我們知道，抵押的成立是不需要將抵押物轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人占有的,，這也就意味著抵押物實(shí)際上仍然由抵押人掌控,，為此不少人存在這樣的疑問：東西在抵押人手里，那他是不是可以處分,，比如：將抵押后的房屋出租等,，這些問題也引發(fā)了一些抵押糾紛，那我們要怎么處理房產(chǎn)抵押糾紛呢,？下面將為您詳細(xì)闡述。

一,、抵押后的房屋能出租嗎

抵押后的房屋也可出租,，但應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該房屋已抵押的事實(shí)。已經(jīng)抵押的房屋出租的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對(duì)房屋受讓人不具有約束力，即受讓人可終止原租賃合同,，承租人對(duì)該房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),、繼續(xù)租賃權(quán)。抵押人未書面告知承租人抵押事實(shí)的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的,，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任；如果書面告知承租人該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的,，由承租人自己承擔(dān)。

房屋抵押權(quán)的效力,，只對(duì)于被設(shè)定為抵押物的房屋本身有效,，利息、租金等孳息不是抵押物,。但當(dāng)債務(wù)履行期屆滿,，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息,。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的,，抵押權(quán)的效力不及于該孳息,。取得孳息的清償順序：

（1）收取孳息的費(fèi)用；

（2）主債權(quán)的利息,；

（3）主債權(quán),。

二、怎么處理房產(chǎn)抵押糾紛

（一）房屋先出售后抵押,，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理,？在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán),，購(gòu)房者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的,，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買賣合同未登記,，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力,，可以對(duì)抗購(gòu)房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購(gòu)房者的權(quán)利,。但如果購(gòu)房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售,，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù),。

2,、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的,，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán),。

（二）房屋先設(shè)定抵押后又出售，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理,？房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后,，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房者權(quán)益沖突的有以下兩種情形：

1,、如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況,，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效,。

2,、如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意,，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán),；如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買受的,，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，法律上也不保護(hù)這種情形。

在這還想提醒抵押權(quán)人注意的是：房產(chǎn)抵押不同于一般的動(dòng)產(chǎn)抵押,，它需要當(dāng)事人去有關(guān)部門辦理抵押登記,，否則僅僅是簽訂抵押合同,，抵押權(quán)是不能成立的。另外,，事先預(yù)防糾紛要比事后頭疼解決糾紛好,，所以當(dāng)您有抵押合同需要時(shí)，建議您可以去咨詢一下法律專業(yè)人士,，讓他們幫助您有效避免糾紛,。