我國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)居高不下,，二手房成為不少購(gòu)房者的優(yōu)先選擇。買(mǎi)房的渠道多種多樣,，不少房產(chǎn)中介成為買(mǎi)房者尋求幫助和信息咨詢(xún)的重要途徑,。然而不少黑心中介為了牟利，和消費(fèi)者玩起了“文字游戲”,，使不少購(gòu)房者上當(dāng)受騙,。

廣告新規(guī)發(fā)布 一手廣告“掐緊”中介“水牌”誰(shuí)管,？

從今年2月起，國(guó)家工商總局公布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》正式實(shí)施,。規(guī)定提出,，在房地產(chǎn)廣告中，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí),，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積,，并不得含有升值或者投資回報(bào)、學(xué)位的承諾,；不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置,；對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格,明示價(jià)格的有效期限,。以往房地產(chǎn)廣告都非常任性,，“五分鐘到地鐵口”實(shí)際上是“五分鐘車(chē)程”，而且是車(chē)速超快的那種,；說(shuō)好的省級(jí)學(xué)位有可能“降呢”,；“最低單價(jià)XXXX元起”，但購(gòu)房者到售樓部一問(wèn)才知道特價(jià)單位已售罄……諸如此類(lèi)“貨不對(duì)板”的宣傳會(huì)被新發(fā)布的規(guī)定所封殺,。從市場(chǎng)人士分析來(lái)看,，工商總局公布的是規(guī)定開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告，即在媒體上發(fā)布的信息,，不過(guò)從新規(guī)的表述來(lái)說(shuō),，“房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)”理應(yīng)不止約束一手房，對(duì)二手房也同樣適用,。

正如本欄目之前多次提及,，政府監(jiān)管部門(mén)曾設(shè)想過(guò)推出“房源說(shuō)明書(shū)”，把二手房盤(pán)源的關(guān)鍵信息如房屋地址,、坐落,、朝向、結(jié)構(gòu),、建筑面積以及產(chǎn)權(quán)情況等規(guī)范起來(lái),，如果盤(pán)源實(shí)際與房源說(shuō)明書(shū)有出入，二手房中介機(jī)構(gòu)將負(fù)擔(dān)起法律責(zé)任,。但這個(gè)構(gòu)思最后并沒(méi)有“難產(chǎn)”,，據(jù)猜測(cè)是來(lái)自于業(yè)界壓力較大。業(yè)界認(rèn)為業(yè)主未必能夠在放盤(pán)時(shí)就提供這些關(guān)鍵資料,，如果官方需要業(yè)界為房源說(shuō)明書(shū)“背書(shū)”,，那么二手房中介公司需要承擔(dān)的責(zé)任過(guò)大。

從目前二手房機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息來(lái)看，無(wú)論是門(mén)店水牌還是媒體廣告,，盤(pán)源的具體指向都不太明顯,，而且多用四字詞，如“間隔四正”,，“采光良好”,、“景觀一流”，這些表述即使最終未達(dá)買(mǎi)家心水,，也不可能讓中介擔(dān)起責(zé)任,。對(duì)二手房中介業(yè)來(lái)說(shuō)，二手房對(duì)比一手房天然的優(yōu)勢(shì)在于二手房是現(xiàn)成的房屋,，周邊環(huán)境也是確定的,，客戶(hù)親自上門(mén)看房確認(rèn)房屋情況才會(huì)簽約，這種“所見(jiàn)即所得”的二手房,，比單憑靠圖紙,、板房、沙盤(pán)所展示的美好前景要靠譜得多,。二手房買(mǎi)賣(mài)中的一個(gè)變數(shù)是學(xué)位,，因?yàn)閷W(xué)位分配大權(quán)掌握在教育局手里,，即使是曾經(jīng)配套名校學(xué)位的二手房,，時(shí)不時(shí)也會(huì)出現(xiàn)名校招生范圍微調(diào)的情況。就此來(lái)說(shuō),，中介機(jī)構(gòu)也有足夠的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對(duì),。除了學(xué)位外，二手房買(mǎi)賣(mài)最大的變數(shù)是房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵,，這也是買(mǎi)賣(mài)雙方與中介最容易發(fā)生糾紛的一個(gè)地方,。不過(guò)即使是查冊(cè)，查冊(cè)那一刻顯示的信息有可能在二手房簽約之時(shí)就出現(xiàn)變化,，這也是中介所無(wú)法預(yù)見(jiàn)的,。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》主要規(guī)管一手房廣告，“放生”二手房廣告,，但市場(chǎng)無(wú)形之手仍會(huì)發(fā)揮作用,，如果中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的二手房信息過(guò)于夸大，只會(huì)讓購(gòu)房者產(chǎn)生厭惡情緒,，而并非能夠起到吸引購(gòu)房者進(jìn)門(mén)的作用,。（東南新聞網(wǎng)）

二手房買(mǎi)賣(mài)簽約前必須注意的有關(guān)事項(xiàng)

面對(duì)房產(chǎn)中介的文字游戲，購(gòu)房者應(yīng)該從哪些方面來(lái)預(yù)防被騙呢,？首要的是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂過(guò)程中詳細(xì)了解合同條款和購(gòu)房信息,。

第一、房屋產(chǎn)權(quán)要清楚。購(gòu)房者對(duì)于有意向購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn),，在確定購(gòu)買(mǎi)前,，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心打印該房產(chǎn)的權(quán)屬情況，看清該房產(chǎn)所有人登記在誰(shuí)的名下,，是否存在其他共有人,，是否被抵押。如果有其他共有人,，那么買(mǎi)賣(mài)合同一定要所有人一起簽署,，否則合同可能面臨撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。如果有抵押,，那么簽訂合同就要求更加謹(jǐn)慎,，如果確實(shí)要買(mǎi)，可以協(xié)商以房款沖抵債務(wù)解除合同,。

第二,、必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定,。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收,、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收,、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn),。目前實(shí)踐中，購(gòu)房款一般分為三筆支付,，定金之外,，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確,、具體,。另外，如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易,，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期貸款的解決方法要先前進(jìn)行特別約定,，以免因約定不明而產(chǎn)生糾紛。

第三,、房屋交接事項(xiàng)要清楚,。房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水,、電,、煤氣、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān),。對(duì)于延期交房應(yīng)當(dāng)明確約定違約金,，如每天按房款的百分之幾支付違約金,，防止賣(mài)方拖延。

第四,、關(guān)注戶(hù)口狀況,。二手房買(mǎi)賣(mài)中戶(hù)口問(wèn)題是一個(gè)特殊而又棘手的問(wèn)題。首先,，很多人購(gòu)買(mǎi)二手房就是為了落戶(hù)或者子女就學(xué),，但是由于各種原因，如果房?jī)?nèi)戶(hù)口未遷移,，新戶(hù)口遷入存在障礙,。其次，戶(hù)口對(duì)房屋本身的財(cái)產(chǎn)權(quán)利也造成一些不確定的影響,，如未來(lái)拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題,。因此在購(gòu)買(mǎi)二手房前一定要確認(rèn)房?jī)?nèi)戶(hù)口狀況。

第五,、重視違約條款和爭(zhēng)議解決方式的條款,。確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的發(fā)生，維護(hù)守約方的權(quán)益,。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任,，違約金或賠償金的計(jì)算或給付、免責(zé)情形等進(jìn)行明確的約定,。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁,，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇適用。

對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō),，買(mǎi)房要消耗掉大部分家庭儲(chǔ)存資金,，面對(duì)五花八門(mén)的房地產(chǎn)廣告和中介部門(mén)，二手房購(gòu)房者一定要小心謹(jǐn)慎,，及時(shí)了解相關(guān)的法律法規(guī)和房產(chǎn)信息，避免上當(dāng)受騙,。