去年《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》已初定稿,，并開始征求征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家林業(yè)局,、農(nóng)業(yè)部等部委意見,，如今針對該細(xì)則的會議已多次召開，會上指出了我國已具備該細(xì)則的實施條件,，只是仍需做部分完善工作,。

不動產(chǎn)登記細(xì)則出臺實施條件已初步具備

據(jù)國土部網(wǎng)站消息，近日,，不動產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會議在京召開,，會議通報了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）起草、征求意見情況以及各地不動產(chǎn)登記工作進(jìn)展,。會議指出,，目前《細(xì)則》制定的法定程序已經(jīng)基本完成，出臺實施的條件已初步具備,。當(dāng)前要齊心協(xié)力做好《細(xì)則》的修改完善工作,，凝心聚力加快實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

就加快實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,，會議要求,，繼續(xù)堅持“積極推進(jìn)、穩(wěn)妥把握,、統(tǒng)籌兼顧,、科學(xué)安排、因地制宜,、分類指導(dǎo)”的工作原則,，采取有效措施，全面實現(xiàn)“四統(tǒng)一”,。一是加快推進(jìn)地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整合,，按照年底前完成市縣級職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的要求，明確地方政府責(zé)任,，倒排時間,，加強(qiáng)對地方的指導(dǎo)支持和監(jiān)督檢查。二是繼續(xù)指導(dǎo)地方做好新證與舊證的有效銜接,，堅持便民利民,、“不變不換”原則，不得增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān),。三是進(jìn)一步完善相關(guān)配套制度,，盡快啟動不動產(chǎn)登記相關(guān)信息互通共享的辦法和標(biāo)準(zhǔn),、不動產(chǎn)權(quán)屬爭議和相關(guān)確權(quán)政策的研究制定工作。四是抓緊上線試運(yùn)行信息平臺,，積極推進(jìn)重點城市接入信息平臺并開展聯(lián)調(diào)聯(lián)試,。五是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，為不動產(chǎn)登記工作的順利開展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境,。（來源于財經(jīng)綜合報道）

不動產(chǎn)登記效力為哪般

所謂不動產(chǎn)登記的效力,，指的是登記這一法律事實對當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)所施加的實際作用。從法律效果來看,，不動產(chǎn)登記的效力包括公示效力,、形成效力、公信效力,、對抗效力以及權(quán)利正確性推定效力,。對物權(quán)變動模式采不同立法主義的國家,，賦予登記不同的效力,，例如采物權(quán)變動債權(quán)意思主義的法國、日本只賦予登記公示力和對抗力,，而在物權(quán)變動采物權(quán)形式主義的德國,，登記具有上述所列之全部法律效力，具體每一個法律效力體現(xiàn)為：

（一）公示力,，是指登記所具有的將不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實向社會公開,、讓公眾知曉該不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結(jié)果的法律效力。由于不動產(chǎn)交易并不以標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移占有為交付,，其權(quán)利狀態(tài)難以為權(quán)利人以外的第三人所知曉,，極容易出現(xiàn)非權(quán)利人與第三人進(jìn)行交易及權(quán)利人隱瞞權(quán)利瑕疵與他人進(jìn)行交易的現(xiàn)象，不利于交易安全,。因此,，賦予登記公示力，就給第三人提供了了解不動產(chǎn)真實權(quán)利狀況的機(jī)會,，防止和避免利用不動產(chǎn)交易進(jìn)行的欺詐行為,，維護(hù)了交易的安全。所有把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動公示方法的國家均自然承認(rèn)登記的公示力,。

（二）形成力,，是指登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的成立或生效要件的效力，即登記本具有的,、決定因法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力,。對物權(quán)變動采取物權(quán)形式主義的國家（如德國），及物權(quán)變動采債權(quán)形式主義的國家（如瑞士）,，依法律行為進(jìn)行的不動產(chǎn)物權(quán)變動,，除須有當(dāng)事人間的債權(quán)合意外,，還須當(dāng)事人另外履行登記這一法定行為，才能產(chǎn)主物權(quán)變動的效力,。而采取物權(quán)變動債權(quán)意思主義的國家（如法國,、日本等），登記對不動產(chǎn)物權(quán)變動沒有形成力,。

（三）公信力,，有的學(xué)者稱之為“善意保護(hù)效力”， 是指第三人對登記的信賴受法律保護(hù)的效力,，即第三人根據(jù)登記簿記載的不動產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容進(jìn)行交易所取得的有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利受法律強(qiáng)制保護(hù),，并免受任何人追奪。

基于物權(quán)登記的公信力,，即使登記錯誤或有遺漏,，因相信登記正確而進(jìn)行交易的善意第三人所得的利益，仍能得到完全的保護(hù),。登記公信力在實踐中的作用十分重要和明顯：首先是有利于保護(hù)動態(tài)交易安全,，在賦予登記有公信力情況下，當(dāng)事人根據(jù)登記進(jìn)行交易所得的利益不會因第三人的權(quán)利異議而落空,；其次是降低交易成本,，提高經(jīng)濟(jì)效率，在承認(rèn)登記的公信力情況下,，當(dāng)事人完全可以根據(jù)登記進(jìn)行交易,，毋須耗費(fèi)財力及人力對某項不動產(chǎn)的權(quán)利狀況進(jìn)行調(diào)查。物權(quán)變動采取物權(quán)形式主義及債權(quán)形式主義的國家,，民法都規(guī)定登記具有公信力,，在司法實踐中有效地避免了不動產(chǎn)的二重買賣，維護(hù)了交易安全,。

1,、所謂受登記公信力保護(hù)的善意第三人，包括自登記名義人處取得物權(quán)的人和向登記名義人履行給付義務(wù)的人,。通常情況下,，公信力對善意第三人的法律保護(hù)體現(xiàn)在以下幾方面：

第一、自登記名義人處取得所有權(quán)的人,，即使登記名義人非真正的所有人,，取得人仍確定地取得其名義下登記的所有權(quán)，真正權(quán)利人因此而喪失所有權(quán),。

第二,、自登記名義人處取得財產(chǎn)所有權(quán)的人，如果該財產(chǎn)上存在沒有登記的抵押權(quán)時，該財產(chǎn)即被視作不存在抵押權(quán)的財產(chǎn),，從而取得人所取得的即為無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán),。

第三、抵押權(quán)名義人實際上并不享有抵押權(quán),，但就登記名義人受讓抵押權(quán)者,，得取得真正的抵押權(quán)。

第四,、自處分權(quán)受限制（如受有破產(chǎn)宣告的限制）的登記名義人處受讓物權(quán)的人,，如果所受限制未記載于物權(quán)登記簿，則受讓人受讓的物權(quán)即不受登記名義人所受限制的影響,，從而受讓人仍能確定地取得受讓的權(quán)利,。

第五、向登記名義人履行給付義務(wù)時,，如登記名義人并非真正權(quán)利人,，但第三人基于登記信其享有權(quán)利而為給付義務(wù)時，第三人所作的履行有效,，真正權(quán)利人不得再請求第三人履行給付義務(wù),，其所受的損失只得請求登記名義人賠償。

法律賦予登記以公信力,，旨在保護(hù)善意第三人的利益,，因而如果錯誤登記致第三人予不利益時,，該錯誤登記即不發(fā)生公信力,。例如于善意第三人受讓的財產(chǎn)上錯誤地登記了實際上并不存在的抵押權(quán)時，即應(yīng)視為無此項錯誤登記,，從而使善意第三人仍取得無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)所有權(quán),。

2、第三人受登記公信力保護(hù)的要件

按照通說,，第三人受登記公信力保護(hù),，一般應(yīng)具備以下要件：

第一、讓與人或設(shè)定人本物權(quán)有欠缺外,，取得人須有效地取得土地登記簿上的權(quán)利,。

第二、取得人的取得基于法律行為,，至于該行為是有償還是無償則在所不問,。

第三、取得人為善意,。就善意而言,，有正反兩方面的定義。德國民法中，善意是指對土地登記簿登記之不正當(dāng)消極不知,。所謂知道登記之不正當(dāng)與知道導(dǎo)致其不正當(dāng)?shù)脑蚴聦嵅⒎峭桓拍?。取得人雖不知道登記不正當(dāng)?shù)脑蚴聦崳赖怯洖椴徽?dāng)時,，仍非善意,。反之，雖然知道導(dǎo)致登記不正當(dāng)?shù)脑蚴聦?，而怠于由此推知其不正?dāng)或因其他原因以為正當(dāng)?shù)?，仍為善意?/p>

此次《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》除對“以人查房”、“國家機(jī)關(guān)所擁有的不動產(chǎn)如何登記”,、“不動產(chǎn)登記權(quán)證”等給予出了明確說明外,，更對敏感的小產(chǎn)權(quán)房登記留下了一個口子，也就是說未來小產(chǎn)權(quán)房的登記也有可能趨于合法化,。