自2月22日起,，除了北京,、上海,、廣州等一線城市,，多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅,、營業(yè)稅征收比例將普遍降低,。加上此前降低購房首付比例,、上調(diào)住房公積金存款利率等政策,，傳遞出各地政府主動推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的強(qiáng)烈信號,。

據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),，截至目前,，已有超過130個城市出臺去庫存新政,。這些新政的內(nèi)容主要是哪些,？效果如何？

1問

各地去庫存組合拳有哪些

各地出臺的去庫存政策主要分為5類,。

第一，住房公積金已成為各地去庫存的重要工具,，多地公積金貸款率超過50％。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計(jì),，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻(xiàn)了1/4份額,，為化解庫存貢獻(xiàn)了1/3份額,。

推進(jìn)異地貸款,、提高貸款額度、延長貸款年限,、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”,。如江西,、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策,，積極推進(jìn)異地購房,。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍,，如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋,，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等,。

第二，多地政府采取降低稅費(fèi),、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購房者負(fù)擔(dān),。

甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33％,，江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi),。還有的省份推出對商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措,。如在寧夏,，居民購買住房交易契稅稅率超出1％的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼,；新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算,，確定補(bǔ)貼年限后,，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼,。

江西省南昌市日前正式出臺文件,，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率,。據(jù)南昌市稅務(wù)部門測算,，預(yù)計(jì)2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元，將惠及400余戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。

第三，加快農(nóng)民工市民化,，鼓勵有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施,。目前，山西,、山東,、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房,。如山東將對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼,、規(guī)費(fèi)減免,、貸款貼息,、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體,。

第四,，不少地方利用棚戶區(qū)改造,，通過貨幣化安置,、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存,。如甘肅計(jì)劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購,，福建等省明確表示不再新建公租房,。

此外,，山西、廣西,、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15％,。安徽等省住建廳要求,，確保貨幣化安置比例不低于50％,，山西更是要求商品房庫存較大的市要達(dá)到80％以上,。河南出臺新政策探索“租售并舉”,，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后,，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房,。

第五,，實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革,。山東,、寧夏將鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游,、養(yǎng)老,、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營,。如山東,、海南等省份已探索將空置海景房,、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn),、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園,、電商用房,、都市型工業(yè)地產(chǎn)等,。

針對房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū),，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容,，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地,，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地,。

2問

農(nóng)民買房積極性提高了嗎

記者走訪安徽,、河南、廣西等地樓市發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前三,、四線城市去庫存壓力較大,，有的地區(qū)去化周期達(dá)30余月,。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市,。”

各地推出的補(bǔ)貼政策在一定程度上刺激了購房需求,。記者在河南省舞陽縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按2015年的銷量算,，該縣樓市去化周期為4.6年,。自2015年6月,，舞陽縣開始實(shí)行農(nóng)民進(jìn)城補(bǔ)貼政策,，農(nóng)民進(jìn)城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補(bǔ)貼,，新婚家庭購房享受每平方米200元補(bǔ)貼,。目前，前兩批73套房的補(bǔ)貼已經(jīng)發(fā)放到位,，共發(fā)放補(bǔ)貼99萬元,，第三批已上報(bào)50多套，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢,?！昂枚噢r(nóng)民都是沖著補(bǔ)貼來的?！蔽桕柸A鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說,，今年春節(jié)期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量,。

房價(jià)高仍是影響農(nóng)民購房的最重要原因,。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有4年,，但一直沒有購房,，“雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠(yuǎn)離市中心的房子,，可動輒十幾萬的首付,，還是超出了我的能力范圍?！?/p>

除了望而生畏的高房價(jià)，受訪農(nóng)民表示,，買房還擔(dān)心3個問題：一是能否享受本地市民的公共服務(wù)與資源,？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒有穩(wěn)定的收入,？

廣西社科院社會學(xué)研究所研究員羅國安認(rèn)為,，農(nóng)民進(jìn)城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟(jì)問題,，也是社會問題,。農(nóng)民購房意愿受到就業(yè)機(jī)會、子女上學(xué),、公共服務(wù),、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響,。同時(shí)長期實(shí)施的戶籍和土地政策，使許多農(nóng)民放棄了進(jìn)城定居的念想,，他們寧愿將大半生打工積攢的財(cái)富用來在村莊建造自住房,。

3問

房地產(chǎn)商會主動降價(jià)嗎

對于購房者關(guān)心的房價(jià)問題，臧沖等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，從目前來看,，三、四線城市房地產(chǎn)商普遍采取的是穩(wěn)價(jià)策略,。受成本等因素影響,，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價(jià)。

“目前尚沒有降價(jià)措施,?！睆V西一大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售價(jià)格下跌不太可能,。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,，降價(jià)只是臨時(shí)性處理，絕非長久之計(jì),。除非在土地成本和其他稅費(fèi)方面的成本能夠降下來,，否則降價(jià)的空間并不大。

一位中部城市的房管局局長坦言,，盡管地方政府頻頻要求開發(fā)商降價(jià),，但去庫存政策無形中“保住”了房價(jià)，“價(jià)格在穩(wěn)中有小幅度增長,?！?/p>

在廣西保利置業(yè)集團(tuán)董事長吳光明看來，只有很少的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意以降價(jià)方式去庫存,，那往往是項(xiàng)目虧損嚴(yán)重沒法維持下去了,，要解決現(xiàn)金流的問題。所以降價(jià)不是持續(xù)發(fā)展的對策,，難以成為開發(fā)商的主動行為。

對于市場上強(qiáng)烈的“降價(jià)”呼聲,，廣西南寧鼎盛聯(lián)合置業(yè)董事長任爾翔說,，房地產(chǎn)銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重,?！爸挥械胤秸疁p少對‘土地財(cái)政’的依賴，推出更多實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠措施,，企業(yè)才有降價(jià)空間,?！?/p>