房屋轉(zhuǎn)租是當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的普遍現(xiàn)象,，但是我國(guó)現(xiàn)行的法律對(duì)此規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，在實(shí)踐中很多人都是未經(jīng)房東同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租給他人,，轉(zhuǎn)租本身就會(huì)導(dǎo)致原有的租賃關(guān)系變得復(fù)雜化,，而擅自轉(zhuǎn)租就更容易引發(fā)不必要的糾紛，更有可能給租賃雙方帶來(lái)意料之外的法律后果,。

擅自轉(zhuǎn)租房屋的效力認(rèn)定

房屋轉(zhuǎn)租即由房屋承租人在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間將租賃房屋再次出租給第三人,，從而在原有的房屋出租人與承租人之間的租賃關(guān)系基礎(chǔ)之上增添了承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系，但擅自轉(zhuǎn)租房屋卻并不一定合法有效,，要根據(jù)具體情況來(lái)判定,。

在未征得原房屋所有權(quán)人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉(zhuǎn)租所訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點(diǎn)：

1,、無(wú)效,。我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”,，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同”。我國(guó)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定,，未征得出租人同意和辦理登記備案,，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效,，沒(méi)收非法所得,，并處以罰款。從以上規(guī)定可以看出轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意,，既然承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)出租人同意其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租,，則轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效。

2,、效力待定,。合同法51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效”,。無(wú)權(quán)處分行為屬效力待定行為。承租人擅自將占有,、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人,，實(shí)際是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為亦屬無(wú)權(quán)處分，是效力待定行為,。關(guān)于無(wú)權(quán)處分的處理,，如果出租人事后追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租合同有效,，如果出租人不追認(rèn),，則轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)解除。

3,、有效,。租賃合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立,。出租人無(wú)權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同,。因?yàn)樽赓U合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，基于合同相對(duì)性原理,，出租人無(wú)權(quán)直接要求解除承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同,。我國(guó)《合同法》第224條的規(guī)定,，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無(wú)效，該條款僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對(duì)原合同的解除權(quán),。

總之,，如原租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租問(wèn)題未明確約定情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租,，如對(duì)出租人的利益未造成損害,，依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，則承租人與次承租人雙方合意的達(dá)成的合同為有效合同,。但該合同的履行問(wèn)題上要受到一定的約束,，出租人可解除與承租人的租賃合同，其解除合同的效力直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同終止,。由于次承租人與出租人無(wú)直接的合同關(guān)系,，次承租人無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，其應(yīng)該向承租人提出違約請(qǐng)求,。但是,，如果次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,，應(yīng)無(wú)權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。

擅自轉(zhuǎn)租的法律后果

擅自轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可能解除合同,，也可能不解除合同,。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù),，不致受到影響,；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止呢,？答案應(yīng)當(dāng)是肯定的,。由于次承租人與出租人并無(wú)直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任,。至于次承租人是否可向承租人提出請(qǐng)求,，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的,，應(yīng)無(wú)權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的,，承租人才應(yīng)對(duì)次承租人負(fù)違約責(zé)任,。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起,，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán),。

另一個(gè)問(wèn)題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問(wèn)題,。承租人自行轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上為違約行為,，此時(shí),，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國(guó)家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。若依嚴(yán)格主義解釋?zhuān)灰凶馊擞凶孕修D(zhuǎn)租的行為存在,，出租人即有權(quán)解除合同,。如此，對(duì)出租人利益的保護(hù)的確十分有利,。

再者,，承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為,，亦值得探討,。當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為,。上述觀點(diǎn)值得商榷,。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過(guò)合同將租賃物的占有、使用,、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人,，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià)，當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí),，盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖,，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大,，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任,。因此，出租人的所有權(quán)難說(shuō)受到了侵害,。因此,，對(duì)于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)不宜支持。

另外,，承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí),，其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美３鲎馊送ㄟ^(guò)租賃合同收取租金而使承租人對(duì)租賃物為占有,、使用,、收益，承租人的自行轉(zhuǎn)租,，其租金的收取,，是其使用、收益的變相形式而已,，出租人的租金并不因此而受損害,?？梢?jiàn)，承租人取得的租金并非毫無(wú)法律依據(jù),，同時(shí)又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益）,，與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn)。

現(xiàn)實(shí)生活中很多人都不得不選擇租房以求能“居有定所”,，但是租客對(duì)所要租賃的房屋并不見(jiàn)得十分了解,，為了保障自己的利益最好在入住前先檢查房屋配套設(shè)施是否有損壞，并在合同中把維修責(zé)任約定明確,。而且一旦租下該房屋后盡量避免轉(zhuǎn)租的情形出現(xiàn),，因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)租涉及出租人、承租人和次承租人三方面的利益,，關(guān)系比較復(fù)雜,，糾紛也更難處理。