我國一二線城市的房價(jià)居高不下，二手房成為不少購房者的優(yōu)先選擇,。買房的渠道多種多樣,，不少房產(chǎn)中介成為買房者尋求幫助和信息咨詢的重要途徑。然而不少黑心中介為了牟利,，和消費(fèi)者玩起了“文字游戲”,，使不少購房者上當(dāng)受騙。

廣告新規(guī)發(fā)布 一手廣告“掐緊”中介“水牌”誰管,？

從今年2月起,，國家工商總局公布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》正式實(shí)施。規(guī)定提出,，在房地產(chǎn)廣告中,，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積,，并不得含有升值或者投資回報(bào),、學(xué)位的承諾；不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置,；對價(jià)格有表示的,，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格,明示價(jià)格的有效期限。以往房地產(chǎn)廣告都非常任性,，“五分鐘到地鐵口”實(shí)際上是“五分鐘車程”,，而且是車速超快的那種；說好的省級學(xué)位有可能“降呢”,；“最低單價(jià)XXXX元起”,，但購房者到售樓部一問才知道特價(jià)單位已售罄……諸如此類“貨不對板”的宣傳會(huì)被新發(fā)布的規(guī)定所封殺。從市場人士分析來看,，工商總局公布的是規(guī)定開發(fā)商發(fā)布的廣告,，即在媒體上發(fā)布的信息，不過從新規(guī)的表述來說,，“房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)”理應(yīng)不止約束一手房,，對二手房也同樣適用。

正如本欄目之前多次提及,，政府監(jiān)管部門曾設(shè)想過推出“房源說明書”,，把二手房盤源的關(guān)鍵信息如房屋地址、坐落,、朝向,、結(jié)構(gòu)、建筑面積以及產(chǎn)權(quán)情況等規(guī)范起來,，如果盤源實(shí)際與房源說明書有出入,，二手房中介機(jī)構(gòu)將負(fù)擔(dān)起法律責(zé)任。但這個(gè)構(gòu)思最后并沒有“難產(chǎn)”,，據(jù)猜測是來自于業(yè)界壓力較大,。業(yè)界認(rèn)為業(yè)主未必能夠在放盤時(shí)就提供這些關(guān)鍵資料，如果官方需要業(yè)界為房源說明書“背書”,，那么二手房中介公司需要承擔(dān)的責(zé)任過大,。

從目前二手房機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息來看，無論是門店水牌還是媒體廣告,，盤源的具體指向都不太明顯,，而且多用四字詞，如“間隔四正”,，“采光良好”,、“景觀一流”，這些表述即使最終未達(dá)買家心水,，也不可能讓中介擔(dān)起責(zé)任,。對二手房中介業(yè)來說，二手房對比一手房天然的優(yōu)勢在于二手房是現(xiàn)成的房屋,，周邊環(huán)境也是確定的,，客戶親自上門看房確認(rèn)房屋情況才會(huì)簽約,，這種“所見即所得”的二手房，比單憑靠圖紙,、板房,、沙盤所展示的美好前景要靠譜得多。二手房買賣中的一個(gè)變數(shù)是學(xué)位,，因?yàn)閷W(xué)位分配大權(quán)掌握在教育局手里,，即使是曾經(jīng)配套名校學(xué)位的二手房，時(shí)不時(shí)也會(huì)出現(xiàn)名校招生范圍微調(diào)的情況,。就此來說,，中介機(jī)構(gòu)也有足夠的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對。除了學(xué)位外,，二手房買賣最大的變數(shù)是房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵,，這也是買賣雙方與中介最容易發(fā)生糾紛的一個(gè)地方。不過即使是查冊,，查冊那一刻顯示的信息有可能在二手房簽約之時(shí)就出現(xiàn)變化,，這也是中介所無法預(yù)見的。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》主要規(guī)管一手房廣告,，“放生”二手房廣告,，但市場無形之手仍會(huì)發(fā)揮作用，如果中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的二手房信息過于夸大,，只會(huì)讓購房者產(chǎn)生厭惡情緒,，而并非能夠起到吸引購房者進(jìn)門的作用。（東南新聞網(wǎng)）

二手房買賣簽約前必須注意的有關(guān)事項(xiàng)

面對房產(chǎn)中介的文字游戲,，購房者應(yīng)該從哪些方面來預(yù)防被騙呢,？首要的是在房屋買賣合同的簽訂過程中詳細(xì)了解合同條款和購房信息。

第一,、房屋產(chǎn)權(quán)要清楚,。購房者對于有意向購買的房產(chǎn)，在確定購買前,，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心打印該房產(chǎn)的權(quán)屬情況,，看清該房產(chǎn)所有人登記在誰的名下，是否存在其他共有人,，是否被抵押,。如果有其他共有人，那么買賣合同一定要所有人一起簽署,，否則合同可能面臨撤銷的風(fēng)險(xiǎn),。如果有抵押，那么簽訂合同就要求更加謹(jǐn)慎,，如果確實(shí)要買,，可以協(xié)商以房款沖抵債務(wù)解除合同,。

第二、必須對付款方式進(jìn)行明確,、具體的約定,。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付,，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn),。目前實(shí)踐中,，購房款一般分為三筆支付，定金之外,，還有首付款和尾款,，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體,。另外,，如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期貸款的解決方法要先前進(jìn)行特別約定,，以免因約定不明而產(chǎn)生糾紛,。

第三、房屋交接事項(xiàng)要清楚,。房屋買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間,，交房條件及水、電,、煤氣,、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。對于延期交房應(yīng)當(dāng)明確約定違約金,，如每天按房款的百分之幾支付違約金,，防止賣方拖延。

第四,、關(guān)注戶口狀況,。二手房買賣中戶口問題是一個(gè)特殊而又棘手的問題。首先,，很多人購買二手房就是為了落戶或者子女就學(xué),，但是由于各種原因，如果房內(nèi)戶口未遷移,，新戶口遷入存在障礙,。其次，戶口對房屋本身的財(cái)產(chǎn)權(quán)利也造成一些不確定的影響,，如未來拆遷補(bǔ)償分配問題,。因此在購買二手房前一定要確認(rèn)房內(nèi)戶口狀況,。

第五、重視違約條款和爭議解決方式的條款,。確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的發(fā)生,，維護(hù)守約方的權(quán)益。房屋買賣合同應(yīng)對如何承擔(dān)違約責(zé)任,，違約金或賠償金的計(jì)算或給付,、免責(zé)情形等進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁,，買賣雙方可以選擇適用,。

對于普通家庭來說，買房要消耗掉大部分家庭儲存資金,，面對五花八門的房地產(chǎn)廣告和中介部門,，二手房購房者一定要小心謹(jǐn)慎，及時(shí)了解相關(guān)的法律法規(guī)和房產(chǎn)信息,，避免上當(dāng)受騙,。