“每個(gè)月1500元的物業(yè)費(fèi),帶來(lái)的是孩子可以嬉戲的露天游泳池、無(wú)論春夏都有修剪整齊的樹(shù)木以及永遠(yuǎn)干凈的石子路,。如果開(kāi)放我們的小區(qū),這是否就意味著,未交費(fèi)的人可以與每月花費(fèi)1500元的人共享這些服務(wù)?”

問(wèn)題的提出者是北京市民錢(qián)平,他家位于北京市朝陽(yáng)區(qū)三里屯地區(qū),小區(qū)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)8.5萬(wàn)元每平方米,物業(yè)費(fèi)為每平方米每月10元,。

“當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)這所住宅就是看中了鬧中取靜的特點(diǎn),綠化多?！痹阱X(qián)平看來(lái),“住宅小區(qū)不封閉”可能會(huì)失去“鬧中取靜”的特點(diǎn),。

“的確像今天最高人民法院發(fā)言人所提到的,封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物,國(guó)外很多國(guó)家都是開(kāi)放小區(qū)。我的一些親戚朋友生活在國(guó)外,他們的小區(qū)的確如此,?！卞X(qián)平說(shuō),不過(guò),國(guó)外的開(kāi)放小區(qū)歷史悠久,而我國(guó)目前的封閉小區(qū)一旦開(kāi)放,是否會(huì)產(chǎn)生物權(quán)糾紛?

如果開(kāi)放小區(qū),有可能會(huì)遇到哪些法律問(wèn)題?記者注意到,目前關(guān)于“逐步打開(kāi)已建成住宅小區(qū)”,有人認(rèn)為,物權(quán)法規(guī)定小區(qū)內(nèi)的公共綠地和道路屬于業(yè)主共有,開(kāi)放小區(qū)是否會(huì)侵犯業(yè)主權(quán)利?

“開(kāi)發(fā)商在建造小區(qū)住宅以及業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中,已經(jīng)向國(guó)家支付了包含該土地在內(nèi)的土地出讓金,因此它的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸與業(yè)主。但根據(jù)我國(guó)物權(quán)法和城市土地管理法有關(guān)規(guī)定,如果政府為了公共利益可以按法定條件和程序,依法予以征收并且給予補(bǔ)償,?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)社會(huì)發(fā)展研究中心主任喬新生對(duì)記者說(shuō),不過(guò),如何征收、如何補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題需要有關(guān)部門(mén)出臺(tái)具體措施落實(shí),。

現(xiàn)有物權(quán)法第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,。

“就是說(shuō),現(xiàn)有封閉小區(qū)內(nèi)的道路一般都納入了建筑面積公攤部分,屬業(yè)主共有。要實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部道路公共化,也須尊重其權(quán)利訴求,依照法定程序并建立利益補(bǔ)償保障機(jī)制,?！眴绦律f(shuō),按物權(quán)法規(guī)定,在業(yè)主自治的背景下,物業(yè)管理方式由業(yè)主大會(huì)決定。即便按物權(quán)法第二十八條規(guī)定,因法院,、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書(shū)或政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力,也需合理補(bǔ)償,。

“《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的是國(guó)有土地上建筑物補(bǔ)償,可是對(duì)于小區(qū)內(nèi)的綠地和公攤面積如何補(bǔ)償,目前來(lái)說(shuō)仍是一個(gè)待解的法律問(wèn)題,需要相關(guān)部門(mén)就有關(guān)問(wèn)題作出司法解釋或制定法律法規(guī),。至于如何補(bǔ)償,可以根據(jù)土地已經(jīng)使用的年限、剩余的年限以及地塊估價(jià)的價(jià)值進(jìn)行確定,?！眴绦律f(shuō),。

中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,從法律上講,政府部門(mén)要協(xié)商推進(jìn),比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行協(xié)商并進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí)還要注意區(qū)別對(duì)待,“在一些地方道路資源稀缺的情況下,要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào),；對(duì)于一些打開(kāi)圍墻對(duì)緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義,、有可能增加安全隱患的小區(qū),應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能以及業(yè)主寧?kù)o和安全的需求”。

“如果拆除小區(qū)圍墻和一些配套性設(shè)施,補(bǔ)償協(xié)議的達(dá)成還涉及賠償協(xié)商主體的問(wèn)題,?！眴绦律f(shuō),另外,如果打開(kāi)圍墻,街區(qū)的道路、綠地,、停車(chē)位的所有權(quán),、使用權(quán)、收益權(quán)如何分配,還需要在法律上有明確規(guī)定和細(xì)分,。

而這,又引發(fā)第二個(gè)問(wèn)題,物業(yè)公司還有存在的必要嗎?

“現(xiàn)在的物業(yè)管理包括了整個(gè)小區(qū)區(qū)域內(nèi)的管理和樓道的管理,。從理論上講,如果小區(qū)開(kāi)放,小區(qū)公共部分應(yīng)由政府部門(mén)管理,物業(yè)管理的部分僅限于樓層內(nèi)。在這種情況下,對(duì)于物業(yè)公司收費(fèi),、物業(yè)服務(wù)都會(huì)帶來(lái)沖擊,。”北京律師徐瑩對(duì)記者說(shuō),。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變,只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化,。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),因此,物業(yè)公司不會(huì)消失,業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù),只是服務(wù)形式發(fā)生變化,。比如,過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái),門(mén)口有保安值守,將來(lái)物業(yè)保安可能是在樓門(mén)口值守,開(kāi)放后的道路則由警察巡邏,。

既然服務(wù)會(huì)打“折扣”,那么物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否也要調(diào)整?

“當(dāng)小區(qū)封閉管理時(shí),業(yè)主車(chē)輛可以自由停在小區(qū)的停車(chē)位內(nèi),如果小區(qū)的道路打通了,業(yè)主想繼續(xù)停車(chē)是否應(yīng)繳費(fèi)?如果繳費(fèi),應(yīng)向誰(shuí)繳費(fèi)?從物權(quán)法的角度看,這些是在未來(lái)有可能面臨的問(wèn)題?！眴绦律f(shuō),在未來(lái)開(kāi)放小區(qū)后,應(yīng)優(yōu)先考慮保護(hù)公民合法權(quán)益,。

北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)表示,根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的道路、綠地和其他空地屬于全體業(yè)主共有,因此,推廣街區(qū)制,將小區(qū)內(nèi)的道路逐步改成公共道路,法治保障和法治程序必不可少,。