摘　要：早在1992年,，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為，但由于國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)不夠健全,，政府對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為也未及時加以規(guī)范和管理,，致使我國房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定依然存在諸多空白，大量房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動頻發(fā)爭議和糾紛,。尤其是近期,，受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈受到嚴重影響,，開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓活動越來越為頻繁,，從最初一兩塊地的轉(zhuǎn)讓發(fā)展到整個項目公司的轉(zhuǎn)讓，如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易行為，成為了一件急需解決的事情,。本文將結(jié)合具體案例,，探討房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的法律問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目　轉(zhuǎn)讓交易　法律問題　法律糾紛

一,、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓

1,、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的概念

早在1992年，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為,，但由于國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)不夠健全,，政府對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為也未及時加以規(guī)范和管理，致使我國房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定依然存在諸多空白,，大量房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動頻發(fā)爭議和糾紛,。尤其是近期，受國家宏觀調(diào)控的影響,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈受到嚴重影響,，開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓活動越來越為頻繁，從最初一兩塊地的轉(zhuǎn)讓發(fā)展到整個項目公司的轉(zhuǎn)讓,，如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易行為,，成為了一件急需解決的事情。

房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓,，不同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓,，是指開發(fā)商在開發(fā)過程中將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。在房地產(chǎn)行業(yè)興起和發(fā)展的前期,，并不允許房地產(chǎn)開發(fā)項目的交易,。1990年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營自己開發(fā)的商品房,，不得轉(zhuǎn)手倒賣,，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營,?！辈贿^自1992年后，隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立,，房地產(chǎn)開發(fā)項目交易轉(zhuǎn)讓行為以其手續(xù)簡單,、費用節(jié)省、開發(fā)快捷的優(yōu)點,，在我國很快有了極大的發(fā)展,。

2、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動中,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,；轉(zhuǎn)讓方必須已經(jīng)按照出讓合同約定支付了全部土地出讓金,，持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用批文、紅線圖,，如果沒有辦理土地出讓手續(xù)或雖然已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的,，應(yīng)當(dāng)對辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人和相關(guān)費用進行約定，并約定尚未付清費用的承擔(dān)方式,；轉(zhuǎn)讓交易的房地產(chǎn)項目,，必須是已經(jīng)進行了一定投資，包括三通一平,、工程地質(zhì)勘察,、建筑設(shè)計等工作；此外,，還必須是已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,，具備開工條件的項目。

3,、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易的類型

房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易的類型,，主要包括開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種。開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓一般用于未成立項目公司的項目,。對于開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓,，項目投資人可以是現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓，也可以是土地作價轉(zhuǎn)讓,，其中因項目停建,、緩建而進行的項目轉(zhuǎn)讓交易，除了需要交易雙方合意外,，還必須按照項目的立項,、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù),，其主要適用的法律法規(guī)包括《房地產(chǎn)法》、《規(guī)劃法》和《建筑法》,。項目轉(zhuǎn)讓是一種成本高,、手續(xù)繁瑣的轉(zhuǎn)讓交易活動，但這種轉(zhuǎn)讓形式只是對項目的開發(fā)主體進行變更,，受讓方并不承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方的債務(wù),，所以風(fēng)險較小。

公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用于成立了項目公司的開發(fā)項目,，轉(zhuǎn)讓活動由項目公司的股東通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來轉(zhuǎn)讓項目,，這種轉(zhuǎn)讓形式只是變更項目公司內(nèi)部的股權(quán)結(jié)構(gòu)，不會對土地使用和相關(guān)政府批文進行變更,，所以整個轉(zhuǎn)讓活動相對簡單,，免除了大量的手續(xù)和費用,，受讓方以股東的身份直接參與項目公司的管理。

但是,，這種轉(zhuǎn)讓活動如果涉及外商投資企業(yè),，則涉及了項目投資人及合同、章程等的變更,，需要報主管部門審批,。雖然這種轉(zhuǎn)讓形式相對簡單，費用較低,，但受讓方除了承擔(dān)項目本身的建設(shè)風(fēng)險外,，還需要承擔(dān)項目公司原有的債務(wù)、擔(dān)保,、合同違約等風(fēng)險,，主要用于停建、緩建項目的轉(zhuǎn)讓,。

4,、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易需要辦理的法律手續(xù)

在房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易活動中，需要辦理的法律手續(xù)根據(jù)項目轉(zhuǎn)讓的方法略有不同,。開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓需要辦理的手續(xù)主要包括項目轉(zhuǎn)讓合同,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)、項目建設(shè)者更名手續(xù),、備案手續(xù),；項目公司的轉(zhuǎn)讓需要的手續(xù)包括股權(quán)工商登記變更手續(xù)、債權(quán)債務(wù)約定公告,、項目公司的清算,，如果是外商投資企業(yè)，還需要外經(jīng)貿(mào)部門審批手續(xù),。

二,、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中需要注意的問題

1、項目轉(zhuǎn)讓付款問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目所包括的內(nèi)容極為復(fù)雜,，不管是項目的轉(zhuǎn)讓還是項目公司的轉(zhuǎn)讓,，在整個轉(zhuǎn)讓交易活動中，需要辦理的手續(xù)都極為繁瑣,，同時要清算和落實項目資產(chǎn)情況及負債情況都需要大量時間,，付款方式也成為房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易活動中不得不考慮的一個問題。這其中需要注意,，一旦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記,，即便轉(zhuǎn)讓款項尚未付清，受讓人依然享有不動產(chǎn)物權(quán),，轉(zhuǎn)讓人只享有向受讓人的主張權(quán)?，F(xiàn)在通常采用銀行保函,、雙方共同監(jiān)管或第三方托管的方式，來規(guī)避轉(zhuǎn)讓付款所產(chǎn)生的風(fēng)險,，保證在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)期間不出現(xiàn)其他風(fēng)險因素,。

2、土地負擔(dān)問題

在項目轉(zhuǎn)讓交易中,，項目轉(zhuǎn)讓人為了獲得更多的利益,，很有可能會在轉(zhuǎn)讓交易時故意隱瞞在土地使用權(quán)或地上物上存在的負擔(dān)，這種隱瞞行為可能會導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同的失效,，或因為債務(wù)的相對性而不會損害受讓人的實際利益,，但由于立法或司法解釋的改變，這種隱瞞行為很可能會對受讓人形成直接的經(jīng)濟損失,。

比如以往的法律規(guī)定,，工程款如何支付是發(fā)包人與承包人的事，土地使用權(quán)在項目建設(shè)期間轉(zhuǎn)讓,，尚未支付的工程款,，承包人只能與用地人進行交涉，對土地使用權(quán)的受讓人無法主張權(quán)利,。而在新《合同法》中,，第二百八十六條則規(guī)定，發(fā)包人未按約定支付價款的,，承包人可催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款,，發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不能折價,、拍賣的部分以外,，可以與發(fā)包人將該工程適宜部分進協(xié)議折價，或申請人民法院將工程進行拍賣,，以優(yōu)先償還建設(shè)工程價款,。這種債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隱瞞了有關(guān)工程款支付的事實,，承包人在主張權(quán)利時有了向土地使用權(quán)受讓人主張權(quán)利的可能,。

3、合同問題

項目轉(zhuǎn)讓交易活動,，需要注意所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人必須以書面形式協(xié)商一致,，項目所涉及的各種政府批文包括立項和規(guī)劃批文均需在合同中一一列明,。整個轉(zhuǎn)讓交易活動，必須符合項目開發(fā)過程不同階段中政府有關(guān)的轉(zhuǎn)讓條件,。對于成立了項目公司的項目轉(zhuǎn)讓,，如果是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對全部項目或部分項目進行轉(zhuǎn)讓的,，必須按公司法中有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，并辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù),，澄清債權(quán)債務(wù)并約定公告程序,。如果項目轉(zhuǎn)讓時未按出讓合同約定期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同需要約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責(zé)任人,，如果合同中的土地使用年限已經(jīng)開始使用的,，應(yīng)在合同約定的土地使用年限中作相應(yīng)的扣除。如果是已經(jīng)實行預(yù)售的房地產(chǎn)項目,，雙方應(yīng)約定通知預(yù)購業(yè)主,，并在合約中明確因此引起相應(yīng)責(zé)任時的處理方法。

總之,，房地產(chǎn)項目由于涉及內(nèi)容較為復(fù)雜,，轉(zhuǎn)讓活動中所需辦理的手續(xù)繁多，所以在轉(zhuǎn)讓活動中,，不管是轉(zhuǎn)讓方還是受讓方,，不管是采用何種方法進行轉(zhuǎn)讓，都應(yīng)當(dāng)仔細分析整個項目的相關(guān)情況,，澄清相關(guān)債權(quán)債務(wù),，以及各種審批文件、技術(shù)文件,、土地使用文件等相關(guān)內(nèi)容,，從而避免因此引起的法律風(fēng)險。