近日,，上海市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（下稱“新政”），政策包括,，將普通二套房首付比升至不低于50%,，對(duì)非上海戶籍人士提高社保繳納年限門檻等。多家銀行已在部署相關(guān)任務(wù),。

限購(gòu)政策的主要內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：

第一,，加大執(zhí)法力度，依規(guī)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)“捂盤惜售,、炒作房?jī)r(jià),，虛假?gòu)V告、利用不正當(dāng)手段誘騙消費(fèi)者交易”等違法違規(guī)行為的,，并將相關(guān)信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái),。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸,，過(guò)橋貸及自我融資,、自我擔(dān)保，設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù),。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開(kāi)展專項(xiàng)整治,。

第二，從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策,。提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限,，從自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上,。企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易,，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人,，按照上海市限購(gòu)政策執(zhí)行,。同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為,，限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié),。

第三，從緊實(shí)行差別化住房信貸政策,，加強(qiáng)個(gè)人住房房貸管理,，對(duì)擁有1套住房的居民家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%,；購(gòu)買非普通自住房的,，首付款比例不低于70%。購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金,，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息平臺(tái)。

總結(jié)暴漲原因

發(fā)布會(huì)上,，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任顧金山介紹了上海房?jī)r(jià)上漲的情況,，并主要將原因歸結(jié)為四點(diǎn)。

一是流動(dòng)性相對(duì)寬裕,，一線城市樓市成為游資主要去處,，信貸、股市方面的資金轉(zhuǎn)移樓市,，外地一些二三線城市資金流入比較多,。2015年下半年尤甚。

二是上海本地的剛性需求快速發(fā)展,，同時(shí)帶動(dòng)了本來(lái)沒(méi)有預(yù)期買房者提前入市,。330新政還有2016年政策實(shí)際上也對(duì)房地產(chǎn)上漲情況有相關(guān)作用。

三是供求關(guān)系,，剛需改需,，投資性需求也回潮了。商品住房供應(yīng),、可售面積有所下降,，和需求大量增加造成矛盾。

四是部分企業(yè)違規(guī)操作,，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)通過(guò)P2P的平臺(tái),，令一些沒(méi)有能力購(gòu)買的人群通過(guò)首付貸等產(chǎn)品可以進(jìn)入房市。這助長(zhǎng)了投機(jī)和投資行為,，助長(zhǎng)了金融風(fēng)險(xiǎn),。甚至有部分交易通過(guò)登記不過(guò)戶的形式規(guī)避了限購(gòu)。

政策點(diǎn)評(píng)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，從此次發(fā)布會(huì)的規(guī)格來(lái)看,，屬于上海歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中相對(duì)較大的一次。包括住建委,、規(guī)土局,、工商局、金融服務(wù)辦等層級(jí)的管理部門聯(lián)手進(jìn)行的政策調(diào)控,，體現(xiàn)了上海市政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心,，也說(shuō)明后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理需要具備一個(gè)長(zhǎng)效的,、全方位的監(jiān)管體系。這既是對(duì)目前上海房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)積極回應(yīng),，同時(shí)也是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升的一個(gè)有效保障,。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，本次政策調(diào)整最大的變化,，或者影響力最大的一個(gè)內(nèi)容是,，非本市戶籍居民購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從過(guò)去繳兩年變?yōu)槲迥?。此前各類流傳版本中也有過(guò)說(shuō)法,，但普遍認(rèn)為不會(huì)執(zhí)行或不會(huì)有如此大的力度。而現(xiàn)在來(lái)看,，政策管控的強(qiáng)度比預(yù)期明顯要大,。上海現(xiàn)在正在積極學(xué)習(xí)北京樓市的治理方式,，限購(gòu)政策收緊的模式和北京已經(jīng)相同,。

深圳上海領(lǐng)漲房市

近一年來(lái)深圳、上海等地房?jī)r(jià)漲幅明顯,，引發(fā)關(guān)注,。3月6日，全國(guó)“兩會(huì)”上海代表團(tuán)開(kāi)放日中,，上海市委書記韓正表示,，住房是特殊的商品，必須調(diào)控,，但調(diào)控必須通過(guò)科學(xué)的,、符合市場(chǎng)規(guī)律的手段。最近一段時(shí)間,，上海出現(xiàn)非理性過(guò)熱的市場(chǎng)情緒抬高了房?jī)r(jià),，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不利，對(duì)一些違法違規(guī)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要依法嚴(yán)肅懲處,。

就在政策發(fā)布前一天,，根據(jù)《上海觀察》的報(bào)道，韓正在上海市委常委會(huì)上指出必須認(rèn)真貫徹落實(shí)中央對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”的管理要求,，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律和特大型城市發(fā)展的客觀規(guī)律,，從上海實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)調(diào)控力度,。

一位股份制銀行董事長(zhǎng)認(rèn)為,，上海樓市的調(diào)整一直有自己的節(jié)奏；冷市調(diào)熱,、熱市調(diào)冷,，這是非常難得的真正差異化的住房政策,。

近幾個(gè)月以來(lái)樓市上漲也催生出很多投機(jī)性購(gòu)房者，他們借助部分金融機(jī)構(gòu)為其提供的首付貸等高杠桿金融產(chǎn)品加入購(gòu)房大軍,。隨著監(jiān)管的緊急風(fēng)險(xiǎn)提示,，市場(chǎng)上原本從事首付貸的地產(chǎn)中介和P2P平臺(tái)已經(jīng)陸續(xù)停止或者調(diào)整這類業(yè)務(wù)。