為了打擊投機(jī),、投資買房,，針對(duì)高房?jī)r(jià)，國(guó)家多部委再次打出“組合拳”,，展開了新一輪樓市調(diào)控,，矛頭直指多套房購(gòu)房者,。在“新五條”、“新國(guó)八條”,、限購(gòu),、限貸、銀行加息等壓力下,，大多數(shù)手頭攥有閑置資金的投資客一時(shí)間只能望房興嘆?？梢灿幸恍┵?gòu)房者試圖用“借名買房”的方式規(guī)避高首付或“限購(gòu)令”,。

借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中屢見不鮮，可因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮,，若不了解借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施,，很有可能落得人房?jī)墒У木置妗?/p>

（一）借名買房的原因分析

房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為,。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人,，被借名之人為登記購(gòu)房人。實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢,，一般是出于以下原因,。

1、規(guī)避法律或者政策,。購(gòu)買房產(chǎn)需要一定的資格,，事實(shí)購(gòu)房人沒有資格購(gòu)買，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買是最常見的情形,。比如,，有些人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房,。再比如,，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購(gòu)買房屋，以規(guī)避“限購(gòu)令”關(guān)于不得購(gòu)買第二或第三套住房的規(guī)定,。

2,、貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如,，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工,，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒有資格辦這種貸款,，于是以別人的名義辦理公積金貸款,。還有單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠,，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，單位有明文規(guī)定,，集資房只對(duì)本單位員工出售，所以購(gòu)房人與員工私下簽訂買房協(xié)議,，以該員工的名義先簽訂購(gòu)房合同,，所有房款均由購(gòu)房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi),，待到房產(chǎn)證下來以后,，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

3,、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù),。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù),。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn),，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下,，給債權(quán)人和法院以自己無財(cái)產(chǎn)的假象,。

4、簡(jiǎn)便手續(xù),，減少稅費(fèi),。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購(gòu)買房屋等,。

（二）借名買房的風(fēng)險(xiǎn)分析

1,、借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，如果登記購(gòu)房人反悔,，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí),，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；

其次,，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù),，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；

再次,，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡,，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；

最后,，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人,，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同,。

在這些情況下,，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款,、違約金,，不能要求繼續(xù)履行合同,、取得房產(chǎn)。而且,，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為,，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

2,、借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后,，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋,，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要,。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

（1）借名購(gòu)房一般的商品房,，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則,，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定,，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋,。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為,，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力,。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同,，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過戶到自己名下。

（2）借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類合同的效力,，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí),，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人,，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為,，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購(gòu)房資格,，而非房屋本身,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

而有的則認(rèn)為,，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效,，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī),，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā),，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收,，合同仍應(yīng)屬有效,。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性,，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。

“借名買房”者,，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì),，如果是拆遷房、安置房,、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn),，那么最好不要購(gòu)買，以免一旦發(fā)生糾紛,，造成最后落得房財(cái)兩空,。

（三）借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購(gòu)房”的有效方法,，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本,，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而,，令人擔(dān)憂的是,，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒有太多的防范意識(shí),。

“我們雙方要簽訂協(xié)議,，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán),，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題,，即便萬一對(duì)方反悔，我還可以通過協(xié)議,，利用法律來維護(hù)自己的權(quán)益,。”購(gòu)房者在談起“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí),，一般都堅(jiān)定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用,。

還有是借用父母、兄弟,、姐妹等親戚的名義貸款買房,，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”,?！八俏矣H父母、兄弟,、姐妹等,，不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，我借他們的名義，大家都知道,，絕對(duì)不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛,。”購(gòu)房者一般都認(rèn)為,，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險(xiǎn),。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購(gòu)房記錄而導(dǎo)致其今后無法貸款買房該如何是好時(shí)卻未注意,。

相對(duì)出資者對(duì)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的疏忽,，被借名者就更無所謂了?！板X是人家出的,，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕,，我怕什么,。”被借名者常如是說,。

房產(chǎn)涉及物權(quán),，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字,，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策,，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn),，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同,。所以,，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范。

很多購(gòu)房者借名買房,，首先想到的是父母,，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買房,，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn),，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán),。

其次,，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),?！敖杳摺焙蛯?shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán),。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因,，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力,，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回,。

此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn),，出借自己的名義購(gòu)房或按揭貸款,，就會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄,。即使以后將房產(chǎn)過戶出去,，這些記錄也不會(huì)消除，勢(shì)必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策,。另外,，如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度,，導(dǎo)致今后貸款受阻,。

實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房,，本房屋由乙方出資購(gòu)買,，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān),?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù),，比如出資的原始憑證,，如存折、購(gòu)房發(fā)票等,。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的,，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人,。實(shí)際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正,。但是,，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的,，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款,。

即便借名買房合同是有效的,，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn),，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn),，導(dǎo)致購(gòu)買房屋的目的落空，所以,，在借名買房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過戶房屋,、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任,。

借名買房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系,，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況,、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小,。在借名買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解,，包括但不限于誠(chéng)信情況,、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能,，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保,，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

為應(yīng)付國(guó)家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn),，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待,。國(guó)家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會(huì)更加和諧公平,，所有這些為了個(gè)人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的,。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。那些打算投機(jī)買房的人,，與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)鋌而走險(xiǎn)，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道,。