房屋買賣在中國人非常重要的財產(chǎn)處分行為,，而在房屋買賣過程中出現(xiàn)了意外狀況,、糾紛的，可以讓當(dāng)事人操碎了心,，愁白了頭,。這不，有位張某花了錢,、買了房,，也已經(jīng)住進去了,，就因為出售人的原因沒能辦理過戶,，現(xiàn)在房子差點被法院拍賣了。

【案情】

2014年1月,，王某將其所有的房屋出售給張某,，雙方簽訂了買賣合同，張某付清款項后即入住,，約定合同簽訂3個月內(nèi)雙方辦好過戶登記手續(xù),。2014年3月，王某因外出逃債而下落不明,，張某未能如約辦理過戶手續(xù),。2014年2月，王某在某銀行處貸款30萬元,，并以該房屋辦理了抵押登記,。2014年底，銀行申請法院拍賣執(zhí)行該房屋，并就該房屋拍賣,、變賣所得價款優(yōu)先受償,。張某提出異議，稱房屋買賣合同合法有效,，該房屋是其合法財產(chǎn),，且本人已支付了相應(yīng)房屋全部對價，不存在過錯,，應(yīng)視為取得房屋所有權(quán)，故銀行不能徑行實現(xiàn)抵押權(quán),，應(yīng)排除本案執(zhí)行,。

【分歧】

本案的爭議焦點是張某所提異議是否能夠成立？銀行的抵押權(quán)是否能夠?qū)崿F(xiàn),？

第一種意見認(rèn)為,，張某所提異議不能成立。房屋買賣協(xié)議雖為有效,，我國不動產(chǎn)物權(quán)采取登記生效主義,，因雙方買賣房屋時未辦理房屋權(quán)屬變更登記，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力,，銀行的擔(dān)保物權(quán)有效并有優(yōu)先于異議人基于合同產(chǎn)生的債權(quán)的效力,。即使異議人支付全部價款、實際占有,，但未過戶的,，異議人對房產(chǎn)仍無法享有物權(quán)，只享有對王某的債權(quán),。房產(chǎn)實則仍為王某的財產(chǎn),，抵押權(quán)人依法享有抵押權(quán)，可以就該房屋拍賣,、變賣所得價款優(yōu)先受償,。

第二種意見認(rèn)為，張某所提異議基本成立,。因為該房屋王某在抵押權(quán)登記之前就已經(jīng)出售給張某,，買賣合同合法有效，且張某已經(jīng)支付全部款項并實際入住,，雖未辦理過戶登記手續(xù),，但原因是王某下落不明，非張某意志能力范圍,，張某并無過錯,。銀行雖為善意，但王某故意隱瞞后手抵押房屋已經(jīng)在先出售的事實，有違誠信,，其與銀行設(shè)定抵押行為屬無權(quán)處分,，故銀行不享有對該房屋的抵押權(quán)，所以張某的權(quán)益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護,，銀行可另行要求王某承擔(dān)違約責(zé)任,。

【解析】

筆者同意第二種意見。對本案主要事實行為進行法律上的梳理,，可發(fā)現(xiàn)本案存在兩個合同法律關(guān)系：一是異議人張某與被執(zhí)行人王某的房屋買賣關(guān)系,；二是申請執(zhí)行人銀行與被執(zhí)行人王某的抵押合同關(guān)系。

本案抵押權(quán)行使要件應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查,，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的例外情形在實踐中是有法律依據(jù)的,。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定,，金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款,，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

筆者認(rèn)為,，上述規(guī)定是對我國物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)登記的緩和,，目的在于保護善意購房人的生存利益，畢竟,，登記本身難免疏漏或出錯,，需要對簽訂合同、全額付款,、實際占有且無過錯四條件同時滿足的第三人進行適當(dāng)?shù)奶厥獗Ｗo,，排除執(zhí)行，實現(xiàn)實質(zhì)正義,。簡而言之,，以不動產(chǎn)變動的登記公示為原則，但并不否認(rèn)和排斥一定的未過戶限定情形下,，債權(quán)人對不動產(chǎn)所享有的一定權(quán)利,。

反例推知，從時間上分析,，假定本案設(shè)定抵押發(fā)生在房屋買賣合同簽訂之前,，在張某購房之前涉案房屋已經(jīng)處于抵押狀態(tài),，根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條之規(guī)定，抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),。張某應(yīng)當(dāng)完全能夠預(yù)見該抵押權(quán)可能導(dǎo)致的風(fēng)險，故張某自身存在過錯,。從條件上分析,，如果張某在合理期限內(nèi)未積極行使辦理過戶登記手續(xù)的，怠于行使權(quán)利逾期辦證,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有過錯,。以上情形中，張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果,，異議請求應(yīng)予駁回,。

綜上所述，筆者認(rèn)為本案情形中,，銀行獲得的抵押權(quán)不能對抗買受人張某,，即使該房屋未辦理過戶登記手續(xù),，法院也不能強制執(zhí)行該房屋,，應(yīng)停止該房屋的執(zhí)行。

（作者單位：江蘇省揚州市江都區(qū)人民法院）