隨著中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，房地產(chǎn)中介市場也步入了快車道。房地產(chǎn)中介企業(yè)不再是單一為賣方服務(wù),，更多的要對消費(fèi)者即購房者負(fù)責(zé),，充當(dāng)著“中間人”這一角色。在這些交易活動中必然會有相應(yīng)的法律風(fēng)險,，買賣雙方為避免風(fēng)險發(fā)生就必須采取必要的應(yīng)對方法,。

通過中介買二手房的風(fēng)險

在二手房交易活動中產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險有：

（一）宏觀風(fēng)險

1、政策,、法律法規(guī)的風(fēng)險

目前我國的房地產(chǎn)中介普遍處在一個初級發(fā)展階段,，房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范,、市場經(jīng)驗都相對缺乏,。而房地產(chǎn)行業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是事關(guān)國計民生的大事,，所以國家會隨著市場發(fā)展而不斷調(diào)整或制定新的政策,、法律法規(guī)。這會使得房地產(chǎn)中介會在較長時間處在一個不確定的環(huán)境中,，這就是中介業(yè)面臨的政策,、法律風(fēng)險，其直接體現(xiàn)在改變或重新形成房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭格局和經(jīng)營重心,。

2、交易外部環(huán)境風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展過程中,，由于市場準(zhǔn)入門檻低,，許多中介機(jī)構(gòu)素質(zhì)不高，甚至一些非法的中介機(jī)構(gòu)也混跡房地產(chǎn)中介行業(yè),，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的利益,，貶損了房地產(chǎn)中介行業(yè)的社會形象。

消費(fèi)者的不信任,，直接影響了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展,，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)重樹誠信也是當(dāng)務(wù)之急,。

（二）微觀風(fēng)險

1、內(nèi)部業(yè)務(wù)管理所形成的風(fēng)險

房源資訊調(diào)查不準(zhǔn)確引起的風(fēng)險,。房源資訊調(diào)查不準(zhǔn)確指的是中介公司或經(jīng)紀(jì)人因為客觀條件的限制或主觀原因,，對房源的相關(guān)信息掌握得不全面。比較常見的是房屋的質(zhì)量,、產(chǎn)權(quán),、入市許可等問題，因為這些問題往往需要深入調(diào)查才能了解清楚,，而一般的中介公司是很難組織人力對每一套房源進(jìn)行深入調(diào)查的,。比如二手房是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封,、產(chǎn)權(quán)共有人的意見等均為影響房屋能否上市的重要因素,。在房源信息欠缺的情況下開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如果在成交后發(fā)現(xiàn)該房源存在某些問題,，就可能發(fā)生糾紛,，從而引發(fā)風(fēng)險事件。

經(jīng)紀(jì)人自身能力素質(zhì)帶來的風(fēng)險,。在與客戶的接觸過程中,，有些經(jīng)紀(jì)人為了討好客戶，會隨意做出一些承諾,。這些承諾有時看似不難兌現(xiàn),，卻有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兌現(xiàn),，就會引起客戶的反感或投訴,，甚至引起法律上的糾紛。另外,，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了個人的利益,，會置中介公司的利益于不顧，做出一些損害中介公司的利益與形象的行為,。這種經(jīng)紀(jì)人的道德風(fēng)險也是中介公司要重點防范的,，尤其是在一些財務(wù)監(jiān)管制度不夠完善的公司，經(jīng)紀(jì)人的“ 可乘之機(jī)”較多,，風(fēng)險發(fā)生的機(jī)會也就較大,。經(jīng)紀(jì)人的道德風(fēng)險主要表現(xiàn)為：私自收取客戶房款后逃跑；為了自己個人的利益,，將房源或客戶資料外泄,；利用中介公司的房源與客戶資源，私下促成雙方交易,，為自己賺取服務(wù)傭金,；私自抬高房源的售價,，賺取其中的“ 差價”等等。

房屋保管帶來的責(zé)任風(fēng)險,。在獨家代理業(yè)務(wù)當(dāng)中,，有些業(yè)主在將房源委托給中介公司進(jìn)行銷售或租賃時，會將該房源的鑰匙交予中介公司保管,、使用,。而不少經(jīng)紀(jì)人為了帶客戶看房時的方便，也會主動向業(yè)主要求將房屋的鑰匙交予公司保管,，并承諾確保房源的安全性,。這樣，中介公司就要承擔(dān)該房源的保管風(fēng)險了,。中介公司一旦接受了業(yè)主所委托房屋的鑰匙,，就要對該房屋履行保管責(zé)任，該房屋若是發(fā)生財產(chǎn)失竊或是被人為損壞等情況,，所造成的損失皆由中介公司負(fù)責(zé)賠償,。特別是對于一些裝修較為豪華、家具電器較為名貴的房產(chǎn)來說,，中介公司所要承擔(dān)的風(fēng)險就更大,。

交易資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險。如何確保交易資金的安全是房地產(chǎn)交易中最為核心的問題,。因為房產(chǎn)交易不像其他商品交易那樣可以當(dāng)場“一手交錢一手交貨”,，必須由買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同、交付部分或全部房款后,，才能到房地產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記,、審核、過戶等手續(xù),。在交付房款至房屋過戶完畢這個過程中就形成了時間差,，極容易導(dǎo)致合同欺詐行為的發(fā)生。

2,、外部交易過程所產(chǎn)生的風(fēng)險

賣方誠信風(fēng)險,。（1）缺乏主體資格風(fēng)險。對于不同的房產(chǎn)所有人,，其在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動機(jī)各不相同,，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣,，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛,。而賣方缺乏必要的法律要件,，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),，還有些房屋共有人一方在未經(jīng)的其他共有人的同意，擅自處理房屋出租出售事宜,，并且故意隱瞞中介公司,，因而給中介公司造成人力、物力等各方面的損失,。（2）違反委托協(xié)議風(fēng)險,。賣方在初次委托經(jīng)紀(jì)公司代理房屋出租出售事宜時，一般經(jīng)紀(jì)公司會跟房東確認(rèn)好出售價格,，通常表現(xiàn)為雙方簽訂多家委托協(xié)議或獨家委托協(xié)議,，事后經(jīng)紀(jì)方以該價格為標(biāo)準(zhǔn)促使成交。而實務(wù)中,，在簽約前期業(yè)主往往因市場原因或個人原因比如其財務(wù)問題已解決,，而臨時“反價”，從而讓經(jīng)紀(jì)方處于尷尬位置,，不僅白白浪費(fèi)了時間和精力,，同時失去買方的信任，甚至殃及整個房地產(chǎn)中介行業(yè)的信譽(yù),。

買方帶來的風(fēng)險,。中介公司在與客戶打交道時，也常會因不良客戶的不當(dāng)行為而發(fā)生風(fēng)險事件,。有些嚴(yán)重事件給企業(yè)帶來的不僅是名譽(yù),、金錢方面的損失，有時也會牽扯到刑事案件,。

買賣雙方“跳單”風(fēng)險,。對于買方而言，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶買方首次看房時,，一般要求其簽訂格式化的《看房確認(rèn)書》,，其內(nèi)容較為簡單，除確認(rèn)看房及看房時間之外,，多會要求買方承諾不謀求與賣方直接交易,，也不委托其他居間人。這種確認(rèn)書在很多時候被有經(jīng)驗的買方所拒絕,，為了及時擴(kuò)散房源信息,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也時常并不強(qiáng)求。所謂“跳單”就是買方簽訂了確認(rèn)書但事后又違反其中的承諾,，直接跳過中介方直接找到賣方私下簽訂合同,，并且在中介方發(fā)現(xiàn)后否認(rèn)傭金；或者在其他公司給予傭金打折或者承諾能夠還到更低價的“誘惑”下,，與其他中介公司簽訂三方買賣合同,。再有買賣雙方聯(lián)合“跳單”給經(jīng)紀(jì)公司造成的損失,。這樣不僅公司收不到服務(wù)費(fèi)，就連經(jīng)紀(jì)人付出的時間,、精力及電話費(fèi),、交通費(fèi)等成本都無法得到補(bǔ)償。

對于賣方而言,，“跳單”現(xiàn)象相對要比買方輕微一些,。一般表現(xiàn)在少數(shù)房東通過在經(jīng)紀(jì)人帶客戶看房過程中偷偷塞號碼給客戶等方式，取得與客戶私下成交的機(jī)會,，逃避傭金,。

通過中介買二手房的風(fēng)險應(yīng)對之策

由于通過中介購買二手房有其專業(yè)的風(fēng)險，故應(yīng)相應(yīng)的采取一些方法措施,，具體為：

（一）宏觀層面

1,、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度

準(zhǔn)入制度，是國家和政府準(zhǔn)許公民,、法人從事商品生產(chǎn)經(jīng)營活動的條件和程序的各種制度及規(guī)范的一總稱,，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，為保護(hù)社會公共利益的需要逐步建立和完善,。正是由于對房地產(chǎn)中介沒有嚴(yán)格法律準(zhǔn)入制度,，讓一些非法的機(jī)構(gòu)侵入，才貶損了房地產(chǎn)中介行業(yè)的社會形象,，成為引發(fā)交易風(fēng)險的矛頭之一,。從立法時應(yīng)對從業(yè)中介機(jī)構(gòu)實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的行為方面提出自己的看法,，從而達(dá)到提升中介機(jī)構(gòu)的社會誠信度,，獲取社會信任，減少交易風(fēng)險的的作用,。

《合同法》規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報酬的合同”?；谏鲜稣劦降姆康禺a(chǎn)中介具有的特殊性,，還是應(yīng)該更為嚴(yán)格的要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。提高準(zhǔn)入門檻,。分項來說,，首先，房地產(chǎn)中介要有自己的名稱,、組織機(jī)構(gòu),，和固定的營業(yè)場所，并且要求該中介組織應(yīng)對該服務(wù)場所享有房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，除此之外該中介組織應(yīng)該是能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的法人,；其次,，在注冊資金方面，因我國房地產(chǎn)中介包含房地產(chǎn)咨詢,、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等三大類活動，那么在制定法時也應(yīng)分別對各項活動的注冊資金標(biāo)準(zhǔn)予以要求,；最后也是重點,，對人員的配備和資格的管理也應(yīng)做出嚴(yán)格的規(guī)定。在人員的資格管理上應(yīng)對專業(yè)人員的數(shù)量,、學(xué)歷,、專業(yè)知識、實務(wù)年限,，定期審核違法,、違規(guī)行為等做出嚴(yán)格規(guī)定，并根據(jù)不同等級的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分可以承接的不同標(biāo)的,、不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù),。

2、完善行業(yè)協(xié)會自律機(jī)制

我國目前針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的法律主要有民法通則對法人的一般法律規(guī)定,，國務(wù)院已經(jīng)頒布的社會團(tuán)體登記條例,，以及各地對行業(yè)協(xié)會的專門規(guī)定，但是缺乏統(tǒng)一明確的行業(yè)協(xié)會法律規(guī)范,。

現(xiàn)行的立法表明,，政府嚴(yán)格限制行業(yè)協(xié)會，沒有對機(jī)構(gòu)管理,、機(jī)構(gòu)財會制度,、社會監(jiān)督制度等方面做出法律規(guī)定，因此,，以立法的形式保障行業(yè)協(xié)會的法律地位有其必要性,，有利于實現(xiàn)其公共性、中介性,，而且還應(yīng)給與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會實質(zhì)的獨立性,，達(dá)到“政會分開”，此外行業(yè)協(xié)會還應(yīng)具有糾紛解決功能,。

（二）微觀層面

1,、明確如實告知義務(wù)

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)是信息密集型的服務(wù)行業(yè)，信息作為信息服務(wù)行業(yè)生存的必要條件,，其準(zhǔn)確,，及時，迅速更新以及信息的多寡量都直接影響服務(wù)的質(zhì)量，我國《合同法》規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告,。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,?！本鸵?guī)定了居間人應(yīng)承擔(dān)如實告知義務(wù)，同時本條也闡述了居間人的如實告知義務(wù)應(yīng)為與締約有關(guān)的重要事實,。因為,，在房屋買賣居間法律關(guān)系中，“與訂約有關(guān)的事項”內(nèi)容繁多龐雜,，房產(chǎn)中介處于中間地位,，不承受合同的具體權(quán)利義務(wù)。

房產(chǎn)中介的如實告知范圍應(yīng)當(dāng)為：第一,，房源信息,。它是指房屋買賣契約之標(biāo)的物信息，包括房屋的基本物理信息,、實物信息,、周邊環(huán)境信息、權(quán)屬信息以及價值信息,；第二,，買受人信息。包括基本身份信息,，買受人是否屬于限購范圍,，以及房屋買受人的資信信息，即房屋買受人的訂約能力和履約能力信息,。第三,，其他信息。比如房屋買賣相關(guān)費(fèi)用信息,，相關(guān)政策信息,，與締約相關(guān)的專業(yè)術(shù)語與交易程序信息等等。

2,、規(guī)制經(jīng)紀(jì)人行為

經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)的高低,、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、經(jīng)紀(jì)人信用能力的好壞,，不僅是對經(jīng)紀(jì)市場的穩(wěn)定和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展都有至關(guān)重要的作用,，也是防范交易風(fēng)險的根本。

對經(jīng)紀(jì)人的行為進(jìn)行法律規(guī)制,，一方面要求地產(chǎn)中介的從業(yè)人員必須持證上崗,，也就是說要通過國家級的考試獲取執(zhí)照；另一方面對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的資質(zhì)應(yīng)該有更嚴(yán)格的要求，為了保證其具有與其營利性相匹配的業(yè)務(wù)能力和承擔(dān)責(zé)任的能力,，對房地產(chǎn)中介人員所應(yīng)達(dá)到的專業(yè)知識程度予以明確規(guī)定,。

3、防范買賣雙方“跳單”

房地產(chǎn)中介公司應(yīng)充分理解居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息,，私下與賣方簽訂房屋買賣合同的約定,，即買方不得“跳單”違約 ；但是如果同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布,，買方通過正當(dāng)途徑獲取該房源信息的,，有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成交易,，該行為是不屬于‘跳單’違約的。

爭取與賣方簽訂獨家委托協(xié)議,。如果房產(chǎn)中介公司能夠與賣方簽訂獨家委托協(xié)議,，就能舉證證明買方存在跳單的“惡意”，一定程度上避免跳單風(fēng)險的發(fā)生,。

完善房產(chǎn)中介居間合同及相關(guān)條款,。房產(chǎn)公司需對禁止“跳單”的格式條款中的賠償金或違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定進(jìn)行調(diào)整。

強(qiáng)化證據(jù)保留,。在房產(chǎn)中介公司帶買方看房時,，建議簽訂《看樓協(xié)議書》之類的協(xié)議，注明服務(wù)報酬的標(biāo)準(zhǔn)和支付時間等,。在簽訂協(xié)議的時候就應(yīng)當(dāng)要求看房人出示身份證件,，做到實名制。在看房確認(rèn)書上,，除了列示在什么時間由哪幾位工作人員帶領(lǐng)誰去看了某地的房源等基本信息和禁止“跳單”的格式條款等外,，建議增加明確何時何人采取何種方式等看房前的準(zhǔn)備工作，避免買方說房產(chǎn)中介公司只是帶領(lǐng)去看房,，沒有進(jìn)行其他服務(wù),，體現(xiàn)出房產(chǎn)中介公司的價值所在，如房源產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查,、抵押貸款狀況調(diào)查,、地理環(huán)境調(diào)查、社區(qū)環(huán)境調(diào)查等等,，房產(chǎn)中介公司根據(jù)買房人的需求條件再予以具體匹配,，之后才帶領(lǐng)看房，這些調(diào)查與匹配也是需要房產(chǎn)中介公司付出大量努力的,。

隨著我國房地產(chǎn)交易量逐漸上升,，房地產(chǎn)中介也在快速發(fā)展。房地產(chǎn)中介的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，兩者相互聯(lián)系,，相互制約著,，房地產(chǎn)中介在市場經(jīng)濟(jì)中的地位愈來愈高，發(fā)揮的作用越來越大,。就當(dāng)前的現(xiàn)實狀況而言,，對于二手房交易法律問題的研究中，更多的是關(guān)注中介方的道德問題及其法律規(guī)范,，卻往往忽略了在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)該用同樣的標(biāo)準(zhǔn)去要求買賣方,。