最高人民法院2月23日召開新聞發(fā)布會,，發(fā)布《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》,，同時在回應“新建住宅推廣街區(qū)制”時稱，此舉可能造成一些糾紛進入法院,，法院將密切關注,、積極應對，妥善處理好并保障業(yè)主合法權益,。

近日,，中共中央、國務院印發(fā)《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》(以下簡稱意見),，提出新建住宅要推廣街區(qū)制,，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用,。這一提法一經(jīng)出現(xiàn),，便引發(fā)社會高度關注。

針對媒體“推廣街區(qū)制是否與現(xiàn)行物權法相?！钡奶釂?，最高法回應道，目前,，意見尚處政策層面,，國家政策上升為法律需要一個過程，且是立法機關要做的事情,。人民法院作為司法機關將密切關注,，對可能涉及到相關主體權益的影響、協(xié)調(diào)和保護,，加強調(diào)研,、及時研判，并進一步加強對下指導力度,。

可以預測,，推廣街區(qū)制可能會導致一些糾紛進入法院。一些人買房子可能看中了小區(qū)封閉性好,，小區(qū)不再封閉后,，人來車往，可能出現(xiàn)噪音問題,、安全保障及地方政府”任性“造成業(yè)主權益存在影響等都可能導致其訴至法院,。

的確像最高人民法院發(fā)言人所提到的,，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物，國外很多國家都是開放小區(qū),。不過,，國外的開放小區(qū)歷史悠久，而我國目前的封閉小區(qū)一旦開放,，是否會產(chǎn)生物權糾紛,？

開發(fā)商在建造小區(qū)住宅以及業(yè)主在購買的過程中，已經(jīng)向國家支付了包含該土地在內(nèi)的土地出讓金,，因此它的土地使用權應當歸與業(yè)主,。但根據(jù)我國物權法和城市土地管理法有關規(guī)定，如果政府為了公共利益可以按法定條件和程序,，依法予以征收并且給予補償,。不過，如何征收,、如何補償?shù)葐栴}需要有關部門出臺具體措施落實,。

現(xiàn)有物權法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,。

現(xiàn)有封閉小區(qū)內(nèi)的道路一般都納入了建筑面積公攤部分，屬業(yè)主共有,。要實現(xiàn)其內(nèi)部道路公共化,，也須尊重其權利訴求，依照法定程序并建立利益補償保障機制,。按物權法規(guī)定,在業(yè)主自治的背景下,，物業(yè)管理方式由業(yè)主大會決定。即便按物權法第二十八條規(guī)定,，因法院,、仲裁委員會的法律文書或政府的征收決定等，導致物權設立,、變更,、轉讓或者消滅的，自法律文書或政府的征收決定等生效時發(fā)生效力,，也需合理補償,。司法解釋（一）規(guī)定，人民法院,、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書,、裁決書、調(diào)解書,，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書,、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立,、變更,、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書,。

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的是國有土地上建筑物補償,，可是對于小區(qū)內(nèi)的綠地和公攤面積如何補償，目前來說仍是一個待解的法律問題,，需要相關部門就有關問題作出司法解釋或制定法律法規(guī),。至于如何補償，可以根據(jù)土地已經(jīng)使用的年限,、剩余的年限以及地塊估價的價值進行確定,。

從法律上講，政府部門要協(xié)商推進,，比如與小區(qū)業(yè)主大會進行協(xié)商并進行補償,。同時還要注意區(qū)別對待，在一些地方道路資源稀缺的情況下,，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào),；對于一些打開圍墻對緩解交通沒有實質(zhì)意義、有可能增加安全隱患的小區(qū),，應保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能以及業(yè)主寧靜和安全的需求,。

如果拆除小區(qū)圍墻和一些配套性設施，補償協(xié)議的達成還涉及賠償協(xié)商主體的問題,。另外,，如果打開圍墻，街區(qū)的道路,、綠地,、停車位的所有權、使用權,、收益權如何分配,，還需要在法律上有明確規(guī)定和細分。

而這,，又引發(fā)第二個問題：物業(yè)公司還有存在的必要嗎,？

“現(xiàn)在的物業(yè)管理包括了整個小區(qū)區(qū)域內(nèi)的管理和樓道的管理。從理論上講,，如果小區(qū)開放,，小區(qū)公共部分應由政府部門管理，物業(yè)管理的部分僅限于樓層內(nèi),。在這種情況下,，對于物業(yè)公司收費,、物業(yè)服務都會帶來沖擊。

比如,，過去是一個小區(qū)封閉起來,，門口有保安值守，將來物業(yè)保安可能是在樓門口值守,，開放后的道路則由警察巡邏,。

當小區(qū)封閉管理時，業(yè)主車輛可以自由停在小區(qū)的停車位內(nèi),，如果小區(qū)的道路打通了,業(yè)主想繼續(xù)停車是否應繳費,？如果繳費，應向誰繳費,？從物權法的角度看,，這些是在未來有可能面臨的問題。在未來開放小區(qū)后,，應優(yōu)先考慮保護公民合法權益,。

根據(jù)物權法規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路,、綠地和其他空地屬于全體業(yè)主共有,，也就是說，規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的道路等公共設施屬私有財產(chǎn),，并非公有,，政府不能說打通就打通。因此,，推廣街區(qū)制,，將小區(qū)內(nèi)的道路逐步改成公共道路，法治程序必不可少,。

此次出臺的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》共22個條文,，重點內(nèi)容包括：關于不動產(chǎn)登記與物權確認或基礎關系爭議；關于預告登記的效力,；關于特殊動產(chǎn)轉讓中的“善意第三人”,；關于發(fā)生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍,；關于按份共有人優(yōu)先購買權的司法保護,；關于善意取得制度的適用六個方面。

此解釋結合審判實踐中遇到的難點問題,，對不動產(chǎn)物權與登記,、按份共有人優(yōu)先購買權、善意取得等問題作出相應規(guī)定，以期有效指導司法審判,，將于2016年3月1日起施行,。

對于推廣街區(qū)制可能涉及的各類物權糾紛，還需物權法解釋二盡快配套落實,。實際上,，“意見”已經(jīng)明確了路徑:“原則上不再建設封閉住宅小區(qū)”“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”?！霸瓌t”“逐步”這兩個詞說明,“意見”已考慮到在推行“街區(qū)制”過程中可能會出現(xiàn)的問題,這些問題需要在實踐過程中逐個依法破解,。