房屋買賣在中國人非常重要的財(cái)產(chǎn)處分行為，而在房屋買賣過程中出現(xiàn)了意外狀況,、糾紛的,，可以讓當(dāng)事人操碎了心，愁白了頭,。這不，有位張某花了錢,、買了房,，也已經(jīng)住進(jìn)去了，就因?yàn)槌鍪廴说脑驔]能辦理過戶,，現(xiàn)在房子差點(diǎn)被法院拍賣了,。

【案情】

2014年1月，王某將其所有的房屋出售給張某,，雙方簽訂了買賣合同,，張某付清款項(xiàng)后即入住，約定合同簽訂3個(gè)月內(nèi)雙方辦好過戶登記手續(xù),。2014年3月,，王某因外出逃債而下落不明，張某未能如約辦理過戶手續(xù)。2014年2月,，王某在某銀行處貸款30萬元,，并以該房屋辦理了抵押登記。2014年底,，銀行申請法院拍賣執(zhí)行該房屋,，并就該房屋拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償,。張某提出異議,，稱房屋買賣合同合法有效，該房屋是其合法財(cái)產(chǎn),，且本人已支付了相應(yīng)房屋全部對(duì)價(jià),，不存在過錯(cuò)，應(yīng)視為取得房屋所有權(quán),，故銀行不能徑行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),，應(yīng)排除本案執(zhí)行。

【分歧】

本案的爭議焦點(diǎn)是張某所提異議是否能夠成立,？銀行的抵押權(quán)是否能夠?qū)崿F(xiàn),？

第一種意見認(rèn)為，張某所提異議不能成立,。房屋買賣協(xié)議雖為有效,，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效主義，因雙方買賣房屋時(shí)未辦理房屋權(quán)屬變更登記,，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力,，銀行的擔(dān)保物權(quán)有效并有優(yōu)先于異議人基于合同產(chǎn)生的債權(quán)的效力。即使異議人支付全部價(jià)款,、實(shí)際占有,，但未過戶的，異議人對(duì)房產(chǎn)仍無法享有物權(quán),，只享有對(duì)王某的債權(quán),。房產(chǎn)實(shí)則仍為王某的財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人依法享有抵押權(quán),，可以就該房屋拍賣,、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

第二種意見認(rèn)為,，張某所提異議基本成立,。因?yàn)樵摲课萃跄吃诘盅簷?quán)登記之前就已經(jīng)出售給張某，買賣合同合法有效,，且張某已經(jīng)支付全部款項(xiàng)并實(shí)際入住,，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但原因是王某下落不明，非張某意志能力范圍,，張某并無過錯(cuò),。銀行雖為善意，但王某故意隱瞞后手抵押房屋已經(jīng)在先出售的事實(shí),，有違誠信,，其與銀行設(shè)定抵押行為屬無權(quán)處分，故銀行不享有對(duì)該房屋的抵押權(quán),，所以張某的權(quán)益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù),，銀行可另行要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。

【解析】

筆者同意第二種意見,。對(duì)本案主要事實(shí)行為進(jìn)行法律上的梳理,，可發(fā)現(xiàn)本案存在兩個(gè)合同法律關(guān)系：一是異議人張某與被執(zhí)行人王某的房屋買賣關(guān)系；二是申請執(zhí)行人銀行與被執(zhí)行人王某的抵押合同關(guān)系,。

本案抵押權(quán)行使要件應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查,，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的例外情形在實(shí)踐中是有法律依據(jù)的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定,，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；（三）已支付全部價(jià)款,，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。

筆者認(rèn)為,，上述規(guī)定是對(duì)我國物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)登記的緩和，目的在于保護(hù)善意購房人的生存利益,，畢竟,，登記本身難免疏漏或出錯(cuò)，需要對(duì)簽訂合同,、全額付款、實(shí)際占有且無過錯(cuò)四條件同時(shí)滿足的第三人進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶厥獗Ｗo(hù),，排除執(zhí)行,，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。簡而言之,，以不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的登記公示為原則,，但并不否認(rèn)和排斥一定的未過戶限定情形下，債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所享有的一定權(quán)利。

反例推知,，從時(shí)間上分析,，假定本案設(shè)定抵押發(fā)生在房屋買賣合同簽訂之前，在張某購房之前涉案房屋已經(jīng)處于抵押狀態(tài),，根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條之規(guī)定,，抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),。張某應(yīng)當(dāng)完全能夠預(yù)見該抵押權(quán)可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn),，故張某自身存在過錯(cuò)。從條件上分析,，如果張某在合理期限內(nèi)未積極行使辦理過戶登記手續(xù)的,，怠于行使權(quán)利逾期辦證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有過錯(cuò),。以上情形中,，張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果，異議請求應(yīng)予駁回,。

綜上所述,，筆者認(rèn)為本案情形中，銀行獲得的抵押權(quán)不能對(duì)抗買受人張某,，即使該房屋未辦理過戶登記手續(xù),，法院也不能強(qiáng)制執(zhí)行該房屋，應(yīng)停止該房屋的執(zhí)行,。

（作者單位：江蘇省揚(yáng)州市江都區(qū)人民法院）