的法律地位有其必要性，有利于實現其公共性,、中介性,，而且還應給與房地產經紀行業(yè)協會實質的獨立性,，達到“政會分開”,，此外行業(yè)協會還應具有糾紛解決功能。

 

（二）微觀層面

 

1,、明確如實告知義務

 

房地產中介服務行業(yè)是信息密集型的服務行業(yè),，信息作為信息服務行業(yè)生存的必要條件,，其準確，及時,，迅速更新以及信息的多寡量都直接影響服務的質量,，我國《合同法》規(guī)定:“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,，損害委托人利益的,，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任,。”就規(guī)定了居間人應承擔如實告知義務,，同時本條也闡述了居間人的如實告知義務應為與締約有關的重要事實,。因為,，在房屋買賣居間法律關系中,，“與訂約有關的事項”內容繁多龐雜,，房產中介處于中間地位，不承受合同的具體權利義務,。

 

房產中介的如實告知范圍應當為：第一,，房源信息,。它是指房屋買賣契約之標的物信息,，包括房屋的基本物理信息,、實物信息,、周邊環(huán)境信息、權屬信息以及價值信息,；第二,，買受人信息。包括基本身份信息,，買受人是否屬于限購范圍,，以及房屋買受人的資信信息，即房屋買受人的訂約能力和履約能力信息。第三,，其他信息,。比如房屋買賣相關費用信息，相關政策信息,，與締約相關的專業(yè)術語與交易程序信息等等,。

 

2、規(guī)制經紀人行為

 

經紀人素質的高低,、執(zhí)業(yè)能力的強弱,、經紀人信用能力的好壞，不僅是對經紀市場的穩(wěn)定和經紀行業(yè)的發(fā)展都有至關重要的作用,，也是防范交易風險的根本,。

 

對經紀人的行為進行法律規(guī)制，一方面要求地產中介的從業(yè)人員必須持證上崗,，也就是說要通過國家級的考試獲取執(zhí)照,；另一方面對房地產中介從業(yè)人員的資質應該有更嚴格的要求，為了保證其具有與其營利性相匹配的業(yè)務能力和承擔責任的能力,，對房地產中介人員所應達到的專業(yè)知識程度予以明確規(guī)定,。

 

3、防范買賣雙方“跳單”

 

房地產中介公司應充分理解居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息,，私下與賣方簽訂房屋買賣合同的約定,，即買方不得“跳單”違約 ；但是如果同一房源信息經多個中介公司發(fā)布,，買方通過正當途徑獲取該房源信息的,，有權選擇報價低、服務好的中介公司促成交易,，該行為是不屬于‘跳單’違約的,。

 

爭取與賣方簽訂獨家委托協議。如果房產中介公司能夠與賣方簽訂獨家委托協議,，就能舉證證明買方存在跳單的“惡意”,，一定程度上避免跳單風險的發(fā)生。

 

完善房產中介居間合同及相關條款,。房產公司需對禁止“跳單”的格式條款中的賠償金或違約金標準的約定進行調整,。

 

強化證據保留。在房產中介公司帶買方看房時,，建議簽訂《看樓協議書》之類的協議,，注明服務報酬的標準和支付時間等。在簽訂協議的時候就應當要求看房人出示身份證件,，做到實名制,。在看房確認書上,，除了列示在什么時間由哪幾位工作人員帶領誰去看了某地的房源等基本信息和禁止“跳單”的格式條款等外，建議增加明確何時何人采取何種方式等看房前的準備工作,，避免買方說房產中介公司只是帶領去看房,，沒有進行其他服務，體現出房產中介公司的價值所在,，如房源產權狀況調查,、抵押貸款狀況調查、地理環(huán)境調查,、社區(qū)環(huán)境調查等等,，房產中介公司根據買房人的需求條件再予以具體匹配，之后才帶領看房,，這些調查與匹配也是需要房產中介公司付出大量努力的,。

 

隨著我國房地產交易量逐漸上升，房地產中介也在快速發(fā)展,。房地產中介的發(fā)展促進了房地產業(yè)的發(fā)展，兩者相互聯系,，相互制約著,，房地產中介在市場經濟中的地位愈來愈高，發(fā)揮的作用越來越大,。就當前的現實狀況而言,，對于二手房交易法律問題的研究中，更多的是關注中介方的道德問題及其法律規(guī)范,，卻往往忽略了在市場經濟中應該用同樣的標準去要求買賣方,。