最近《別讓李嘉誠跑了》一文在網(wǎng)絡(luò)上熱傳,，猶如在輿論場中投入重磅炸彈,，引起熱議。當(dāng)然,，很快長和系繼續(xù)回應(yīng)沒有撤資這回事,，而且有買有賣，屬于正常商業(yè)行為,。國家發(fā)改委也有負責(zé)人回應(yīng),，中國要形成更加法制化,、國際化的營商環(huán)境。

李嘉誠地產(chǎn)模式被內(nèi)地房企淘汰

李嘉誠關(guān)于買地的名言“地段,、地段,、地段”一直是民間房產(chǎn)投資者的金科玉律，但在中國的房地產(chǎn)界,，李嘉誠更是“囤地”帶頭人,。

僅就地產(chǎn)行業(yè)而言，目前在內(nèi)地李嘉誠持有物業(yè)僅剩20萬平方米,。但就事論事地說一句,，即使長和系不跑，它在內(nèi)地也屬于被越來越強大的內(nèi)地房企淘汰的前浪,。

李嘉誠關(guān)于買地的名言“地段,、地段,、地段”一直是民間房產(chǎn)投資者的金科玉律,，但在中國的房地產(chǎn)界，李嘉誠更是“囤地”帶頭人,。比如2014年就有媒體報道,，位于北京中央別墅區(qū)溫榆河板塊的譽天下別墅，1993年長江實業(yè)就作為大股東之一參與開發(fā)該地塊,，2003年長實全資擁有該項目,，2008年別墅才開始一期上市，最后完工時間預(yù)計是2018年,。也就是說,，長實相當(dāng)于用了1/4世紀(jì)開發(fā)一個項目，而項目則從當(dāng)年的荒蕪之地,，變成了千萬級別的別墅區(qū),。另外，截至2014年二季度,，長實29個項目9年只完成了1/3,。

再比如2010年8月，國土資源部曾經(jīng)通報,，截至2010年8月中旬,，全國有閑置土地2044宗。媒體關(guān)于這一事件的深挖結(jié)果是：央企是囤地大戶,，但港資開發(fā)商才是囤地老手,。比如新世界中國囤地濟南，一個商務(wù)樓項目因囤地獲利約300多倍,。

在上世紀(jì)90年代,，許多港資開發(fā)商進入中國,，他們不像內(nèi)地房企，一蓋好房子就急吼吼地賣了回籠現(xiàn)金再奔赴下一個項目,，老謀深算的港資富豪們認為房子不值錢,，土地才值錢，所以,，他們更喜歡購入一二線城市市中心的位置,，然后開始放長線釣大魚。等到這些區(qū)域出現(xiàn)了爆發(fā)式增長,，港資房企才會開始慢慢開發(fā),，定位于高端市場，采取以利潤為導(dǎo)向的模式進行運營,。除了住宅,，他們還會開發(fā)商場、酒店,、寫字樓,、涉外公寓等全系列產(chǎn)品，不放過任何可能的利潤空白點,。

而出于借鑒這些港資企業(yè)的成功經(jīng)驗,、稅收、就業(yè)等諸多方面考慮,，地方政府會優(yōu)先考慮這些企業(yè)過來進行投資,，甚至短期內(nèi)會給予稅費、地價上的優(yōu)惠,，以此博取中長期的稅收與就業(yè)的效益,。

憑借香港開放的融資環(huán)境、成熟的發(fā)展體系以及長線投資,、長期囤地的開發(fā)方式,，長實地產(chǎn)（長江實業(yè)、和記黃埔）,、九龍倉,、新世界、新鴻基,、瑞安房產(chǎn),、嘉里建設(shè)等在內(nèi)地獲得了豐厚的利潤。

但這種高利潤,、慢周轉(zhuǎn)的方式也有弊端,。已故船王包玉剛旗下的九龍倉，擁有收益優(yōu)良的收租物業(yè)，投資目光精準(zhǔn),，但2012年其高層周安橋也曾以九龍倉在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬科進行比較,，稱后者規(guī)模漲了千倍，九龍倉只漲了十倍二十倍,。2012年上半年九龍倉在內(nèi)地的銷售金額僅為66億元,，是萬科的1/9左右。

到了2013年,，內(nèi)地開發(fā)商可以說已全面超越港資開發(fā)商這個“老師”,。內(nèi)地的規(guī)模化地產(chǎn)企業(yè)一般采用的是“5,、9,、12”的快速周轉(zhuǎn)模式：拿到地5個月內(nèi)開工，9個月賣樓,，12個月現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正,。這一模式幫助內(nèi)地房企迅速占領(lǐng)市場，擴大規(guī)模,。而港資開發(fā)商除了“現(xiàn)金流較穩(wěn)健”這個優(yōu)勢,，已經(jīng)很難找到可以跟內(nèi)地房企匹敵的武器。

在周轉(zhuǎn)速度上,，無論面對怎樣復(fù)雜的政策環(huán)境與經(jīng)濟背景,，哪怕利潤微薄,，內(nèi)地房企也會為了企業(yè)繼續(xù)規(guī)模擴張與保持市場份額的戰(zhàn)略考慮,，寧可用高價拿下土地，再用高周轉(zhuǎn)模式迅速滾雪球下去,。且不說高周轉(zhuǎn)與慢周轉(zhuǎn)的優(yōu)劣,，在中國房地產(chǎn)業(yè)，慢工細活是行不通的,，市場要求的是快工出細活,，只有適應(yīng)市場的企業(yè)才不會被拍死在沙灘上。

但港資房企很難快起來,，他們的管理屬于高度集權(quán),，無論是大到拿地方向、經(jīng)營模式,，小到推廣策略,、銷售折扣，乃至給項目的外立面換一種玻璃,，是否要投整版廣告,，地區(qū)總經(jīng)理都需要向香港總部打報告申請批復(fù)。

而香港總部是怎么決策的呢？據(jù)說,，他們喜歡花錢買很多貌似專業(yè)的數(shù)據(jù),，憑數(shù)據(jù)決策?？上?nèi)地的數(shù)據(jù)調(diào)研機構(gòu)水平有限,，賣出的數(shù)據(jù)往往漏洞百出。

在筆者與許多港資房企的溝通中,，他們都會感覺內(nèi)地市場復(fù)雜多變,，不同省份之間的差異很大。內(nèi)地房產(chǎn)政策經(jīng)常會有變化,，甚至不同省市的規(guī)定都不同,；消費習(xí)性差異太大，要深入了解又太耗精力,；產(chǎn)品研發(fā)能力又不接地氣,，很難做出符合當(dāng)?shù)乜谖兜臉鞘挟a(chǎn)品。針對高端項目的定位,，在2013年限購政策之后,，更是飽受打擊，即使以豪宅物業(yè)著稱的新鴻基地產(chǎn),，在內(nèi)地市場的業(yè)績完成率每年也只有計劃的8成左右,，至今其內(nèi)地市場的投資比例已縮小至總額的20%左右。

一二線城市中心的地價越來越高,，加上人民幣持續(xù)升值,，即使現(xiàn)金流穩(wěn)健、負債率低,，港資房企的錢也不像從前那么經(jīng)花了,。而三四五線城市的購買力不像一二線城市，割了一茬還有一茬,，而是通常除了喝“頭啖湯”的人,，其他跟進者都很容易成為被套牢的大閘蟹。

靠“囤地”這一招鮮再也不能吃遍天,，在全國20強房企都在熱火朝天地朝著千億房企俱樂部進軍的2013年,，我們看到的是港資房企在默默地撤退。從2011到2015年,，瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地賣出約100億元的物業(yè),，轉(zhuǎn)租為售；2013年開始,，李嘉誠的長和系再也沒在內(nèi)地拿地,，“股市狙擊手”劉鑾雄也一直在賣項目，2015年7月將內(nèi)地最大的項目轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)之后，在內(nèi)地僅剩一個物業(yè)發(fā)展項目,，其他均為持有物業(yè),。

在北上廣深樓市中最具活力的深圳，港資地產(chǎn)商也屬默默敗退之列,，據(jù)悉原因是深圳土地匱乏,，政府極少給予港資房企優(yōu)惠條件，與本地房企合作過的新鴻基,、和黃地產(chǎn)等,，又因為本地房企追求效率與港資追求高利潤的理念相悖而散伙。在炙手可熱的前海自貿(mào)區(qū),，至今沒有港資大型房企的一席之地,。

內(nèi)地高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，曾經(jīng)讓李嘉誠這些港資富豪收獲了囤地紅利,，但他們也同樣錯失了跟隨市場轉(zhuǎn)型的機會,。既然李嘉誠要走，就讓他走吧,，好聚好散,，才是大國崛起的風(fēng)度。

畢竟在過去的20多年,，除了為內(nèi)地樓市帶來過資金,，他們并沒有留下可供內(nèi)地房企借鑒的成功運營模式，也沒有能為內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代的轉(zhuǎn)型帶來任何有效助益,。未來如果數(shù)風(fēng)流人物,，當(dāng)然還是要看內(nèi)地房企們。（財經(jīng)綜合報道）

購買商品房的注意事項

1,、查驗開發(fā)商和房地產(chǎn)項目的合法性

購買商品房,，首先需要了解開發(fā)商的經(jīng)濟實力及資質(zhì)條件。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有嚴格資本和資質(zhì)要求,，如注冊資本必須在100萬以上，沒有相應(yīng)的資質(zhì)是不能進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，沒有實力的開發(fā)商有承諾也可能不兌現(xiàn),。自己如果對開發(fā)商經(jīng)濟實力和資質(zhì)不清的，可以工商,、建設(shè),、房管等部門查詢開發(fā)商的信用檔案信息。

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)具備“五證”,?！拔遄C”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)（銷）售許可證》,。在商品房預(yù)售階段購買的，關(guān)鍵要注重查驗項目樓棟是否具有是檢查有無《商品房預(yù)（銷）售許可證》,。

開發(fā)商在所售項目樓盤售房部應(yīng)當(dāng)公示：①開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照,；②《商品房預(yù)（銷）售許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖,；③已歸檔的測繪報告,；④項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；⑤商品房擬售價格表,；⑥前期物業(yè)管理合同范本,。

2、簽訂商品房認購書

《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款,；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的,，從其約定,。”依據(jù)此條款,，購房者在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后,，對于預(yù)售許可范圍內(nèi)的房屋，購房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發(fā)商簽訂認購書,。認購書一般只就房屋位置（部位）,、套形、面積,、價格,、交房期等主要內(nèi)容進行約定，對交房標(biāo)準(zhǔn),、付款方式,、違約責(zé)任等大量內(nèi)容一般都不進行約定，所以簽訂了認購書并不等于完全簽約買下了房子,。在未取得預(yù)售許可前,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認購,、預(yù)訂,、排號,、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用,，不得參加任何展銷活動,。

3、聯(lián)機簽訂正式的《商品房買賣合同》

購房者在開發(fā)企業(yè)的售房部應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)企業(yè)使用房管局聯(lián)機簽約系統(tǒng)簽訂正式的《商品房買賣合同》,，并聯(lián)機實時備案,。網(wǎng)上聯(lián)機簽訂的《商品房買賣合同》聯(lián)機備案后，購房者將在第一時間收到自貢市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的免費短信“您所購買的XXX項目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案”,。為防止開發(fā)商一房多賣,，購房者還可以要求和開發(fā)商共同辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。

簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個注意事項：

①購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時須要求開發(fā)商使用聯(lián)機網(wǎng)上簽約合同,，提交合同后能及時備案,，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號網(wǎng)上驗證。不能相信開發(fā)商提供的手工制式合同,，暫時無法備案等各種借口,。

②依據(jù)自貢市房地產(chǎn)管理局《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部<關(guān)于房屋建筑面積及時與房屋權(quán)屬關(guān)系有關(guān)問題的通知>》第一條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷售按套內(nèi)建筑面積（實得建筑面積）計算銷售單價及總價款”,，購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價一定是套內(nèi)單價,。

③購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，需要注意合同中是否對于小區(qū)公共配套的會所,、小區(qū)幼兒園,、小區(qū)活動室等建筑物所有權(quán)有約定條款，約定條款應(yīng)當(dāng)約定房屋所有權(quán)歸屬和使用性質(zhì),。

④要確定《房屋所有權(quán)證》的取得時間,，在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權(quán)證》的時限和違約責(zé)任，購房者在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)注意約定時間,，不能讓開發(fā)商把辦理《房屋所有權(quán)證》的時間無限延遲,。

⑤購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，在《商品房買賣合同》中有無前期物業(yè)服務(wù),、專項維修資金的特別約定,。

綜上，面對當(dāng)今的房地產(chǎn)市場,，咱老百姓最好還是根據(jù)自己的需求來決定買不買房,，不要跟風(fēng)“炒房”，畢竟這可不是人人都能玩的起的,。另外，咱們在買房是還需要多多注意相關(guān)事項,，避免上當(dāng)受騙,，或者是發(fā)生糾紛,！