北京一套房子動輒就需數百萬,，在面對如此高昂的房價時北漂們只能選擇租房度日，工資較高的北漂或許會選擇高端的住宅,，工資低廉的北漂只能選擇一般的小區(qū)甚至是自建房,、地下室。不管您租的是什么樣兒的房子,，您都有必要了解下房屋租賃的有關問題,，以防中介或者是房東欺騙您。

 

北京高端住宅租賃持續(xù)縮水 多個項目退市或拆改

 

受跨國公司預算緊縮,、內資企業(yè)開支監(jiān)管嚴格以及北京空氣質量問題的影響,，以服務式公寓為代表的北京高端住宅租賃市場，整體需求正不斷受到壓縮,，受此影響,，市場供應持續(xù)縮水。來自機構的統(tǒng)計數據顯示,，截至2015年末,，服務式公寓總存量同比下降5.3%至7430套，總存量連續(xù)第三年出現下滑,。不少項目不斷推遲入市時間，并通過改造為住宅或者寫字樓的方式,，退出高端租賃市場,。

 

多個項目退市

 

“從去年3月第一間公寓拆改成辦公區(qū)到現在，項目7棟樓中已經有一半完成拆改或者正在進行拆改中”,。日前,，位于金融街區(qū)域的北京金融街公寓的銷售負責人這樣告訴記者,。

 

據其介紹，金融街公寓包括一居室,、兩居室,、三居室等多種戶型，承租用作辦公使用的客戶,，會按照寫字樓的標準,，將現有公寓的非承重墻打通進行重新改造。

 

在合理范圍內追求收益的最大化,，是該項目將公寓用途改造的主要原因,。上述人士介紹，改造成辦公空間之后,，租金按每平方米計算,，這與公寓每月固定的幾萬元相比，收益更為可觀,。據第一太平戴維斯最新發(fā)布的數據,，金融街區(qū)域寫字樓平均租金高達每平方米每月人民幣535.2元，這一數據要遠超北京其他所有區(qū)域,。

 

進行改造的公寓項目不止金融街公寓一家,，據高力國際對市場的常年跟蹤研究，服務式公寓市場近幾年陸續(xù)有項目改造為其他形式的物業(yè),，譬如,，位于望京的福泰酒店公寓改造成寫字樓、位于燕莎及朝陽公園區(qū)域的盛捷福景苑,，也已經改造為住宅進行散售,。

 

除此之外，還有一些項目不斷推遲入市時間,，如盛捷遠洋望京服務公寓的計劃入市時間,，由最初的2014年不斷推遲至2018年。

 

分化加劇

 

來自高力國際的統(tǒng)計數據顯示,，就服務式公寓市場而言,，截至2015年末，服務式公寓總存量同比下降5.3%至7430套,，總存量連續(xù)第三年出現下滑,。盡管去年服務式公寓市場需求較2014年小幅提升，但較前幾年仍明顯疲軟,。

 

高力國際統(tǒng)計顯示,，許多服務式公寓運營商正試圖通過吸引國內租戶或簽訂更多短期租約，以獲得更高的出租率。

 

除了服務式公寓市場低迷之外,，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤認為,，高端別墅市場也受到需求萎縮的直接沖擊。去年第四季度,，其入住率同比下跌3.5個百分點至84.2%,租金下跌1.4%至每平方米每月119.9元,。

 

當然，也有一部分服務式公寓維持長期穩(wěn)定的租賃需求并且空置率常年保持在低位,，如位于燕莎及朝陽公園區(qū)域和CBD區(qū)域的某些公寓,，由于其交通便利，運營成熟,，擁有穩(wěn)定的來自亞洲及歐美的租戶,，長期需求穩(wěn)定。與此同時,，小戶型公寓更受到市場青睞,。

 

據高力國際的統(tǒng)計，2016年將有三個服務式公寓項目計劃入市,，其中兩個位于非核心區(qū)域,，不過，市場低迷狀況或將致使部分項目推遲入市時間,。經濟放緩預計將對需求及租金水平施加下行壓力,，李牧預計，或將有更多服務式公寓項目通過改造而退出市場,。

 

需求加速疲軟

 

仲量聯(lián)行的相關負責人告訴記者,，高端公寓租賃市場需求疲軟始于2008年全球金融危機之后，因傳統(tǒng)上高端公寓租賃市場的主力為外籍人士以及外資企業(yè)的中高層管理人員,，隨著外資企業(yè)在中國業(yè)務擴張放緩,，對高端公寓租賃的需求也隨之增長乏力。

 

“這種需求的減緩從2014年開始表現得更為明顯”,，李牧告訴記者,，北京持續(xù)惡化的空氣質量成為催化劑，越來越成為跨國外派人員在京工作的一個顧慮,，一方面一部分外派人員離京,，另一方面外派人員及其家庭來京意愿降低。（京華時報）

 

房屋租賃時不得不知的問題

 

雖說北京的高端住宅租賃在持續(xù)縮水,，但是北漂們并沒減少,，他們仍會租一個遮風擋雨的地方，為了防止自己上當受騙租客們有必要了解一些房屋租賃的問題,。

 

房屋租賃合同的內容

 

不管是通過中介租房還是通過房東租房,，都難免會簽訂一份書面的租賃合同,，此時作為租客的北漂們就需要先了解下租賃合同的內容,，以防租賃事宜未約定明確,。合同的主要內容為：

 

1、雙方當事人的情況

 

合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況,。

 

2,、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置,。

 

如位于某路某號某室,；住房面積；住房裝修情況,，簡要說明住房的墻壁,、門窗、地板,、天花板,、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設施和設備,，簡要列舉住房內出租人為承租人準備的家具,、家用電器、廚房設備和衛(wèi)生間設備等,；住房的產權及產權人,，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰,，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房,。

 

3、住房用途,。

 

主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住,、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合??；住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途,，如辦公等,。

 

4、租賃期限,。

 

由于承租人不希望頻繁搬家,，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時間,，所以需要在合同中約定一個期限,。在這個期限內,，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房,，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房,。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人,。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房,，則要提前通知出租人。經協(xié)商,，出租人同意后,，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走,，但是沒有找到合適的新住處,，出租人應酌情延長租賃期限。

 

5,、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定,，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租,。

 

租金的付款方式大致有按年付,、按半年付、按季付,。如果一次付清較長期限的房租,，可以和出租人討價還價，要求給予一些優(yōu)惠,。但從承租人的經濟承受能力角度考慮,，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。

 

6,、住房修繕責任出租人是住房的產權人或產權人的委托人,，所以修繕住房是出租人的責任。

 

承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查,，保證自己今后能夠正常使用,。如果在正常使用過程中住房或設施損壞，承租人應及時通知出租人請物業(yè)管理公司予以維修,。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的,，由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的,，承租人可與其共同出資維修,，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。

 

7,、住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施,。

 

不能擅自拆,、改、擴建或增加,。在確實需要對住房進行變動時,，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議,。

 

8,、轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入,。

 

由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規(guī)定,。如果允許轉租,，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉租收入的比例；如果不允許轉租,，而承租人擅自轉租,，出租人則有權終止租賃合同。

 

9,、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述各項條款,。

 

如租賃期限、租金等,，雙方可以通過協(xié)商對合同進行變更,。如果承租人由于工作等的變動需要與他人互換住房，應該事先征得出租人同意,，換房后,，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同,。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同,，則要提前通知對方，并按照合同約定或協(xié)商給予對方一定的補償,。如果合同到期,，那么該合同自然終止。

 

10,、違約責任在簽訂合同時,，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應的懲罰辦法,。

 

房東漲房租如何處理

 

既然是租房子就必然涉及到交房租,，但有的房東會以房價上漲等理由來要求漲房租，若租客遇到又該如何處理呢,？

 

在租賃期間,，房東需要提高租金必須經過租客的同意,，否則構成違約。如果租客不接受的話,，租客可以要求以原來租金價格繼續(xù)履行合同,。若房東因租客不接受提高租金的請求而強制解約的，租客可以追究房東根本性違約的違約責任,。

 

若房東在租賃期內無故漲房租,，租客還可以通過向法院起訴，通過訴訟方式維護租客的合法權益,。

 

租約到期租客續(xù)租時房東漲房租的,，如果房東定出了合理的新的租金，而原承租人不同意,，那就意味著放棄優(yōu)先承租權,，出租人即可與別人建立租賃關系；如果原承租人同意這些合法的條件,，要另行簽訂租賃合同,，將新條件寫進去，將原已屆滿的期限變更為新約定的期限,，還應向房管部門登記備案,。

 

現實生活中買不起房的大有人在，為了保證自己有一個居住的地方只好選擇租房,，而有過租房經驗的朋友都知道租房時要交押金,，而這押金在退房時可能無法全額要回，還有的租客在租賃期間遇到房東收房或賣房的情形,。所以說看似簡單的房屋租賃實則隱含眾多法律問題,，為了保障自己的合法權益最好先了解一些有關知識。