商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第八條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案,?！北疚膶槟榻B商品房現(xiàn)售應(yīng)該滿足什么條件，現(xiàn)售之前如何辦理商品房現(xiàn)售備案,。

商品房現(xiàn)售應(yīng)該滿足什么條件

商品房現(xiàn)售，是指銷售已經(jīng)建成竣工的商品房,。在商品房銷售中,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)買者通常將商品房現(xiàn)售稱為現(xiàn)房買賣。現(xiàn)房是指已經(jīng)經(jīng)過(guò)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收,，并且已經(jīng)取得質(zhì)理合格證明文件,，可以交付使用的商品房。簡(jiǎn)單地說(shuō),，商品房現(xiàn)售就是銷售現(xiàn)房,，銷售能立即使用的商品房。購(gòu)買者購(gòu)買了現(xiàn)房以后,，能夠馬上居住,、營(yíng)業(yè)或者從事其他活動(dòng)。

《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定,，商品房現(xiàn)售,，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件,；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí),；

（六）供水,、供電、供熱,、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期,；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí),。

在這七個(gè)條件中，前三個(gè)條件都是對(duì)商品房現(xiàn)售的賣方的要求，要求賣方即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備一定的資格,，擁有一定的證明文件,。具體包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū),、土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等。而后面四個(gè)條件主要是為了保證商品房質(zhì)量,，維護(hù)相關(guān)人的合法權(quán)益,，也是商品房現(xiàn)售的重要條件，缺少這些條件容易導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生或者損害購(gòu)房者的利益,。

如何辦理商品房現(xiàn)售備案

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定,，辦理商品房現(xiàn)售備案須提交如下材料：

（一）《商品房預(yù)售許可證》（收原件）；

（二）《商品房現(xiàn)售備案申報(bào)表》（附授權(quán)委托書(shū)）（收原件）,；

（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,、《資質(zhì)證書(shū)》、《企業(yè)法定代表人證書(shū)》（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）,；

（四）發(fā)改委批文（備案證明）（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

（五）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、審批單（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

（六）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及其附圖（驗(yàn)原件收復(fù)印件）,；

（七）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、審批單、《規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證》及竣工紅線圖（驗(yàn)原件收復(fù)印件）,；

（八）《建筑工程施工許可證》（收原件及復(fù)印件）,、建筑工程施工合同、分包合同備案資料（驗(yàn)原件收復(fù)印件）,；

（九）《竣工驗(yàn)收備案表》（或《竣工驗(yàn)收合格證》（驗(yàn)原件收復(fù)印件）,；

（十）商品房現(xiàn)售方案（收原件）：

現(xiàn)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明以下幾方面內(nèi)容：1、現(xiàn)售商品房的坐落,、棟號(hào),、面積、用途,、均價(jià),；2、開(kāi)工日期,、竣工交付日期,、銷售方式；3,、供水,、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施及其它公共設(shè)施是否已具備交付使用條件,；4,、物業(yè)公司及物業(yè)管理用房落實(shí)情況；5,、拆遷安置落實(shí)情況,；6、現(xiàn)售商品房?jī)r(jià)目表及房號(hào)編排示意圖（附派出所出具的門牌證明,、經(jīng)審核的房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告書(shū),，驗(yàn)原件后收復(fù)印件）；

（十一）《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（收原件及復(fù)印件）,；

（十二）《物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)備案表》（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）,；

（十三）貴港市前期物業(yè)管理備案證明及前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表（原件）；

（十四）確定物業(yè)管理用房的報(bào)告并附位置圖,，

（十五）《白蟻預(yù)防合同書(shū)》及工程驗(yàn)收單（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）,；

（十六）開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）,。

（十七）未辦理《商品房預(yù)售許可證》的還需要提交以下材料：1、規(guī)劃總平圖（驗(yàn)原件收復(fù)印件）,；2,、規(guī)劃部門、審圖機(jī)構(gòu)審批圖（平面,、立面,、剖面圖全套，驗(yàn)原件收復(fù)印件）,；3,、施工圖審查備案表或?qū)彶閳?bào)告書(shū)。

（十八）房產(chǎn)管理部門認(rèn)為有必要提供的其他材料,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。但是不管采取何種方式銷售商品房,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案,。而且，商品房銷售時(shí),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買賣合同,。