房產(chǎn)過戶是買方取得、賣方失去房產(chǎn)權屬證書的分界點,，如果買賣雙方?jīng)]有辦理過戶手續(xù)的話買方不是房屋的所有人，而賣方隨時有可能再次出賣該房屋,。所以在進行二手房買賣時,，買方一定要督促賣方及時辦理過戶手續(xù)。而為了順利辦理過戶手續(xù),，買賣雙方還應注意某些事項并盡量避免延期過戶,。

二手房過戶流程

要想順利辦理二手房過戶手續(xù)就需要清楚的了解二手房過戶的流程，具體為：

1,、買賣雙方建立信息溝通渠道,，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件,，包括房屋所有權證書,、身份證件及其它證件。

2,、如賣方提供的房屋合法,，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序）,，買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）,。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置,、產(chǎn)權狀況及成交價格,、房屋交付時間、房屋交付,、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后,，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3,、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,，接受審查,。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件,，審查產(chǎn)權,，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請,，禁止上市交易,。

4、立契,。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象,，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù),。

5,、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜,，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定,。比如房改房、危改回遷房,、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的,。

6、辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù),。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后,，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證,。

7,、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信,，對雙方欲交易的房屋進行評估,，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款,，待雙方完成產(chǎn)權登記變更,，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放,。

8,、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢,。

二手房過戶注意事項

只了解二手房過戶流程尚不可完全避免過戶糾紛，還應注意某些事項,，具體為：

1,、房屋權屬清晰,。

了解房屋權屬，俗稱“摸家底”,。房屋權屬是否清晰,，賣方是否具有該房屋的完全產(chǎn)權，直接決定了房屋交易安全性,。例如：商品房得有兩證,、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產(chǎn)權人和賣方必須是同一人,，不然虛假售賣,，或買了房辦不了證，都將直接影響到交易安全,。

2,、物業(yè)交割清晰。

物業(yè)交割包括水,、電,、煤氣、停車費,，以及物管費等，這些金額雖不大,，但是交割不清會遺留下很多問題,，如果原業(yè)主拖欠房屋有關債務會給新業(yè)主入住帶來困擾。

3,、付款時間清晰,。

買賣雙方需在簽訂購房合同時約定好付款流程,，首款,、尾款分別于何時支付，約定絕對日期,，不要用“過戶后付余款”,，此種約定過于模糊，“過戶”有很多時間點,，如遞交過戶資料,、兩證均已至買方名下等，一定要明確,。

4,、稅費承擔清晰。

二手房交易涉及稅費金額是筆不小的開支,，雖然由誰支付均已在辦證條款里明確,，但其中一方如賣方在交易過程中認為個稅,、營業(yè)稅負擔過重，想毀約或者抬高售價等,，都將給交易帶來諸多麻煩,。所以應該事前明確，以防止房東為轉(zhuǎn)嫁稅費而抬高房價,。

5,、違約責任清晰。無論是買賣雙方自行交易還是通過中介交易,，都應在購房合同上明確雙方責權，確定履約時間和違約責任,，這樣才能約束雙方義務的履行,，即使發(fā)生分歧也有據(jù)可依，進行追究,。

二手房能否延期過戶

在二手房的交易中,，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，就是買賣雙發(fā)在簽訂了房屋買賣合同后并不急于辦理房屋過戶手續(xù),，而是等待一段很長的時間之后,，再到房屋主管部門辦理房屋的過戶手續(xù)。

究其原因,，很多都是為了避稅,。因為根據(jù)法律的規(guī)定：“個人購買商品住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅,?！庇捎诤芏嗟亩址拷灰走M行時，出賣人取得該房屋的所有權還不足五年,，要全額征收營業(yè)稅,，因此買賣的雙方為了避稅，才在房屋買賣合同中作了如此的約定,。為了保險起見,，有的買賣雙方為此還對房屋買賣合同進行了公證,。

但這并不保險，由于交易時間過于延長,，增加了交易過程中出現(xiàn)意外及一方違約的可能，即便將合同進行公證,，也不能排除出賣人將房屋再次轉(zhuǎn)讓的可能,，即一房二賣的可能。

我國的相關法律對房屋等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,，在出現(xiàn)一房二賣的情況時,，并不是誰的合同簽訂在先房屋就歸誰所有，而是誰先登記過戶房屋就歸誰所有,，因此即便房屋買賣合同經(jīng)過了公證,，但出賣人又將房屋轉(zhuǎn)買他人,，并辦理了房屋登記過戶手續(xù)，則該房屋就只能為他人所有,，而先前簽訂合同的買受人就只能是依據(jù)房屋買賣合同要求出賣人承擔違約責任了。由此可見這種為了避稅而延遲辦理房屋登記過戶的二手房買賣合同,，實際上增加了交易雙方的風險,，因此，希望二手房交易的當事人在簽訂合同時對此進行理性的思考,，作出合理的選擇,。

過戶是二手房買賣中至關重要的一步,，許多粗心大意的買房人并不注意及時辦理過戶手續(xù),，往往認為已交付房款并且入住該房屋就萬事大吉了,，殊不知原來的房主因有房產(chǎn)證可以再次出賣房屋。雖然房主的做法于理不合,，但卻并不違法,，而此時原來的購房者很可能再也不需要辦理過戶手續(xù)了，所以說是過戶還是再也不過戶都在買房者的一念之間,。