合法有效的購(gòu)房合同中會(huì)明確規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，其更是保障購(gòu)房者合法權(quán)益的有力工具,。然而，現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)因各種原因?qū)е沦?gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效,?？膳碌氖琴?gòu)房者還不自知，其更是理所當(dāng)然的認(rèn)為所簽訂的合同在必要時(shí)可以維護(hù)自己的權(quán)益,，殊不知無(wú)效的合同如同廢紙一般,。

購(gòu)房合同無(wú)效的情形

房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效的情形如下：

1、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定,，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此,，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則,，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。無(wú)民事能力人一般是指未滿(mǎn)十歲的兒童、精神病人,；

2,、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡,、智力,、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意,。沒(méi)有法定代理人的同意,，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。限制行為能力人主要指年滿(mǎn)十歲未滿(mǎn)十八歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人,；

3,、一方欺詐另一方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指房屋買(mǎi)賣(mài)一方以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段,，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。這里的事實(shí)真相應(yīng)指有關(guān)房屋權(quán)屬等信息，而不是有關(guān)房屋情況的所有信息,；

4,、以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指房屋買(mǎi)賣(mài)一方以使對(duì)方財(cái)產(chǎn),、肉體或精神上受損害相威脅,，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,；

5、乘人之危簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。是指房屋買(mǎi)賣(mài)一方乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要,，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；

6,、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通,，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的合同,；

7,、買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋。出售人應(yīng)當(dāng)對(duì)所出售的房屋擁有絕對(duì)的,、無(wú)任何瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬尚未確定,，出售人并不一定擁有絕對(duì)的所有權(quán),，其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效；

8,、 未經(jīng)其他共有人同意,，擅自處分其他共有人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；共有房屋的出售應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所有共有人簽字一致同意,，否則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?，F(xiàn)實(shí)交易中，有的共有房屋其共有人名稱(chēng)會(huì)記載于房屋所有權(quán)證上,，讓所有的共有權(quán)人簽字好辦,。但是對(duì)于那些并未在所有權(quán)證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎么辦，買(mǎi)房人可以通過(guò)由賣(mài)方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中承諾無(wú)其他共有人的方式保護(hù)自己的交易安全,。

9,、出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。出租人出賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限通知承租人,，承租人有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，但出租人僅僅是未履行通知的義務(wù),，或同等條件下將房屋賣(mài)給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效,；

10,、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買(mǎi)賣(mài)合同,。被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋,，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。如法院依法查封的房屋,、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等。

購(gòu)房合同無(wú)效的后果

無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力,，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效,。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力,。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院,、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買(mǎi)賣(mài)雙方或一方?jīng)Q定,。房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后,，將產(chǎn)生以下法律后果：

1、相互返還,。即由出賣(mài)人返還房屋價(jià)款,，買(mǎi)受人返還房屋。

2,、買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的,，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣(mài)人適當(dāng)給予補(bǔ)償,。

3,、有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任,，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

4,、在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)發(fā)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任,。

5,、因雙方惡意串通，損害國(guó)家,、集體利益和第三人權(quán)益的,，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人,。

6,、涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰,。

近年來(lái),，購(gòu)房合同糾紛時(shí)有發(fā)生,，其中有一些就是由于購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效引起的。作為弱勢(shì)的購(gòu)房者若真簽訂了無(wú)效的購(gòu)房合同一定不要慌張,，應(yīng)及時(shí)保留合同,、房款支付憑證等證據(jù)，必要時(shí)可憑證將開(kāi)發(fā)商訴諸于法院并進(jìn)行索賠,。