最高人民法院2月23日召開新聞發(fā)布會(huì),，發(fā)布《關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》,，同時(shí)在回應(yīng)“新建住宅推廣街區(qū)制”時(shí)稱，此舉可能造成一些糾紛進(jìn)入法院,，法院將密切關(guān)注,、積極應(yīng)對(duì)，妥善處理好并保障業(yè)主合法權(quán)益,。

近日,，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(以下簡稱意見),，提出新建住宅要推廣街區(qū)制,，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用,。這一提法一經(jīng)出現(xiàn),，便引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。

針對(duì)媒體“推廣街區(qū)制是否與現(xiàn)行物權(quán)法相?！钡奶釂?，最高法回應(yīng)道，目前,，意見尚處政策層面,，國家政策上升為法律需要一個(gè)過程，且是立法機(jī)關(guān)要做的事情,。人民法院作為司法機(jī)關(guān)將密切關(guān)注,，對(duì)可能涉及到相關(guān)主體權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù),，加強(qiáng)調(diào)研,、及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)下指導(dǎo)力度,。

可以預(yù)測(cè),，推廣街區(qū)制可能會(huì)導(dǎo)致一些糾紛進(jìn)入法院。一些人買房子可能看中了小區(qū)封閉性好,，小區(qū)不再封閉后,，人來車往，可能出現(xiàn)噪音問題,、安全保障及地方政府”任性“造成業(yè)主權(quán)益存在影響等都可能導(dǎo)致其訴至法院,。

的確像最高人民法院發(fā)言人所提到的，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物,，國外很多國家都是開放小區(qū),。不過,，國外的開放小區(qū)歷史悠久，而我國目前的封閉小區(qū)一旦開放,，是否會(huì)產(chǎn)生物權(quán)糾紛,？

開發(fā)商在建造小區(qū)住宅以及業(yè)主在購買的過程中，已經(jīng)向國家支付了包含該土地在內(nèi)的土地出讓金,，因此它的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸與業(yè)主。但根據(jù)我國物權(quán)法和城市土地管理法有關(guān)規(guī)定,，如果政府為了公共利益可以按法定條件和程序,，依法予以征收并且給予補(bǔ)償。不過,，如何征收,、如何補(bǔ)償?shù)葐栴}需要有關(guān)部門出臺(tái)具體措施落實(shí)。

現(xiàn)有物權(quán)法第七十三條規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

現(xiàn)有封閉小區(qū)內(nèi)的道路一般都納入了建筑面積公攤部分,，屬業(yè)主共有,。要實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部道路公共化，也須尊重其權(quán)利訴求,，依照法定程序并建立利益補(bǔ)償保障機(jī)制,。按物權(quán)法規(guī)定,在業(yè)主自治的背景下，物業(yè)管理方式由業(yè)主大會(huì)決定,。即便按物權(quán)法第二十八條規(guī)定,，因法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或政府的征收決定等,，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書或政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力,，也需合理補(bǔ)償。司法解釋（一）規(guī)定,，人民法院,、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書,、調(diào)解書,，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書,。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的是國有土地上建筑物補(bǔ)償,，可是對(duì)于小區(qū)內(nèi)的綠地和公攤面積如何補(bǔ)償，目前來說仍是一個(gè)待解的法律問題,，需要相關(guān)部門就有關(guān)問題作出司法解釋或制定法律法規(guī),。至于如何補(bǔ)償，可以根據(jù)土地已經(jīng)使用的年限,、剩余的年限以及地塊估價(jià)的價(jià)值進(jìn)行確定,。

從法律上講，政府部門要協(xié)商推進(jìn),，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行協(xié)商并進(jìn)行補(bǔ)償,。同時(shí)還要注意區(qū)別對(duì)待，在一些地方道路資源稀缺的情況下,，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào),；對(duì)于一些打開圍墻對(duì)緩解交通沒有實(shí)質(zhì)意義、有可能增加安全隱患的小區(qū),，應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能以及業(yè)主寧靜和安全的需求,。

如果拆除小區(qū)圍墻和一些配套性設(shè)施，補(bǔ)償協(xié)議的達(dá)成還涉及賠償協(xié)商主體的問題,。另外,，如果打開圍墻，街區(qū)的道路,、綠地,、停車位的所有權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán)如何分配,，還需要在法律上有明確規(guī)定和細(xì)分。

而這,，又引發(fā)第二個(gè)問題：物業(yè)公司還有存在的必要嗎,？

“現(xiàn)在的物業(yè)管理包括了整個(gè)小區(qū)區(qū)域內(nèi)的管理和樓道的管理。從理論上講,，如果小區(qū)開放,，小區(qū)公共部分應(yīng)由政府部門管理，物業(yè)管理的部分僅限于樓層內(nèi),。在這種情況下,，對(duì)于物業(yè)公司收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)都會(huì)帶來沖擊。

比如,，過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來,，門口有保安值守，將來物業(yè)保安可能是在樓門口值守,，開放后的道路則由警察巡邏,。

當(dāng)小區(qū)封閉管理時(shí)，業(yè)主車輛可以自由停在小區(qū)的停車位內(nèi),，如果小區(qū)的道路打通了,業(yè)主想繼續(xù)停車是否應(yīng)繳費(fèi),？如果繳費(fèi)，應(yīng)向誰繳費(fèi),？從物權(quán)法的角度看,，這些是在未來有可能面臨的問題。在未來開放小區(qū)后,，應(yīng)優(yōu)先考慮保護(hù)公民合法權(quán)益。

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,，小區(qū)內(nèi)的道路,、綠地和其他空地屬于全體業(yè)主共有，也就是說,，規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的道路等公共設(shè)施屬私有財(cái)產(chǎn),，并非公有，政府不能說打通就打通,。因此,，推廣街區(qū)制，將小區(qū)內(nèi)的道路逐步改成公共道路,，法治程序必不可少,。

此次出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》共22個(gè)條文，重點(diǎn)內(nèi)容包括：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭(zhēng)議,；關(guān)于預(yù)告登記的效力,；關(guān)于特殊動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”；關(guān)于發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的人民法院,、仲裁委員會(huì)的法律文書的范圍,；關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護(hù)；關(guān)于善意取得制度的適用六個(gè)方面,。

此解釋結(jié)合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問題,，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán),、善意取得等問題作出相應(yīng)規(guī)定,，以期有效指導(dǎo)司法審判，將于2016年3月1日起施行。

對(duì)于推廣街區(qū)制可能涉及的各類物權(quán)糾紛,，還需物權(quán)法解釋二盡快配套落實(shí),。實(shí)際上，“意見”已經(jīng)明確了路徑:“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”,?！霸瓌t”“逐步”這兩個(gè)詞說明,“意見”已考慮到在推行“街區(qū)制”過程中可能會(huì)出現(xiàn)的問題,這些問題需要在實(shí)踐過程中逐個(gè)依法破解。